Отмена долевого участия в 2020 году: изменения, последствия

Нелегкая доля

В “переходный период” с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика, с 2020-го продажа квартир в строящихся домах будет запрещена, а с рынка могут уйти небольшие страховые компании. В правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость. Сколько будет стоить страхование, сейчас тоже неизвестно, зато известно, кто за это заплатит. Так ли это на самом деле и какие последствия ждут рынок жилой недвижимости?

Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег.

Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра, только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс. ДДУ, в январе – сентябре 2013 года – 392 тыс. ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.

Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства? Отмена долевого строительства не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по “вексельным схемам” и т.п. сомнительным конструкциям. К возможным негативным последствиям отмены долевого строительства относятся: удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков. Единственный очевидный выгодоприобретатель от предлагаемых изменений – крупные банки, которые от новых правил смогут получить дополнительную ликвидность.

Заверения о сохранении цен на квартиры на существующем уровне, к сожалению, ничем не подкреплены. Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным, а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра. Простая арифметика – чем больше вложено в проект кредитных средств, чем дольше на них начисляются проценты, тем выше будет стоимость жилья. Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ. Это, в свою очередь, уменьшит конкуренцию на рынке, как следствие – повысит цены на квадратные метры. В-третьих, кредитное финансирование через банки усложнит сам процесс строительства жилья, и застройщики вынуждены будут перезакладываться на издержки, связанные с получением заемных средств и ведением отчетности, что также скажется на стоимости конечного продукта. В-четвертых, увеличивается экспозиция продаваемых квартир. При отмене долевого строительства продажи будут только после ввода дома в эксплуатацию. В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15-20% по сравнению с текущими показателями. При этом гражданам следует понимать, что исчезнет само понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства. Стоимость квартир будет соответствовать рыночным ценам готового продукта и расти только в пределах инфляции.

В период экономического спада рынок жилой недвижимости устоял во многом благодаря грамотной программе льготного ипотечного кредитования. В очередной раз удивляет инициатива “все запретить”, вместо того чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора по привлечению средств граждан.

Дополнительным испытанием для застройщиков станет ужесточение требований к страховым организациям. 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, который вносит изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ. С 1 октября 2015 года в Законе N 214-ФЗ появятся новые требования к страховым компаниям. В частности, увеличение количества собственных средств с 400 млн руб. до 1 млрд, а также отсутствие предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Ранее было достаточно соблюдения требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев.

Тем самым закон защищает от недобросовестных страховщиков. На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.

Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией. Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям. Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?

По нашим оценкам, это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%. В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%. В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.

Долевое строительство в 2020 году: последние изменения

Долевое строительство в 2020 году уступит место проектному финансированию, что означает конец целой отрасли. Следует ожидать и отмены ДДУ, что ударит по застройщикам. Рынок новостроек станет принципиально иным. Что этот закон принесет простым гражданам? Эксперты уже сейчас прогнозируют взрывное подорожание недвижимости – до 20% и выше.

Будет ли глобальная реформа?

Изменения будут глобальными – ДДУ полностью отменено, что изрядно взволновало общественность. Отрасль нуждается в реформировании, чтобы уменьшить процент обманутых дольщиков. Об этом Путин заявил еще в 2017-м, охарактеризовав регулирование словом “невнятное”. Перед предприятиями и правительством была поставлена задача избавиться от схемы через пару лет. И эту задачу законодатели выполнили. События разворачивались в такой последовательности:

  1. Возник компенсационный фонд, возмещающий убытки жертвам недобросовестных застройщиков.
  2. Путин раскритиковал существующую схему строительства домов.
  3. Кабинет министров разработал “дорожную карту” реформы.
  4. Новыйзаконопроект ратифицировали.
  5. Изменения постепенно начали вступать в силу.
  6. Первого июля2019-го глобальное реформирование стало реальностью.

Девелоперы уже поменяли схему финансирования строящихся объектов. Коррективы будут затрагивать любой договор долевого участия в строительстве 2020 года, даже если документ утвержден в августе или сентябре 2018-го. Переходный период растянулся на год и финишировал 1 июля. Теперь главенствует проектное финансирование жилых комплексов.

Долевое участие в строительстве – изменения 2020 года

Речь идет о полной отмене ДДУ государственными структурами. Власти уверяют, что теперь хозяева будущих квартир получили надежный инструмент защиты от мошенников. Так ли это? Вот основные изменения, которые нас ожидают:

  • риск приобретения жилья в долгострое снижается;
  • принятый ФЗ запрещает инвестиции в возводимые объекты (ранние сроки);
  • застройщики утратили возможность распоряжаться инвестированными средствами покупателей;
  • компаниям придется искать альтернативные источники финансирования;
  • нельзя возводить сразу несколько комплексов.

Теперь часть суммы в обязательном порядке перечисляется Фонду защиты дольщиков. (1,2% стоимости жилья). Застройщик должен обладать финансовой стабильностью – вкладывать в проекты минимум 10% собственных сбережений, не иметь кредитных задолженностей. Аренду земли компанией придется подтверждать документально. Совмещать возведение зданий с другой деятельностью юрлицо теперь не сможет. А чтобы получить шанс на привлечение дольщиков, компания должна будет ввести в эксплуатацию минимум 10 000 квадратов жилплощади.

Когда будет переход на новую систему

Учтите: долевое строительство в 2020 году уже отменено в том виде, к которому мы все привыкли. Частично на российские власти повлиял негативный могилевский опыт – в соседней Беларуси есть проблемные участки. В самой России озвучивается цифра в 150 000 пострадавших от действий аферистов. Наибольшее распространение получила просрочка сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому слова Путина воплотились в закон буквально через год – в июле 2018-го. А полную силу акт обрел 1 июля нынешнего года.

Последствия

В России около 50% жилья реализовывалось по схеме ДДУ, так что перемены серьезно отразятся на всех участниках рынка. Пока сложно судить об экономических последствиях, но, судя по оценкам независимых экспертов, квартиры подорожают. Отметим положительные аспекты реформы:

  1. Защищенность капиталовложений (гарантируется банковским сопровождением).
  2. Ускорение темпов строительства (“тянуть резину” девелоперам теперь невыгодно, поскольку приходится рассчитываться по банковским процентам).
  3. Быстрая сдача объекта в эксплуатацию приведет к погашению кредита на выгодных условиях для девелопера.

Негативные моменты тоже присутствуют. Мы уже говорили о резком подорожании недвижимости, связанном с упразднением договоров долевого участия в строительстве 2020 года. Теперь процентные обязательства девелоперов лягут на плечи будущих жильцов. Спрос на квадраты и без того снизился в условиях кризиса, так что домов будет строиться меньше. А еще сократится количество самих застройщиков.

Расчет неустойки по ДДУ – калькулятор 2020 года

Постепенно появляются онлайн-калькуляторы, позволяющие вычислить нынешние расходы покупателей. Цены будут формироваться покупательской способностью россиян, а она стремительно снижается. Второй фактор ценообразования – обязательства девелопера перед банком. Теперь не стоит ожидать тридцатипроцентных скидок при рытье котлована. Вот на эти 20-30% и увеличится стоимость квадрата при любых обстоятельствах. Сумеют ли девелоперы найти финансирование и выкрутиться в сложившихся обстоятельствах – покажет время.

Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года

Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2020. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

Экроу – счета

Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года. На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны. Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2019 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

Определение ДДУ

Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

  1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
  2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.
Читайте также:  Дополнительное соглашение к договору долевого участия

Законодатель предусмотрел ряд запросов, предъявляемых к долевому строительству. Кроме того, требования адресуются к работе застройщика и его документации. Сам процесс регулирует N214-ФЗ.

ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ. Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи. ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

Последние новости

В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

Этапы, ведущие к реформе:

  1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
  2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
  3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
  4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
  5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
  6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

2019 год

Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.

С лета 2019 года в РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Аннуляция ДДУ, по мнению чиновников, обезопасит вложенные деньги дольщиков. Сделки будут прозрачными и легальными. Но эта мера принесет некоторые помехи для застройщиков.

С 1.07.2018 начались изменения, которые продолжились до 30.06.2019. Это переходный период.

С 1.07.2019 договоры на стадии строительства будут оформляться через специальные счета. Их открывает банк. Они называются экроу-счетами. Получить денежные средства с них застройщик может, но при условии того, что он закончил строительство объекта, сдал его вовремя. Дольщики получили жилые помещения, а также их зарегистрировали. Этой процедурой занимается Росреестр.

Изменения в законе по ДДУ:

  1. Строительная фирма, принявшая на себя обязательство по возведению дома, учитывает денежные средства от дольщиков и понесенные в процессе возведения объекта расходы по отдельным статьям.
  2. Экроу-счета находятся в банке – кредиторе, который контролирует их расходование. В частности, он не дает согласие на перечисление денежных средств в нецелевом порядке.
  • для взыскания убытков дольщики первоначально обращаются непосредственно к застройщику, а потом к его учредителю;
  • список причин внеплановых проверок со стороны контролирующих органов, увеличен.

Экроу-счета: понятие

Экроу-счет находится в банке. Он предназначается для хранения денежных средств граждан на все время, пока строится многоквартирный дом. Денежные средства, размещенные на счете, могут быть переданы застройщику только в случае, если его обязанности перед дольщиками будет выполнено. Экро-счету посвящена глава 860.7 ГК РФ. При проектном финансировании такой счет выступает неотъемлемой частью кредитования застройщиков.

В настоящее время утверждено более пятидесяти российских банков, имеющих право на привлечение экроу-счетов. К следующему году планируется, что более 90% продаж по долевому участию будут осуществляться именно по этой схеме.

Строительство и экро-счета:

  1. Если строительная фирма объявит о несостоятельности, денежные средства, лежащие на счетах, возвращаются дольщикам.
  2. Представитель застройщика не сможет взять деньги со счетов до того, как закончится возведение многоквартирного дома.
  3. Если время сдачи объекта увеличивается более чем на полгода, дольщик имеет право вернуть свои деньги, сняв их с экроу – счетов.
  4. После сдачи недвижимости, деньги со счета будут перенаправлены на погашение кредита. Остаток – это доход застройщика.

Если многоквартирный дом так и не достроиться, застройщик станет банкротом, денежные средства, хранящиеся на рассматриваемых счетах, возвращаю дольщикам. Сумма возмещения вкладов в максимальном показателе составит 10 миллионов рублей за 1 квартиру.

К чему приготовиться строителям?

Изменение требований к строительным фирмам произошло в 2018. Теперь, для того, чтобы начать строительство, фирма обязана отвечать критериям:

  1. На его счете в банке должно быть не меньше 10% от планируемой цены всей застройки.
  2. Фирма имеет солидный опыт строительных работ в области многоквартирного строительства не менее трех лет. Площадь строительных объектов, уже сданных ею в эксплуатацию, не должна быть меньше десяти тысяч кв.м.
  3. Строительная фирма не должны быть должником по имеющимся займам.

В нынешнем году прогнозируется уменьшение количества строительных фирм. Следовательно, будут уменьшены и темпы строительства. И это логично. Если компания просрочила время ввода дома в эксплуатацию более чем на три месяца, она не может планировать постройку нового объекта по ДДУ. Таким образом, новый механизм работы через экроу-счета призван исключить появление новых вкладчиков, которых обманул застройщик.

Контролировать сделку между строителем и гражданами будет банк, который может наложить запрет на проведение транзакций, связанных с тратами денежных средств в нецелевом порядке. Финансы дольщиков будут находиться на экроу-счетах, надежно защищаться. А возвращаться через Агентство по страхованию вкладов.

Кроме кредитных учреждений, возведение домов также контролируется государством. Оно в лице уполномоченных органов закрепило правовые требования, предъявляемые к застройщикам.

Минстрой уполномочен государством снимать, назначать руководителя надзорного органа. А те, кто руководит строительными фирмами, в случае нарушения закона будут нести ответственность солидарного вида перед населением.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Отмена долевого строительства в 2020 году

Отмена долевого строительства должна состояться с 1 июля 2020г., это обозначает, что продать квартиру на этапе котлована для застройщика будет сложнее. Будет ли дорожать жилье? Самый распространенный ответ экспертов – да, по некоторым оценкам рост цен может составить от 20%, но это будет происходить постепенно, не за 2020 год, оценочный рост могут скорректировать много других факторов.

Что такое долевое строительство

Продажа недвижимости по договору долевого строительства на данный момент обозначает, что покупатель фактически становится дополнительным инвестором проекта. Так как продажа осуществляется на ранних стадиях строительства и, привлеченные от конечного потребителя деньги, застройщик вкладывает в проект. Это очень рискованный способ покупки жилья, так как законсервированных, незаконченных новостроек становится все больше. В случае успешной реализации проекта вариант участия в долевом строительстве выгоден и продавцу и покупателю:

  • покупатель получает жилье со скидкой 10-20-30% и постепенно выплачивает стоимость на протяжении строительства объекта;
  • застройщик инвестирует в объект деньги покупателя и не платить проценты банку за кредитные средства.

Если все хорошо заканчивается, то после введения недвижимости в эксплуатацию покупатель оформляет право собственности на свою долю в объекте – купленную квартиру.

Как показывает практика, многие застройщики по причине некомпетентности или с целью мошенничества могут затягивать темпы строительства, ухудшать его качество или совсем остановить работы по проекту. Тогда потребители теряют свои деньги, не могут получить желаемые квартиры или инвестировать вложенные средства в другую недвижимость.

Долевое строительство в 2020 году: последние новости

Отмена долевого строительства в 2020 году связана с массовым банкротством застройщиков с 2015 года, только в прошлом году обанкротилось 20% игроков рынка (более 1 тыс. шт.), еще 30% находятся на грани выживания. Как будут достраивать дома, начатые этими компаниями, пока неизвестно. Очень много людей, которые инвестировала средства в проекты банкротов остались в итоге без желаемого жилья.

Одной из причин скоропостижного принятия обновленного законопроекта стали проблемы с очередным крупным строителем – Urban Group (16 тыс. дольщиков).

Какие изменения нас ждут

Отмена ДДУ в 2020 обозначает:

  • Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних стадиях строительства.
  • Для застройщиков: невозможность пользоваться деньгами покупателей в качестве инвестиций, потребность в других источниках финансирования, запрет на строительство сразу нескольких комплексов.

Приблизительный порядок финансирования строительства дома:

  1. Компания разрабатывает проект, рассчитывает стоимость строительства;
  2. Формирует собственный капитал в размере не менее 10% от стоимости проекта;
  3. Обращается в банк за дополнительным финансированием;
  4. Банк анализирует требования к застройщику, риски и выгоды от проекта, поэтапно выдает деньги под определенный процент, контролирует их целевое использование;
  5. Граждане покупают квартиры и вносят деньги на эскроу-счет, ими никто не может пользоваться: ни банк, ни застройщик.
  6. После завершения строительства компания оформляет документы, покупатели получают право собственности на квартиры, часть денег с экроу-счетов идет на погашение кредита, а часть поступает на счет застройщика.

Содержание нового закона

Новый закон о долевом строительстве 2020, основные изменения:

  • 1,2% от цены квартир перечисляется в Фонд защиты дольщиков;
  • Застройщик должен быть финансово стабильным, без долгов по кредитам, а доля собственного участия в проекте должна превышать 10%;
  • Обязательно подтверждения права аренды или владения на участок земли для строительства;
  • Юридическое лицо-застройщик может заниматься строительством только одного объекта и исключить другую деятельность;
  • Для привлечения дольщиков компания должна успешно построить более 10 тыс. кв. м жилья, а доля таких инвестиций не может превышать 30%;
  • Введено в действие проектное финансирование для отдельного объекта, с привлечением банка, который детально анализирует проект и контролирует ход его выполнения, поскольку в его интересах вернуть кредитные средства.
Читайте также:  Регистрация договора долевого участия

Что это означает простыми словами

Объясним, к чему приведет изменение законодательства простыми словами:

  1. Уменьшится риск конечных потребителей:
  • покупка будет частично застрахована через Фонд защиты дольщиков;
  • к застройщикам будут применяться более жесткие условия финансирования: одна компания сможет заниматься одним проектом, банк будет анализировать риски при выдаче кредита, юридическое лицо должно располагать собственным капиталом;
  • не будет необходимости продать как можно больше квартир на этапе котлована;
  • часть недобросовестных компаний не смогут выполнить новые условия финансирования и автоматически отсеются;
  • деньги покупателей будут находиться на специальных эскроу-счетах, что будут заморожены до окончания строительства.
  1. Возможно увеличение цен на жилье, поскольку застройщики не смогут пользоваться бесплатным денежным ресурсом от покупателей, а будут привлекать банковские кредиты под определенный процент. Но со временем цена будет сбалансирована состоянием спроса на квадратные метры.
  2. С экономической точки зрения, покупателю станет невыгодно вкладывать деньги на этапе строительства, так как существенной скидки все равно не будет, поскольку деньги будут заморожены и застройщик ими не сможет воспользоваться. Но, реальная практика отсутствует, и выводы пока рано делать. Возможно, компании будут заинтересованы в ранних продажах, так как банки будут выдавать кредитные транши по мере накопления денег на спец.счете. А может, действительно, цена будет идентичной готовой новостройке, и лучше разместить средства на депозите под проценты на пару лет.

Когда закон вступит в силу

Требования к застройщикам, которые могли привлекать деньги по договорам долевого строительства ужесточились еще во второй половине 2018 года, были приняты новые поправки к ФЗ РФ 2014, что полностью запрещают долевое строительство с 01.07.2019г. Чем грозит такое изменения? После введения поправок покупатели будут более защищены, но сейчас надо быть особенно осторожными. Некоторые застройщики могли начинать строить как можно больше домов до введения изменений в закон, сейчас их цель привлечь покупателей к инвестированию, заманивая низкими ценами.

Что будет после отмены ДДУ

Что после отмены ДДУ ждет рынок новостроек пока прогнозировать сложно. Однозначно рынок покинут слабые игроки, но смогут ли строить лидеры рынка без участия инвестиций от конечных потребителей, а только за счет собственных средств и недешевых банковских кредитов. Результаты реформ будут видны в течение нескольких лет. Возможно будут внесены некоторые исключения в законодательство или разработаны программы льготного финансирования.

Очевидный результат, что после отмены ДДУ уменьшится число обманутых покупателей, в интересах компании будет побыстрее достроить объект, чтобы получить деньги с эскроу-счетов, а мошеннические схемы реализовать станет сложнее.

Подорожает ли жилье

О грядущем подорожании жилья говорят многие политики, эксперты и участники рынка. Последние могут заявлять об этом с целью активизации продаж до вступления изменений в силу. В целом цены формирует спрос и, при падении покупательской способности населения, стоимость жилья не может резко увеличится. Часть потенциальных покупателей могут отказаться от новостройки в пользу вторичного рынка, где скачок цен не предвидится. Но подорожания первичного жилья ожидает даже Президент РФ, основания для этого следующие:

  • средняя цена квадратного метра будет корректироваться за счет уменьшения предложения дешевого строящегося жилья с высокими рисками, проблемные компании уйдут с рынка за счет отсутствия финансирования;
  • финансироваться объекты будут банковскими кредитами, за использования которых надо уплачивать проценты, что будут заложены в конечную цену;
  • скидка 20-30% за приобретение жилья на этапе котлована больше неактуальна.

Долевое участие в строительстве — изменения с 2019 года

В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

В соответствии с поручением Президента РФ при участии органов исполнительной власти были разработаны и утверждены критерии, учитывающие степень готовности МКД и количество заключенных ДДУ, которым должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года и завершение строительства которых возможно по старым правилам.

Что такое долевое участие и договор ДДУ?

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
  • Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2019 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

  • Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  • В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
  • В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  • В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
  • В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.

Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.

Отмена долевого строительства в 2019 году

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

Закон о ДДУ с 2019 года

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  • введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  • если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
  • для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
  • увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Как изменения коснутся застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

  • на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  • компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
  • отсутствие долгов по кредитам.
Читайте также:  Страхование долевого участия в строительстве

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Плюсы и минусы нововведений для покупателей

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства.

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Как изменится стоимость жилья после отмены ДДУ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам В. Мутко, на 1 марта 2019 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счета.

Рост цен на жилье, серые схемы и другие возможные последствия отмены долевого строительства

Президент Владимир Путин поручил правительству разработать план поэтапного перехода в течение трех лет от привлечения средств граждан к иным формам финансирования строительства жилья, сообщает RNS. Новость о возможной отмене к 2020 году механизма долевого строительства многоквартирных домов для многих застройщиков прозвучала как приговор, а потенциальные покупатели квартир пока не понимают, как оценивать такие изменения.

Давайте разберем причины и последствия отмены. В начале своего развития молодой девелоперский рынок России столкнулся со следующими сложностями:

очень высокий уровень инфляции (например, еще в 1995 году — около 130%), влекущий еще большие ставки для кредитования строительства;

неготовность банков того периода кредитовать проект в полном объеме и «вдолгую» — на все 3–5 лет реализации проекта;

отсутствие у застройщиков денег для финансирования стройки.

Совершенно логичным стало возникновение схем (договоры инвестирования, предварительные договоры, продажа паев в кооперативе и т.п.), при которых до возведения дома привлекались деньги будущих покупателей. Это давало застройщику бесплатные деньги и позволяло начинать продажи на этапе котлована.

Для покупателя это, по сути, означало соинвестирование, а не куплю-продажу — он получал выгоду в виде привлекательной цены за инвестиции на начальном этапе, однако, при этом нес и риски, порою большие, чем у застройщика.

Большинство наших граждан не понимало и даже сейчас не понимает инвестиционный (заведомо рисковый) характер таких отношений, принимая их за куплю-продажу в особенной форме.

Результат был закономерен — случаи неполучения покупателями квартир стали регулярными. Варианты самые разные: и продажа несуществующих квартир, и продажа одной квартиры нескольким покупателям, и банальное воровство собранных денег. К этому следует добавить авантюризм и непрофессионализм отдельных застройщиков: ошибки в экономических расчетах, начало стройки без разрешительной документации и без решения вопроса по присоединению к сетям, прямое нарушение градостроительных норм, «строительные пирамиды» – финансирование одних домов за счет денег от других и т.д.

Принятием в 2004 году закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » государство очень серьезно улучшило положение покупателей: «двойные» продажи стали невозможны, сбор денег — только после получения разрешения на строительство, введен контроль за деятельностью застройщика.

Этот закон серьезно уменьшил случаи прямого обмана дольщиков, но не устранил экономических рисков любой инвестиционной деятельности. Здесь важно отметить, что строительство относится к достаточно рисковым видам инвестиций. Поэтому участие в таких инвестициях неквалифицированных инвесторов (то есть обычных граждан) при любой встряске экономики приводило к выходу на улицу с плакатами новой волны «соинвесторов» — обманутых дольщиков. В настоящий момент строительная отрасль России находится в затяжном кризисе.

Подавляющее большинство многоквартирных домов (по разным оценкам 80% и более) возводится с привлечением денег по долевому строительству. По подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, еще в 2007 году в России общее количество обманутых дольщиков составляло 200 000 человек. А в 2017 году, по подсчетам рабочей группы по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия», их оказалось 122 000.

Все это следствие инвестиционного характера самой модели долевого строительства. В развитых экономиках Западной Европы не применяются механизмы соинвестирования гражданами до завершения строительства. В Европе другая схема: застройщик значительную часть денег вкладывает самостоятельно, оставшееся — кредит банка, а продажи — после ввода в эксплуатацию. Классическая купля-продажа, никаких инвестиционных рисков для покупателей.

Судя по всему, именно к такому варианту власти России предлагают привести рынок строительства жилья. Переходу к банковскому финансированию строительства сейчас способствует относительно низкая инфляция (по прогнозам Банка России она составит менее 4% в 2017 году) и тренд на понижение кредитных ставок.

Последствия запрета долевого строительства

1. Основным способом финансирования стройки станет банковское кредитование. При этом банк будет выступать как квалифицированный инвестор: проверять документацию застройщика и оценивать риски, скрупулёзно контролировать стройку на каждом ее этапе. На практике ряд крупнейших банков уже осуществляют такое проектное финансирование. Важно понимать, что на данный момент банки готовы кредитовать в объеме не более чем 60 – 80% затрат на проект в зависимости от степени риска по проекту. Остальные 20 – 40% застройщику предстоит найти самому.

2. Количество застройщиков многоквартирных домов (а сейчас их более 5 000) резко сократится. Найти 20 – 40% от стоимости возведения дома крайне трудно даже лидерам рынка, поэтому большинство застройщиков (вплоть до 70 – 80%) уйдут из этого бизнеса.

3. Количество возводимого жилья (по крайней мере, в переходный период) резко уменьшится, рынок станет гораздо менее конкурентным. Это очень сильный фактор роста цены на квартиры. Конечно, рост в текущий момент сдерживают снизившиеся реальные доходы населения и некоторое «затоваривание» рынка. Но на увеличение цены также будет играть включение кредитных процентов в себестоимость. Поэтому ставки на существенный рост цены квадратного метра вполне обоснованы.

4. Сам по себе запрет привлекать деньги физических лиц на этапе строительства еще не препятствует появлению обманутых граждан, вложивших деньги в квартиры. Следует помнить, что у такой рискованной формы получения квартиры вполне понятные экономические причины: у большинства граждан просто не достаточно денег для «нормальной» покупки квартиры. При сохранении у граждан готовности на высокий риск ради меньшей цены застройщики, желающие остаться в игре, найдут граждан, готовых участвовать в полу- или незаконных схемах. Разнообразие и устойчивость таких схем будет зависеть от качества законодательной и контролирующей работы в этой сфере. Например, если государство оставит жилищно-строительные кооперативы, то возможность для привлечения денег для строительства останется, но положение таких «пайщиков» будет гораздо более бесправным по сравнению с действующей «долёвкой».

5. Устранение «долевки», как наиболее защищенного на данный момент инструмента инвестирования на этапе строительства очень сильно снизит долю покупок «инвестиционных квартир», приобретаемых для перепродажи. Следовательно, квартиры на первичном рынке будут продаваться еще медленнее. Это может быть стимулом для застройщика хотя бы часть непроданных квартир отдать под арендный бизнес. В случае, если арендная модель окажется жизнеспособной, то следом можно ожидать развитие доходных домов в России.

6. Некоторые застройщики покупали строительные площадки на перспективу. Невозможность далее реализовывать проекты строительства жилых домов может привести к распродаже бывшими застройщиками таких строительных площадок. Покупка таких площадок по сниженным ценам будет очень выгодна оставшимся в бизнесе крупным застройщикам и банкам, осуществляющим проектное финансирование.

Для менее болезненного отказа от долевого строительства государству следует так организовать переход к банковому проектному финансированию, чтобы не спровоцировать коллапс на строительном рынке. Для этого нужно: обеспечить переходный период для завершения текущих проектов в формате долевого строительства; вызвать у банков заинтересованность в проектном финансировании строительства под разумный процент (8-9%); максимально ограничить возможность для населения вкладываться в жилье на этапе строительства (в противном случае обманутых будет гораздо больше, чем сейчас по долевому строительству).

В целом идея государства отказаться от долевого строительства в пользу безопасной купли-продажи после завершения строительства — это стратегически правильное решение в духе практики цивилизованных стран. Однако для России характерно частое и спонтанное изменение правил игры (например, только за последние два года трижды существенно менялись требования к застройщикам и правила привлечения денег дольщиков). То, что сейчас озвучивается в качестве планов, может сильно отличаться от того, что будет в итоге.

Поэтому, как и ранее, результат отказа от долевого строительства будет зависеть от последовательной и грамотной реализации принятого государством решения.

Ссылка на основную публикацию