Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома “запаздывает” уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в “будущей” неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

  • по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
  • застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
  • заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств.

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

При нарушении сроков сдачи объекта покупатель имеет право на взыскание неустойки с застройщика по долевому участию. Эта информация отражена в ФЗ №214, а также договоре ДДУ, сторонами которого является инвестор и строительная компания. В теории все просто. При нарушении своих обязательств застройщик обязан выплатить дольщику неустойку. Но реально ли добиться этого на практике? Как покупателю защитить свои права? Что по этому поводу «говорит» судебная практика? Рассмотрим эти моменты более подробно.

Случаи, в которых может проводиться взыскание неустойки с застройщика

По законодательству взыскание неустойки производится за просрочку сдачи дома. Этот момент оговорен в Федеральном законе, утвержденном еще в конце 2004 года (ФЗ №214). В нем прописано, что застройщик обязуется своевременно сдать объект покупателю (дольщику), который вложил деньги в инвестирование проекта и рассчитывает на получение жилья.

Если строительная компания нарушила обязательства и затянула со сдачей дома в эксплуатацию или вообще не в состоянии его достроить, дольщик пишет претензию. Документ оформляется с учетом условий договора ДДУ и направляется застройщику. При отсутствии результатов составляется уже исковое заявление, в котором приводятся обоснования с учетом норм ФЗ №214.

Претензия пишется в произвольной форме, но для большего эффекта она должна основываться на условиях, прописанных в ДДУ, и базироваться на требования ФЗ №214. Направление документа является ключевым этапом досудебного разбирательства, когда дольщик пытается получить компенсацию от застройщика без привлечения судебных органов. Для увеличения шансов на успех к составлению претензии может привлекаться квалифицированный юрист.

В Гражданско-процессуальном кодексе (статье 56) прописано, что при оформлении жалобы обязательно указание ссылок на нормативы. Отправление документа производится по почте в виде заказного письма. При этом обязательным условием является уведомление о получении.

Во избежание непонятных ситуаций стороны ДДУ (договора долевого участия) часто закрепляют в соглашении сроки, когда дольщик может направить претензию, и период, в который представители строительной компании должны дать свой ответ. Такие условия оговариваются индивидуально с учетом договоренности каждого из участников.

Что об этом сказано в законах?

На практике бывают ситуации, когда застройщик самостоятельно принимает решение о смещении срока передачи объекта в эксплуатацию. Такие действия являются противозаконными, ведь по требованию ФЗ №214 строительная компания обязана согласовывать такие решения с покупателем недвижимости. Если застройщик не оповестил другую сторону об изменениях, он обязуется выплатить неустойку.

Размер штрафа вычисляется с учетом оговоренной в договоре суммы, вложенной покупателем в долевое строительство, а также 1/300 ставки рефинансирования, которая действует на момент расчета. Для расчета неустойки в конце 2017 года принимается цифра, равная 8,5%. Если в роли дольщика выступает физическое лицо, выплата производится в удвоенном размере.

Участник договора ДДУ (дольщик) имеет право расторгнуть документ в одностороннем порядке, что оговорено в ФЗ №214. Главными основаниями для этого являются:

  • Продление срока сдачи объекта на срок от 2-х месяцев и больше.
  • Невыплата строительной компанией возмещения за нарушение сроков передачи дома в эксплуатацию.
  • Отказ застройщика устранять имеющиеся изъяны или недоделки, которые были допущены в процессе возведения объекта.
  • Строительство здания ведется с нарушением технологии, что приводит к снижению качества готового сооружения.
  • Сложности с продлением поручительства банковского учреждения из-за отказа застройщика.

Дольщик обязан оповестить девелопера о своем намерении. Если строительная компания отказывается выплачивать средства, последние могут быть стянуты через суд с учетом дополнительных платежей (об этом пойдет речь ниже).

Расчет неустойки

Одним из ключевых вопросов является расчет неустойки при возникновении просрочек в сдачи объекта. Принципы выполнения этой работы прописаны в ФЗ №214, статье 6 (пункт 2). Вычисление осуществляется с применением следующей формулы:

Величина неустойки = Сумма, прописанная в договоре * 8,5/300*2*Число дней просрочки

К примеру, если в соглашении неустойки указана сумма в 1 миллион рублей, а время просрочки сдачи объекта составило 30 дней, выплата должна производиться в размере 17 тысяч рублей. Если платеж производится в пользу юридического лица, размер неустойки будет в два раза меньше (коэффициент «2» в формуле не используется).

При составлении иска о взыскании неустойки по ДДУ в документе, как правило, отражаются следующие требования:

  • Выплата неустойки (рассчитывается по формуле, которая рассмотрена выше)
  • Моральная компенсация. В каждом судебном органе, как правило, имеются свои соображения в отношении подобного вреда и суммы, которая может его компенсировать. В среднем рекомендуется требовать сумму в размере 30-50 тысяч рублей. Аргументацией в этом случае выступают физические и нравственные страдания, которые вынужден испытывать дольщик.
  • Убытки. В ГК РФ (статься 15), а также в Законе о защите прав потребителей (статья 13, пункт 2) прописана возможность погашения убытков, которые судебный орган может признать обоснованными. Но в этом случае истец должен доказать свою позицию путем предоставления необходимого пакета документов. К этой категории относятся затраты на аренду жилья во время ожидания передачи квартиры от застройщика. Здесь не обойтись без предоставления договора найма или других подтверждающих затраты бумаг.
  • Штраф. В том же Законе о защите прав потребителей указано, что с целью стимулирования досудебного разрешения ситуации предусматривается штраф за невыполнение законных требований со стороны потребителя. Если застройщик не выплатил эти средства до суда, он должен будет это сделать после решения органа.
  • Судебные издержки. К этой категории относятся расходы, которые вынужден терпеть дольщик. Он нанимает адвоката и пользуется юридическими услугами, а все это требует финансовых затрат. Средства взыскиваются, как правило, с проигравшей стороны.

Нужно ли обращаться в правовые органы?

Как отмечалось выше, первоначально необходимо попытаться решить проблему в досудебном порядке. В этом случае процедура имеет следующий вид:

  • Дольщик оформляет письменную претензию, описывает в ней свои требования и ссылается на ДДУ, ФЗ №214, а также ГК РФ (статьи 309 и 310).
  • К документу прикладывается бумага с расчетом неустойки, а также копии паспорта, ДДУ и других документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
  • Претензия вручается вместе с приложениями уполномоченному сотруднику строительной компании, который должен поставить штамп на копии дольщика, подтверждающий факт принятия документа, а также дату и подпись (с расшифровкой). Бумаги можно отправить и по почте, но тогда необходимо сохранить квитанцию, подтверждающую отправку и опись сложенных документов.

Если в оговоренное время застройщик не отреагировал на претензию и не выплатил неустойку, вопрос решается в арбитраже. Дольщик оформляет исковое заявление и передает его лично в канцелярию судебного органа. Переданный иск должен быть зарегистрирован в журнале входящей информации с указанием номера регистрации и даты приема иска. При этом дольщик должен получить расписку о том, что заявление принято к рассмотрению.

У судебного органа имеется 10 суток, чтобы вынести решение по делу, но на практике этот процесс происходит дольше. В процессе судебного заседания устанавливается правомерность требований истца (дольщика), а анализ производится на базе приведенных доводов. В решении суда должно отражаться мнение касательно выплаты неустойки в полном объеме, ее уменьшения или отказа в удовлетворении иска. При этом ответ судебного органа должен быть обоснованным и содержать ссылки на действующие нормы закона.

В течение 30 дней возможно обжалование в апелляционном органе. Отсчет времени наступает со дня, когда прошлое решение вступило в силу.

Судебная практика

Каждое дело, касающееся выплаты неустойки по ДДУ, рассматривается индивидуально, поэтому в таких вопросах отсутствует четкая закономерность и сложно делать выводы в отношении вероятности успеха при обращении в суд. В некоторых случаях арбитражный орган опирается на ФЗ «О защите прав потребителя» при расчете величины неустойки в случае нарушения оговоренных сроков сдачи объекта. Но в большинстве ситуаций в основе решения лежит ФЗ №214.

Общепринятые правила таковы, что размер неустойки не может быть снижен по обоюдному соглашению. С другой стороны, с учетом нормативных законодательных актов допускается уменьшение такой выплаты на величину до 50% при наличии определенных условий:

  • Застройщик принял обязательные меры по уведомлению покупателя и решению проблемы.
  • Негативные последствия от действия строительной компании (для застройщика) отсутствуют.

Также судебная практика подтверждает, что размер неустойки может быть уменьшен судебным органом, если она несоизмерима с размером невыполненных застройщиком обязательств. Такая возможность оговорена в ГК РФ (статье 333).

В процессе оформления договора цессии работает и правило переуступки. Так, если жилая недвижимость имеет цену 12 млн. рублей, в случае переуступки цессионарий вправе выплатить только половину суммы. Следовательно, застройщик получит только 6 млн. рублей. При этом в договоре указывается полная сумма.

Необходимые документы

Вместе с исковым заявлением необходимо передать такой пакет бумаг:

  • Копии основных документов — ДДУ, а также платежных квитанций, подтверждающих осуществление выплаты с учетом требований договора.
  • Копию договора о переуступке (при оформлении такого документа).
  • Претензию с требованием выплаты неустойки и описанием убытков, подтвержденных прикладываемым документом.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительные затраты — договор аренды, расписки на прием-передачу денег, платежные квитанции и другие.
  • Переписку дольщика и строительной компании (если она имеет место).

Как правильно оформить иск?

Для получения неустойки дольщику важно правильно составить иск в судебный орган. Документ оформляется в свободной форме, но в нем должно быть указано:

  • Название суда и его юридический адрес.
  • Персональная информация об истце и его адрес постоянного проживания.
  • Название строительной компании и ее юридический адрес.

Также в исковом заявлении стоит отразить основания, которые послужили причиной подачи документа. Также обязательно перечисление имеющихся претензий. Для повышения шансов на успех необходимо описать следующие обстоятельства:

  • Дату оформления договора и основные условия.
  • Права и обязательства сторон.
  • Нарушения, которые допустил застройщик.
Читайте также:  Дополнительное соглашение к договору долевого участия

По закону участник долевого строительства вправе требовать неустойку с учетом числа дней просрочки и ставки рефинансирования ЦБ. При этом в исковом заявлении можно отразить объем требуемых средств, в том числе штрафов, материального ущерба и покрытия дополнительных затрат. Также в иске прописывается опись бумаг, удостоверяющих правомерность требований, ставится дата оформления и подпись истца.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

✅ Лучшие юристы в Москве по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

В случае, если сдача жилого дома была отложена более, чем на 90 дней со срока, заявленного застройщиком — вы имеете право подать на него в суд по ДДУ на взыскание неустойки.

Бесплатная юридическая консультация по ДДУ онлайн!

  1. ☎️+7(499)649-89-71 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
  2. Напишите в онлайн-чат.
  3. Напишите через форму ниже.
  4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Стоимость услуг юриста

Наименование услугСтоимость
Устная консультацияБЕСПЛАТНО
Письменная корнсультацияот 3 000 руб.
Анализ ДДУ, материалов дела, предварительное вынесение вердикта по вопросу взыскания

от 3 000 руб.Поиск информации о застройщике, выявление информации об оплате исполнительных листов

от 1 500 руб.Расчет стоимости неустойки, положенной дольщику по ДДУ, а также дополнительных компенсаций

от 2 000 руб.Составление досудебной претензии с требованием оплаты неустойки, направление ее к заказчику

от 1 000 руб.Составление искового заявления, подбор дополнительных материалов по делу, направление в судебный орган

от 4 000 руб.Ведение судебного процесса по взысканию неустойки с застройщика «под ключ»

от 25 000 руб.Подготовка дольщика к самостоятельному выступлению в суде, сбор доказательной базы

от 3 000 руб.Посещение юристом судаот 5 000 руб.Подготовка дополнительной документации, которая может потребоваться в процессе проведения судебных заседаний

от 2 000 руб.Получение исполнительного листа, контроль над выполнением судебного решения

от 4 000 руб.Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика

от 3 000 руб.

Чем поможем

С изменениями в ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» у юристов появились широкие возможности для борьбы против застройщиков, нарушающих сроки сдачи по объектам и навязывающих дополнительные соглашения после приобретения жилья.

Теперь взыскание неустойки по ДДУ стало доступным начиная с 90 дней просрочки сдачи дома, адвокаты нашей компании помогут вам не только грамотно оформить иск, но и предоставят другие услуги, связанные с взысканием.

Юристы нашей компании оказывают следующие услуги:

  • расчет неустойки по ДДУ;
  • профессиональная консультация юриста по всем вопросам касаемо строительства;
  • посещение юристом офиса компании-застройщика для выявления позиции и ведения переговоров;
  • правильная формулировка претензии дольщика к застройщику;
  • определение ущерба, нанесенного вкладчику по вина застройщика;
  • составление судебного иска и сбор необходимой для подачи в суд документации;
  • защита в суде;
  • взыскание неустойки по ДДУ в суде;
  • прекращение ДДУ.

Обращайтесь на первых этапах возникновения проблемной ситуации, чтобы избежать неприятных последствий!

Частые вопросы

Наши клиенты часто сталкиваются с недобросовестными строительными компаниями. К сожалению, даже среди надежных застройщиков бывают отдельные случаи, в которых вкладчики оказываются обмануты компанией.

Наши клиенты часто обращаются к нам со следующими вопросами:

  • какие законные основания могут быть у смещения сроков сдачи объекта;
  • как рассчитать неустойку по ДДУ;
  • стоит ли обращаться в суд в случае, если застройщик задерживает сдачу объекта;
  • как расторгнуть ДДУ;
  • как может застройщик лишиться разрешения на строительство и что делать вкладчикам;
  • как осуществить взыскание с застройщика за нарушение срока сдачи объекта;
  • как получить статус обманутого вкладчика;
  • что делать, если застройщик обанкротился;
  • условия в договоре не соответствуют ФЗ-14;
  • застройщик пропал, дом не был сдан;
  • помощь по судебным делам;
  • навязывание дополнительного договора;
  • оплата за лишние метры, построенные застройщиком.

Если ваш застройщик задерживает сдачу объекта, навязывает дополнительные услуги, которые оказывают влияние на возможность жизни в доме, требует подписи и уплаты сомнительных договоров, сдал объект в ненадлежащем состоянии — смело обращайтесь к юристам нашей компании.

Судебная практика

Клиент обратился с просьбой взыскать компенсацию за просрочку сдачи квартиры. Временные рамки и условия были прописаны в договоре. Застройщик сорвал их на 4 месяца.

Наши адвокаты ознакомились с материалами дела и подготовили бумаги и обосновали цену иска в 480 000 руб. Правовая позиция базировалась на ст. 309 ГК РФ, ч.1 ст.8 ФЗ №214, а также п. 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012.

В итоге разбирательства по делу клиент получил компенсацию в полном объеме. Также застройщик был оштрафован на 240 000 руб. и уплатил судебные расходы в размере 4 500 руб.

Суд с застройщиком

Если он нарушил сроки и не достроил метры

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Мы написали претензию и отказались подписывать акт приема-передачи до устранения недостатков.

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ — изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Реакция застройщика

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

Ответ на претензию мы получили чуть позже — 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ . Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает , различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности — по месту жительства родственницы — и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры — то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.

Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Представительство в суде

Представителем может быть любое дееспособное лицо, за исключением судей, следователей и прокуроров.

Полномочия представителя можно определить в устном заявлении, которое войдет в протокол судебного заседания, или письменно.

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ . Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля — через 3 дня после того, как решение вступило в силу.

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

В банк мы обратились 10 июля 2018 года. Смс о поступлении на счет 74 516,08 рублей пришла 13 июля 2018 года.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Порядок взыскания неустойки по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция

Приобретая в собственность жилье в строящемся здании, счастливый новосел желает получить свою квартиру ровно в указанный срок. Однако зачастую бывают случаи, когда компания, ответственная за строительство, не выполняет указанные в договоре обязательства и не успевает сдать здание вовремя.

Гражданский кодекс ГФ гласит, что если права гражданина, заключившего договор, были нарушены, он вправе взыскать неустойку. Взыскание неустойки с застройщика представляет собой штраф, который уплачивается стороной, нарушившей условия сделки.

Основания для взыскания

Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц. Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации. На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.

Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:

  • неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
  • просрочка исполнения обязательства;
  • иное его ненадлежащее исполнение.

Расчет неустойки

Законодательство РФ гласит, что каждый из сторон правовых отношений обязан нести ответственность за неисполнение требований договора или взятых на себя обязательств. В случае с договором долевого участия Федеральный закон предусматривает несколько видов неустойки в зависимости от конкретной ситуации.

  1. В размере 0,5% от стоимости товаров при оформлении договора с предварительной оплатой – взыскивается при нарушениях срока передачи по договору купли-продажи (статья 23. закона «О защите прав потребителей»).
  2. В размере 1% от стоимости товара – изымается при нарушениях сроков удовлетворения требований об устранении недостатков, замене товара, возмещении ущерба, понесенного потребителем, возврате денег за товар (в соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей»).
  3. В размере 3% от стоимости при нарушении условий договора о сроках выполнения работ.

Важно отметить, что законодательство предусматривает и несколько исключений из единого правила по срокам удовлетворения требований потребителя. Так, период устранения недочетов в товаре, выявленных уже после заключения договора купли-продажи составляет не более 45 дней с даты возврата товара (статья 20 ФЗ). Срок замены товара ненадлежащего качества ограничен неделей, однако в случае необходимости проведения экспертизы он увеличивается до 20 дней.

Правила расчета неустойки определены статьей 62 №214-ФЗ. По закону неустойка обязана быть выплачена стороной, нарушившей условия договора, в определенном размере за каждый день просрочки в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ на момент исполнения обязательств.

Формула

В зависимости от вида нарушений расчет неустойки по взысканию компенсации с застройщика будет отличаться.

Вариант 1. За несоблюдение сроков устранения недочетов неустойка рассчитывается по правилам, прописанным законом «О защите прав потребителей». В виде базовой принимается ставка по сумме, необходимой для устранения недостатков и конкретно от нее рассчитывается размер неустойки. Формула выглядит следующим образом:

Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

  • Сн = сумма неустойки (пени);
  • Ср – цена работ для устранения недостатков;
  • Nд – количество дней просрочки.

Вариант 2. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ. Она будет равняться 1/300 ставки рефинансирования в день за просрочку сдачи дома. При этом базовая сумма высчитывается согласно цене договора, то есть стоимости квартиры. Для физлиц (граждан РФ) размер неустойки удваивается – ставка принимается, исходя из расчета 1/150.

Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

  • Сн – сумма неустойки;
  • Сд – стоимость договора;
  • Nд – количество дней просрочки.

Первый днем в таком случае выступает день, следующий за крайним днем передачи объекта. Зачастую в строительстве указаны кварталы, например, срок окончания – 3 квартал 2018 года, значит, первым днем просрочки будет 1 октября. Последним днем принято считать день оформления акта приема-передачи.

Пример

Гражданин приобретает квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, однако застройщик задерживает сдачу на 150 дней. Ставка рефинансирования на данный момент приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (7, 75%).

Формула будет выглядеть следующим образом (для физического лица, гражданина РФ): 2 000 000 * 150* 7,75 / 100/150 =155 000.

Итого, сумма неустойки составляет 155 000 рублей.

Порядок действий

Существует несколько способов взыскание неустойки с застройщика. Необходимо отметить, что добровольная компенсация от недобросовестной организации выплачивается крайне редко. Несмотря на необычность такого явления, подобные случаи бывают на практике и дают возможность начать диалог застройщиком в конструктивном русле. Однако чаще всего такие споры решаются в досудебном или в судебном порядке.

Досудебное взыскание

Крайне привычной и очень распространенной практикой в вопросе о взыскании компенсации является решение спора в досудебном порядке. Многие застройщики принципиально не желают решать спор с дольщиками без заявления с требованием об уплате неустойки, поэтому алгоритм действий для заявителя должен быть следующим.

Шаг 1. Составление претензии. Документ должен быть оформлен грамотно, с юридическим обоснованием. В нем необходимо указать точный адрес застройщика, адрес строительного объекта, данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия, ссылку на статью закона (статья 6 №214-ФЗ), в соответствии с которой дольщик требует выплату неустойки.

Шаг 2. Передача претензии застройщику с соблюдением определенных условий. Документы возможно передать лично в руки (при этом обязательно получить роспись сотрудника, принявшего бумаги) или отправить почтой, курьером, заказным письмом.

Помимо заявления к претензии необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копию кассового чека;
  • акт приема денежных средств или иной документ, подтверждающий оплату.

Зачастую юрист компании демонстрирует заявителю документы, свидетельствующие о том, что дом имеет разрешение на ввод в эксплуатацию. Дольщик должен понимать, что он требует с застройщика неустойку фактически за то, что тот не передал ему квартиру в установленном законом и договором порядке. Ввод в эксплуатацию является иным действием, который застройщик обязан выполнить еще до передачи собственнику ключей. Соответственно, подобные заявления со стороны застройщика являются попытками избежать выплат компенсации.

Судебное взыскание

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку и не выполняет принятые на себя обязательства, дольщику желательно обратиться в суд. Для этого необходимо действовать следующим образом.

Шаг 1. Составление искового заявления. Для правильного составления иска в договоре долевого строительства необходимо найти юридическое лицо, которое выступает застройщиком и указать ответчиком именно его. Основные законы, которым стоит апеллировать при написании иска – закон №214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей».

Шаг 2. Сбор необходимых документов. Помимо искового заявления в суд необходимо обратиться, имея на руках следующий пакет документов:

  • копии договора долевого строительства;
  • копии платежных документов (кассовые и товарные чеки);
  • досудебную претензию с подтверждением о получении ее застройщиком.

Шаг 3. Подача искового заявления. Иск можно подавать как по месту жительства, так и по месту строительства дома или по месторасположению регистрации юридического лица-ответчика. Профессиональные юристы советуют выполнять это действие через арбитраж, поскольку вероятность принятия положительного решения через арбитражный суд значительно возрастает.

Шаг 4. Отправка пакета документов. Заявитель может отправить документы в суд заказным письмом или передать их, обратившись в судебную инстанцию лично.

Шаг 5. Рассмотрение дела. В первых судебных инстанциях дело рассматривается в течение двух месяцев, однако застройщик может сознательно затягивать процесс. Также необходимо учитывать, что если первая инстанция выиграна заявителем, то, скорее всего, застройщик подаст апелляцию, на рассмотрение которой может уйти еще до полугода.

Шаг 6. Вынесение решения. В результате рассмотрения дела суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Зачастую дольщики могут столкнуться со значительным уменьшением неустойки, однако распространено мнение, что судебные органы, удаленные от центральных регионов, более расположены к дольщикам и взыскивают большие суммы в их пользу.

Шаг 7. Получение решения суда на руки. Для того чтобы получить решение, следует обязательно контактировать с работниками суда в течение всего процесса. Важно также выяснить, каким числом будет датирован документ – датой заседания или датой фактического изготовления мотивировочной части – от этого будет зависеть, с какого периода стартует срок на апелляционное обжалование. При получении документа на руки требуется тщательно его прочитать — решение должно быть законным, обоснованным, изложенные факты в тексте обязаны соответствовать действительности.

Важно понимать, что если случай дольщика оказался спорным, а сумма неустойки – значительной, есть смысл обратиться к профессиональным юристам, чтобы гарантированно выиграть дело. Многие компании, которые оказывают подобные услуги, работают без предоплаты, а расчет с ними происходит уже после оглашения положительного решения суда.

Исполнение решения: судебная практика

Судебная практика демонстрирует, что чаще всего в требованиях дольщиков о выплате неустойки суд отказывает из-за недостаточной доказательной базы, то есть из-за отсутствия нужных документов в процессе. Заявителям необходимо быть максимально внимательными при составлении искового заявления и при сборе документов в приложениях к нему. В таком случае выиграть суд и добиться выплат будет намного проще.

Исполнение решения является самой важной частью процесса взыскания, поскольку можно получить положительное решение суда, но не взыскать деньги. Если застройщик добровольно не желает выплачивать причитающиеся компенсации в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется оформлять исполнительный лист. Для этого необходимо написать заявление в свободной форме и передать его в канцелярию суда, принявшего решение. Это возможно сделать только после вступления судебного постановления в законную силу, а срок его оформления занимает одну рабочую неделю.

Существует несколько вариантов принудительного взыскания – через банк или с помощью судебных приставов. При выборе первого варианта дольщик должен обратиться в кредитную организацию, которая работает с расчетным счетом застройщика и подать заявление с оригиналом исполнительного листа. Следует помнить, что застройщик может иметь не один открытый счет, а узнать об этом стоит заранее в налоговой инспекции.

Если же ни на одном из расчетных счетов средств у застройщика нет, то необходимо обращаться к приставам. В этом случае вероятность получения средств снижаются, поскольку деньги, на которые возможно обратить взыскание неустойки по ДДУ с застройщика, обычно находится на счетах. Но приставы обладают особыми полномочиями, поэтому могут арестовать счет в пределах нужной суммы.

Вопрос-ответ

Зачастую у дольщиков в процессе взыскания с застройщика компенсации возникает множество вопросов, связанных с нюансами данной процедуры.

Неустойка с застройщика по 214-ФЗ: до подписания акта или после?

Судебная практика показывает, что взыскать средства с недобросовестного застройщика можно как до подписания акта, так и после него.

Так, если сроки строительства явно нарушаются, то дольщик имеет право взыскивать неустойку сразу, не дожидаясь сдачи дома. Подобные действия оправданы также в случае прекращения строительства или неадекватной реакции застройщика на запросы собственников. Если же строительные работы продолжаются или выдвигаются предложения о продлении сроков строительства, то лучше будет подождать благополучного окончания строительных работ, получить квартиру, проверить ее состояние и уже после решать вопрос о взыскании.

Сколько стоят услуги юриста по взысканию неустойки?

Стоимость подобных услуг будет зависеть от множества факторов: сложности дела, трудозатрат, суммы иска и благонадежности застройщика. Немаловажную роль будут играть и обстоятельства дела, размеры иска.

На данный момент консультация по спорам с застройщиком с профессиональным адвокатом будет стоить приблизительно 1 500-3 000 рублей. Все остальные услуги, предполагающие участие юриста в деле, будут оплачиваться в зависимости от суммы взыскания уже после решения суда.

Что делать, если был заключен договор переуступки прав?

В случае возникновения подобной ситуации по договору уступки права требования дольщик вправе предъявлять исковые требования по взысканию неустойки с застройщика. Даже если при предъявлении досудебной претензии застройщик предоставляет дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи дома по договору цессии, то данное соглашение будет касаться только договорных обязательств между компаниями, но не будет иметь отношения к обязательствам компании-застройщика перед физическим лицом, поскольку в отношении объекта договора присутствует факт смены его стороны.

Где найти образцы документов?

Образец претензии к застройщику

Шаблон досудебной претензии вы можете найти здесь: https://yadi.sk/i/deXuI0dUyoFlIQ

Исковое заявление о взыскании неустойки

В заключение следует отметить, что взыскание неустойки с застройщика является сложной, однако выполнимой процедурой. Она может затрудняться полным отсутствием средств у компании-застройщика, особенно, если она находится в предбанкротном состоянии, а на ее счетах нет денег. В связи с этим рекомендуется проверять организацию, с которой дольщик заключают договор, еще перед совершением сделки.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в Москве и Московской области

Оглавление статьи о взыскании неустойки по ДДУ:

Ясно и понятно о взыскании неустойки по ДДУ

Определение размера неустойки по ДДУ для взыскания в суде

Определение размера неустойки по ДДУ не является сложным, если воспользоваться нашей интерактивной программой. Читать далее

Расчёт по периодам бывает выгоднее, чем на дату исполнения обязательства. Судьи часто соглашаются с таким расчетом, поскольку он более сбалансировано учитывает интересы каждой из сторон. Также програма позволяет произвести расчёт непосредственно на дату исполнения обязательства. Программа может быть недоступна на версии сайта для мобильных устройств, для работы с ней желательно перейти на полную версию сайта.

Ниже выложен небольшой ролик – смотрите как просто узнать, сколько вам должен застройщик, используя наш калькулятор ДДУ

Что можно взыскать с застройщика сверх неустойки?

Кроме того, если в квартире обнаружены дефекты, то можно потребовать уменьшения её стоимости на сумму выявленных недостатков. При этом на сумму недостатков начислется неустойка из расчёта один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214). Таким образом можно в одном иске заявить две неустойки. При этом они не накладываются друг на друга. Каждая из них имеет своим основанием отдельное самостоятельное нарушение. По этой теме подготовили целый обзор по устранению строительных недостатков.

Почему при взыскании неустойки по ДДУ не нужно ждать подписания акта приёма-передачи квартиры?

Во-первых. Дольщикам, которые не ждут подписания акта, а сразу обращаются в суд, застройщик старается передать квартиры быстрее и без недостатков. Почему так? Двигателем такого ускорения, является юридический департамент застройщика. Судебный юрист просит отдел заселения поставить такого истца на контроль в целях передачи ему квартиры, как можно скорее и без недостатков. Юристу ответчика это нужно, чтобы в суде продемонстрировать акт и сообщить суду, что квартира дольщику уже передана. Отсутствие недостатков в передаваемой по акту квартире важно для юриста ответчика по аналогичной причине. Юрист застройщика старается не для вас, он старается для себя, улучшая свою судебную статистику. Однако, решая свои задачи по улучшению показателей в суде, по факту судебный юрист застройщика способствует более быстрой передачи дольщику квартиры, а также отсутствию в ней недостатков.

Во-вторых. Судья, с точки зрения снижения законной неустойки, в числе прочего, оценивает момент подачи иска в суд. Если иск подан до подписания акта, следовательно, участник долевого строительства слабейшая сторона. Получается, что ответчик квартиру не передал и неустойку платить не хочет. Всё наоборот, если иск подан после подписания акта. По мнению суда, истец и квартиру получил и деньги с ответчика истребовать хочет. Всё это влияет на позицию суда по снижению неустойки, а чем меньше её снизит суд, тем лучше для истца.

В-третьих. Неустойка после подачи претензии будет несколько раз уточняться юристом в сторону увеличения. Взыскание неустойки по ДДУ будет осуществляться судом не на дату подачи иска или направления претензии, а на дату судебного заседания. Если акт будет подписан ранее, юрист уточнит неустойку на дату его подписания.

В-четвёртых. Никто точно не знает, окажутся ли у застройщика деньги в банках на момент получения в суде исполнительного листа. Поэтому лучше не рисковать, а взыскать неустойку за период до даты рассмотрения иска по существу. Остаток всегда можно довзыскать позднее. Лучше получить деньги за часть просрочки, чем ничего, дожидаясь неизвестно зачем подписания акта.

В-пятых. Чем больше неустойка, тем больше в процентном отношении её порежет суд по 333 ГК РФ. По этой причине также дожидаться подписания акта нет никакой необходимости. Несмотря на дополнительные трудозатраты и расходы, так можно взыскать неустойку по ДДУ в большем размере, чем заявляя исковые требования за весь период просрочки единовременно.

В какой суд лучше подавать исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ?

От суда в значительной степени зависит размер взысканной неустойки по ДДУ. Логично, что лучше подавать иски в суды, где присуждают больше. Выбор суда ограничен правилами подсудности. Какие суды присуждают больше? Это подскажут наши юристы.

Нельзя произвольно выбрать любой суд, но его можно выбрать из возможных вариантов. Исковое заявление по взысканию неустойки может быть подано в следующие суды:

по адресу постоянной регистрации Истца;

по адресу временной регистрации Истца. В качестве примера. Застройщик из Краснодарского края. Истец сделал временную регистрацию в Москве. Взыскали 100% неустойки и 100% штрафа в Головинском суде. По ссылке можно посмотреть нашу судебную практику по этому делу.

по юридическому адресу застройщика;

по месту исполнения договора долевого участия. В качестве примера. Наши иски к ПАО “Группа Компаний ПИК” по ЖК “Грин Парк”, иски к ООО “КОТАР” по ЖК “Видый берег” рассматривались нашими юристами в судах по месту нахождения соответствующих жилищных комплексов. Если суд по месту нахождения объекта долевого строительства более предпочтителен с точки зрения судебной практики, чем альтернативные варианты, то вполне можно рекомендовать такой способ. Для этого достаточно правильно обосновать в иске подсудность спора, сославшись на п. 7 ст. 29 ГПК, ч. 2 ст. 17 ЗоЗПП и п. 22 Постановления Пленума ВС РФ №17 от 28.06.2012 года.

Если накопилась большая неустойка, целесообразно рассмотреть возможность подачи иска одновременно в разные суды, но за разные периоды просрочки. Правило, “чем больше неустойка, тем сильнее её снизит суд”, никто не отменял. Следовательно, подавая иски в разные суды на меньшие суммы, можно в совокупности получить больше, чем подавая всё и сразу в один суд.

Если подаётесь в “хороший суд”, но по временной регистрации истца или по адресу жилищного комплекса, следует более подробно обосновать в иске подсудность. Читать далее

Что делать, если в ДДУ установлена договорная подсудность, которая дольщика не устраивает? Признавать в иске этот пункт в ДДУ недействительным, как противоречащий закону о защите прав потребителей. Такое явление в практике встречается довольно часто. Застройщики любят прописывать в договоре удобные им суды, однако это совсем не значит, что дольщики обязаны в них судиться. Скрыть

Неустойка по ДДУ в Арбитражном суде

Взыскание неустойки по ДДУ в Арбитражном суде возможно не по всем договорам долевого участия. В нашей практике встречались договоры, содержащие запрет на уступку без согласия застройщика. Поэтому нашим юристам нужно знать условия вашего договора – в одних случаях, такой запрет можно обойти, а в других нет. Ещё раз подчеркнём. При большом размере неустойки процедура взыскания через арбитражный суд является более выгодной, чем в судах общей юрисдикции. При этом отметим, что такой способ взыскания сам по себе не говорит о том, что сумма присуждённая арбитражным судом будет в любом случае больше суммы, которую можно было бы получить в суде общей юрисдикции. Причина в том, что за последние два года арбитражные суды стали значительно снижать неустойку и штраф. Пока не в такой мере, как в судах общей юрисдикции, но с каждым годом преимущество такого способа взыскания становиться всё менее очевидным. Поэтому лучше выбирать юристов, которые имеют практику взыскания двумя способами. Скрыть

Оплата госпошлины при взыскании неустойки по ДДУ

Если размер неустойки до одного миллиона рублей, то госпошлину платить не нужно. В иске сослаться на пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ. Если размер неустойки более миллиона рублей, следует уплатить 0,5% госпошлины от суммы превышающей один миллион (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК). Пример. 1 200 000 (размер неустойки) минус 1 000 000 равно 200 000 (сумма превышения). 200 000 умножить на 0,5% равно 1000. Читать далее

Моральный вред в иске о взыскании неустойки по ДДУ

Моральный вред в судах общей юрисдикции присуждают в интервале 5-15 тыс. рублей. Чтобы добиться большей суммы, нужно предоставить в суд доказательства причинения морального вреда. Читать далее

Почему выгодно взыскивать неустойку по ДДУ в Юридическом центре RegPractic?

У нас высокие показатели по соотношению заявленной в иске неустойки к присуждённой судом сумме;

Наша судебная практика выложена на сайте в разделе судебная практика по ДДУ и в разделе уступка неустойки по ДДУ

По вашему выбору взыщем неустойку, как в суде общей юрисдикции, так и в арбитражном суде;

Мы не общество защиты прав потребителей, поэтому у нас вы получаете 100% от суммы взысканного штрафа;

Гибкая система оплаты. Включающая в себя различные схемы: “без предоплаты”, “с предоплатой” и “с частичной предоплатой”; Если работаем по схеме “без предоплаты”, вы ничем не рискуете. Если застройщик не заплатит – вы нам ничего не должны. Однако в этом случае увеличивается наша премия за риск.

Объём оказываемой юридической услуги по взысканию неустойки по ДДУ

  • Бесплатная консультация по следующим вопросам:
    • платит ли застройщик по исполнительным листам?
    • на какой размер неустойки я могу рассчитывать по закону и на практике?
    • в какой суд лучше подать иск?
    • как сделать временную регистрацию в суде, где по статистически реже снижают неустойку (при необходимости)?
    • что можно взыскать помимо неустойки?
    • другое по теме взыскания неустойки в суде по договору долевого участия.

  • До заключения договора на юридические услуги по взысканию неустойки вышлем на вашу почту:
    • расчет неустойки по 214-ФЗ;
    • на согласование проект договора на оказание наших услуг по взысканию неустойки.

    Подготовка и направление претензии застройщику не позднее двух дней после подписания договора на юридические услуги.

    Подготовка и подача искового заявления в суд.

    Подготовка отзыва на возражения застройщика.

    Участие во всех судебных заседаниях.

    В цену входит представление вас в суде при подаче застройщиком апелляционной жалобы.

    Отправка телеграмм / доставка повесток застройщику. У нас не откладывают дела без причин, т.к. мы сами развозим судебные повестки.

    Заказ и получение решения суда.

    Заказ и получение исполнительного листа.

    Подача запроса в ИФНС об уточнении текущих счетов застройщика.

    Совершение иных действий по розыску всех счетов застройщика на которых имеются денежные средства;

    Подача исполнительного листа в банк, в котором есть деньги на счетах застройщика.

    Документы, необходимые для отправки вам на почту нашего расчета неустойки:

    • договор, по которому покупали квартиру (договор долевого участия, уступки, ПДКП, другое). Возможно взыскание неустойки по предварительному договору купли-продажи;
    • все подписанные вами дополнительные соглашения к ДДУ;
    • передаточный акт (при наличии).

    Полный пакет по работе с заказчиком по взысканию неустойки по 214-ФЗ

    Заключение договора на оказание юридических услуг по взысканию неустойки по договору долевого участия (предварительно высылаем на почту).

    Оформление доверенности на представление ваших интересов в суде.

    Подготовка претензии и искового заявления.

    Ведение дела в суде.

    Получение судебного решения и исполнительного листа.

    Сопровождение исполнительного производства до получения вами денег.

    Оплата юридических услуг по взысканию неустойки по ДДУ

    В зависимости от размера оплаты возможны следующие варианты условий по договору на юридические услуги:

    Оплата по факту, только после получения вами денег по исполнительному листу. Это означает, что наша работа не заканчивается получением решения суда или исполнительного листа. Мы работаем до получения вами денег. Если застройщик вам не платит, то вы нам ничего не должны. Однако у такого способа есть и обратная сторона, в случае получения вами денег с застройщика, вы оплачиваете больше, чем по договору с предоплатой. Это является премией для юриста за риск, в случае банкротства застройщика. По такой схеме дольщик оплачивает оговорённый процент от суммы перечисленных застройщиком на банковский счёт дольщика денежных средств.

    Предоплата. Самый выгодный способ для участника долевого строительства. Только фиксированная сумма, никаких процентов с полученных денежных средств оплачивать юристу не потребуется.

    Частичная предоплата. Компромиссный, сбалансированный вариант. Небольшая предоплата и небольшой процент с полученных с застройщика денег. Здесь, чем больше предоплата, тем меньше процент с полученных с ответчика денег и наоборот, чем меньше предоплата, тем больше процент.

    Возможен выкуп неустойки, оплата сразу наличными.

    Обстоятельства возникновения и прекращения права на взыскание неустойки по ДДУ

    Право на взыскание неустойки возникает на следующий день, после даты, когда по условиям ДДУ квартира должна быть передана по акту. Читать далее

    Подписание такого соглашения передвинет момент возникновения вашего права на взыскание неустойки по ДДУ на более позднюю дату. Следовательно, это уменьшит период просрочки, что отразится на размере полученных вами денег. Оптимальным вариантом в такой ситуации ответить застройщику, что участник долевого строительства не возражает против изменения сроков при условии выплаты неустойки за указанный период, согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ-214. В любом случае, отсутствие ответа на письмо застройщика лучше подписанного дополнительного соглашения к ДДУ об изменении сроков.

    Если вы прочитали настоящую статью после подписания дополнительного соглашения, еще не всё потеряно. Обратите внимание на две даты. Дату первоначального установленного сторонами срока исполнения обязательства и дату подписания ДС к ДДУ. Если дата подписания дополнительного соглашения позже даты исполнения обязательства по ДДУ, то за этот период можно взыскать неустойку по ДДУ. Изменение срока исполнения обязательства посредством заключения дополнительного соглашения уже после наступления первоначального установленного сторонами срока исполнения обязательства не отменяет и не устраняет наличие просрочки исполнения обязательства с момента, установленного первоначальным договором, до даты заключения дополнительного соглашения. Скрыть

    Почему невыгодно взыскивать неустойку в обществах по защите прав потребителей?

    Если юридические услуги по взысканию неустойки по ДДУ предлагает общество защиты прав потребителей, следовательно, половина ваших денег от указанного в исполнительном листе штрафа, уйдёт на расчётный счет такого общества (абз. 2 п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Читать далее

    Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков в полном объёме, где мы взыскивали 100% неустойки и 100% штрафа можно в обзоре: наша судебная практика по ДДУ.

    Рассчитать пени по части 2 ст. 6 ФЗ-214 , руководствуясь следующей формулой: (Ключевая ставка: 300 х цена Договора х срок задержки передачи квартиры) : 100 х 2 = сумма неустойки по ФЗ-214, можно на калькуляторе ДДУ , который безошибочно рассчитает неустойку по периодам действия ставок Центрального банка.

    Взыскание неустойки через арбитражный суд хорошая альтернатива классическому взысканию неустойки в судах общей юрисдикции. Подробно об этом мы рассказали в нашем юридическом обзоре и привели примеры нашей судебной практики. Наши судебные решения по взысканию неустойки по ДДУ через арбитражный суд можно посмотреть здесь: уступка неустойки по ДДУ.

    Ответы юриста на вопросы по теме взыскания неустойки по ДДУ

    При этом письмо застройщику нужно направить на его адрес из выписки ЕГРЮЛ. Выписку можно бесплатно скачать с сайта Федеральной налоговой службы (ФНС). Направлять письмо нужно с описью вложения по форме 107. Уведомление о вручении заказывать на почте смысла не имеет, всё отслеживается по РПО с выданного почтой чека. Если у вас изменился адрес, относительно адреса указанного в ДДУ, сообщите в письме, что ответ на него и всю последующую корреспонденцию просите направлять по новому адресу. Скрыть

    Для чего нужно на приёмке квартиры фиксировать в акте осмотра строительные недостатки?

    • заставить через суд устранить недостатки застройщика;
    • уменьшить цену ДДУ на сумму восстановительных ремонтных работ;
    • взыскать неустойку за нарушение сроков устранения выявленных недостатков;
    • таким образом зафиксировать вашу заинтересованность в приёмке квартиры, чтобы в суде ответчик не представил вас лицом уклоняющимся от приёмки квартиры;
    • признать односторонний акт недействительным, в случае его составления застройщиком в будущем времени;
    • чтобы продолжал течь период просрочки для целей взыскания неустойки по ДДУ;
    • для продажи юристам своего права требования к застройщику на их устранение.

    Список причин не является исчерпывающим. Хотите знать больше, позвоните нам и получите рекомендации, касательно вашей ситуации.

    Бесплатная консультация юриста МГЮА по взысканию неустойки по ДДУ.

    • Поможем определить суд, где больше всего можно получить денег с застройщика;
    • Взыщем по максимуму неустойку и штраф с застройщика по договору долевого участия;
    • Возможен выкуп неустойки;
    • Обращайтесь ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.

    Читайте также:  Заключение договора долевого участия
Ссылка на основную публикацию