Многоквартирный дом на участке ИЖС

Можно ли построить многоквартирный дом на участке ИЖС?

Земли под ИЖС относятся к населенным пунктам, что позволяет возводить на их территориях дома, хозяйственные постройки, заниматься садоводством, тем самым, данные земли пользуются большим спросом.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Многих волнует вопрос о то, можно ли построить многоквартирный дом на участке ИЖС?

Использование земли

Использование земель под ИЖС имеет ряд особенностей:

  1. На данной категории земель могут возводиться жилые дома за счет сил и средств их владельцев.
  2. Объектом строительства могут быть жилые дома, имеющие не более трех этажей.
  3. Возведенный дом должен служить для постоянного проживания одной семьи.
  4. В доме можно зарегистрироваться.
  5. Обязательным является наличие проекта жилого здания, выполненного соответствующими лицензированными учреждениями.

Из всего указанного ряда особенностей, возникает один вопрос, волнующих многих владельцев земель под ИЖС: можно ли построить многоквартирный дом на участке под ИЖС?

Многоквартирный дом на участке ИЖС

Ответить на поставленный вопрос невозможно однозначно. С одной стороны, возведение многоквартирного дома на участке ИЖС возможно, с другой стороны, существует одно НО.

Необходимо изменить вид разрешенного использования для данного участка.

Соответственно, такой участок автоматически перестает иметь категорию ИЖС.

Многоквартирный дом на участке ИЖС может быть возведен только тогда, когда будут пройдены все пути, начиная со сбора документов и заканчивая получением разрешения на строительство.

Именно на стадии получения разрешения возникают самые большие затруднения:

  1. Поблизости от строящегося дома должна проходить подходящая инфраструктура.
  2. К дому должны быть проведены необходимые коммуникации. При чем коммуникации должны быть рассчитаны не на частный дом, а именно на многоквартирный.

Соответственно, переделывать уже имеющиеся ресурсы довольно сложно и затратно.

Можно ли построить?

Несмотря на все трудности, люди строят многоквартирные дома, при этом умудряясь обходить законодательство.

И, что самое интересное, люди покупают квартиры в таких домах, даже не проверив документацию и не узнав, имеется ли разрешение на возведение данного дома.

Схемы возведения

Чтобы многоквартирный дом был построен в соответствии с нормами закона, необходимо придерживаться определенных схем возведения.

Не самая подходящая схема, хотя используется многими застройщиками:

  • дома возводятся без разрешения на строительство;
  • уже построенное жилье продается, и в него заселяются граждане.

Все идет гладко до тех пор, пока жильцы не начинают оформлять документы на получение права собственности. Именно тут выясняется, что разрешения нет, а значит и права собственности оформить не на что.

Весь процесс возведения и сдачи жилья переходит в судебные тяжбы, где исход может быть разный:

  • построенный дом могут признать незаконным и подлежащим сносу;
  • застройщиков обяжут вернуть деньги жильцам, только, сколько ждать их возврата, неизвестно.

Как вариант, можно поступить следующим образом:

  1. Получить право на строительство дома именно под ИЖС.
  2. Возвести постройку с несколькими подъездами.
  3. Оформить строение в собственность.
  4. В уже оформленном доме продавать доли.

На такой вариант, скорее всего, мало кто согласится, т.к. гражданин заплатит денежную сумму равную стоимости отдельной квартиры, а в итоге получит только долю в общей собственности и ограничение прав.

Можно обратиться в суд для признания возведенного дома многоквартирным. Процесс может быть долгим и не всегда положительным.

Необходимо учитывать, что контроль за возведением строений на землях ИЖС усиливается с каждым годом.

Раньше, проверки начинались тогда, когда объект строительства уже заканчивался.

В последние годы, проверяющие инстанции стали появляться тогда, когда возведение многоквартирного дома только начинается.

Для выездной проверки может быть достаточно только звонка от соседей, которым мешает стройка.

Что ждет застройщиков в 2020 году судить сложно, так же, как и искать и перечислять варианты возведения многоквартирного дома на участке под ИЖС.

Какая максимальная высота дома ИЖС? Смотрите тут.

Без разрешения

В последние годы участились случаи возведения незаконных многоквартирных домов, имеющих большое количество нарушений законодательства.

Иными словами, застройщик, имеющий в распоряжении участок под ИЖС, возводит на нем многоквартирный дом и в дальнейшем начинает продажу в нем квартиры.

Квартиры продаются не как отдельные жилые площади, а как доли в квартире.

Возведенные многоквартирные дома без соответствующего разрешения, имеют грубые нарушения, в них отсутствуют необходимые коммуникации, подъездные дороги и пр.

В итоге такие строения могут быть признаны как незаконно возведенные постройки.

Последствия

Последствия возведения многоквартирного дома без соответствующего разрешения могут быть различные.

Многоквартирный дом возводится на земельном участке ИЖС, и застройщик подает документы на регистрацию права собственности.

При таком варианте возможны различные последствия, т.к. застройщик идет на свой страх и риск. Если у регистрирующего органа возникнут вопросы, то регистрация права может быть остановлена.

Например, по документам будет видно, что дом разделен на несколько отдельных помещений, имеющих лестничные пролеты, что может говорить о незаконном возведении многоквартирного дома.

Регистрирующий орган несомненно откажет в регистрации права на данный объект.

Если застройщику повезет, то регистрирующий орган не заметит нарушений и оформит право собственности. Застройщик сможет начать продажу в доме долей.

Формально, такие сделки не запрещаются законом, вопрос только в том, какие последствия могут наступить для покупателей долей.

Владелец земельного участка может попробовать приобрести право собственности на самовольную постройку через суд, если сможет предоставить аргументы того, что возведенное строение:

  • не нарушает интересы иных лиц;
  • не несет угрозы для их жизни и здоровья.

Если для суда приведенные доводы окажутся недостаточными, суд вынесет решение о сносе возведенного многоквартирного дома.

Не самые благоприятные последствия могут наступить для покупателей квартир в таком доме. Самым неприятным фактом может быть потеря денег.

Произойти это может даже в том случае, если с продавцом был заключен договор. Не факт, что он захочет возвращать полученные деньги в добровольном порядке, тогда придется идти в суд за защитой своих прав.

Помимо этого, необходимо быть готовыми к тому, что будет приобретено право не на квартиру, а только долю в ней.

Это означает, что:

  • права покупателя будут ущемлены;
  • восстановить их будет довольно трудно.

Помимо указанных потерь, могут быть иные неприятные последствия, например, возникнут трудности с обслуживанием возведенного многоквартирного дома.

Чем отличаются земли ИЖС от дачного строительства? Читайте здесь.

Каковы сроки строительства ИЖС? Подробная информация в этой статье.

Как избежать мошенничества?

С каждым годом, изобретательность застройщиков возрастает, желание получить большие деньги, толкает их на различные неправомерные действия.

Правовая неосведомленность покупателей ведет к тому, что о нарушении своих прав они не знают до последнего момента.

Чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков, необходимо:

  1. Перед принятием решения проконсультироваться с юристом, а еще лучше, пригласить его на сделку.
  2. Проверить имеющиеся документы на участок ИЖС, где планируется возведение многоквартирного дома.

Любая фирма застройщик обязана предоставлять своим клиентам любые запрашиваемые ими документы.

В пакет документов стандартно должно входить:

  • разрешение на строительство;
  • кадастровый паспорт участка, где и будет указан вид разрешенного строительства.

Исходя из указанной информации можно сделать вывод о том, имеются ли какие-либо подводные камни, связанные со строительством многоквартирного дома.

На видео о возведении зданий на землях под индивидуальное строительство

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Многоквартирный дом (МКД), в качестве объекта капстроительства, состоит из объединения двух и более квартир, содержащих совместные, внеквартирные помещения, инженерные коммуникации и выход на участок общего пользования (придомовой). Владельцы квартир МКД пользуются правом общей долевой собственности на такое коллективное имущество.

Согласно классификации видов разрешенного использования земельных участков, постройка многоквартирных домов реализуется на землях, со следующим предназначением:

  • малоэтажная застройка, не более четырех этажей с мансардой;
  • среднеэтажная жилая застройка, не более восьми этажей, поделенных на квартиры;
  • высотная жилая застройка, от девяти этажей и выше, с разделением на двадцать и более квартир.

Выстраивается МКД исключительно при наличии разрешительных документов на строительство, установленного образца!

Индивидуальный жилой дом (ИЖД) представляет собой обособленный капобъект, в котором проживает одна семья, и этажность не превышает трех пролетов, включая цокольный и мансардный этажи.

Строительство ИЖД предполагает наличие у застройщика участка земли с предназначением – для индивидуального жилищного строительства.

Варианты постройки многоквартирного дома на земле для ИЖС

  1. Многоквартирный дом отстраивается на участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), без наличия каких-либо разрешительных документов, на денежные средства покупателей будущих квартир.

Риски: Такая ситуация является самой проблематичной, так как дальнейшее оформление покупателями собственности на отдельное жилье невозможно!

КоАП РФ при самовольном строительстве предусмотрено наложение административного штрафа до 1 миллиона рублей на юридических лиц, либо приостановление деятельности до 90 суток.

Контролирующие органы запрещают эксплуатацию МКД и предписывают освободить помещения.

Также, суд может вынести решение о сносе такого объекта, как самовольно построенного, обязав застройщика к приведению земельного участка в первоначальное состояние и возврату вложенных денежных средств покупателям.

Как узаконить многоквартирный дом на земле ИЖС:

  • Изменение в принятом порядке вида разрешенного использования участка на мало-средне или многоэтажную застройку позволит исправить ситуацию с нецелевым назначением земли.
  • Затем, руководствуясь ч.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ, на все еще считающийся самовольным строением МКД, необходимо признать возникновение права собственности. В таком случае придется доказать, что сохранение дома не нарушает оберегаемые законом права третьих лиц, не представляет опасности для жизни и здоровья людей, а также убедить суд в возможности подключения строения ко всем инженерным коммуникациям.
  • Стоит отметить, что процедура изменения допустимого использования сопряжена со множеством бюрократических трудностей и проволочек, а судом, в большинстве случаев, МКД признается самостроем и объектом, подлежащим сносу.
  1. На землях ИЖС строится объект, отвечающий всем параметрам понятия “Индивидуальный жилой дом”, площадью не превышающей 1,5 тысячи кв.м, с несколькими подъездами.
Читайте также:  Правила строительства дома на участке ИЖС

Риски: В доме жильцы приобретают не отдельную квартиру, а долю в общей собственности, которую впоследствии придется через суд выделять в отдельный объект, что не всегда приводит к положительным результатам.

Инженерные сети территории, рассчитанные на индивидуальное жилищное строительство, могут не выдержать нагрузку от проживания нескольких семей на таком участке земли. Нет соответствующей инфраструктуры.

Юридическое соответствие капитального объекта требованиям градостроительных и земельных норм не исключает ситуации, когда контролирующие органы через суд признают фактическую самовольность постройки, со всеми дальнейшими последствиями.

  • Многоэтажный дом должен соответствовать градостроительно-техническим требованиям, предъявляемым к капобъектам блокированной постройки.

Блокированный жилой дом (БЖД) – трехэтажный (не больше) объект капстроительства, который состоит из определенного количества блоков (не больше десяти), в каждом их которых может проживать одна семья. Блоки объединены общими стенами, без проходов в соседний модуль. Расположен каждый такой модуль на обособленном участке и имеет свой выход на территорию совместного пользования.

  • Для преобразования многоквартирного дома в БЖД необходимо его реконструировать, создав в результате строение, части которого (блоки) будут обладать признаками индивидуального жилого дома, обозначенными выше.
  • Блок ставится на учет в кадастре, с указанием назначения: «жилой дом», и именуется «жилой дом блокированной застройки» либо «блок жилого дома блокированной застройки» (письмо Управления Росреестра от 26 августа 2016 г. No 14-07394/16).
  • Если здание – многоквартирный дом – первоначально отвечает характеристикам блокированного строения, его реконструкция не производится. Создание из него объекта «жилой дом блокированной застройки» происходит на основании градостроительно-технической документации (техплан здания), изготовленной органами БТИ.
  • Присвоение многоквартирному дому статуса дома блокированной застройки осуществляется путем обращения в органы БТИ для изготовления необходимой планировочной документации. В дальнейшем подается заявление об изменении наименования дома на блокированный жилой дом в местные органы власти, где последними принимается соответствующее решение, либо в суд об установлении нового статуса строения.
  • В данной ситуации также подлежит изменению вид допустимого использования земельного участка, согласно утвержденного Классификатора, на «Блокированная жилая застройка». В противном случае размещение и последующая эксплуатация такого здания будет невозможна.

Можно ли строить многоквартирный дом на ИЖС?

Все земли, расположенные на территории РФ, подразделяются на определенные категории. Каждая территория обладает своим целевым назначением. Это налагает запрет на ее эксплуатацию с другими целями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

К одному из видов назначения участков относятся территории населенных пунктов, отводящиеся под индивидуальное жилищное строительство.

В 2020 году еще действует закон «Закон о дачной амнистии», разрешающий возведение на таких объектах жилья в упрощенном порядке, без получения разрешения на строительство. Кроме того, в отношении таких построек действует облегченный порядок регистрации прав собственности.

Существуют требования, которые предъявляются к зданиям на территориях ИЖС. На таких участках разрешено только малоэтажное строительство. Однако в последнее время большой популярностью пользуется возведение многоквартирных домов на ИЖС, что запрещено по закону.

Назначение участка

Земли ИЖС предоставляются гражданам для:

  • садоводства и огородничества;
  • возведения малоэтажного дома;
  • фермерства.

На таких территориях разрешено возводить недвижимость, предназначенную для проживания одной семьи. Жилые объекты обязательно должны иметь не более 3 этажей и один вход/выход. Допускается устраивать мансарды. Площадь объекта не должна превышать 1,5 тыс. кв. м.

Законодательная база

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, владельцы участков должны эксплуатировать их по назначению и только разрешенными способами.

Требования к домам, которые разрешается возводить на участках индивидуального жилищного строительства, размещены в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.

В ст. 222 п. 1, 2 ГК РФ говорится о том, что любые объекты, построенные без учета вида разрешенного использования, могут считаться самовольными постройками и подлежать сносу за счет застройщиков, которые их возводили.

Многоквартирный дом на ИЖС

Недобросовестные застройщики возводят многоквартирные дома на участках ИЖС с целью получения прибыли. Однако при этом они грубо игнорируют предписания законодательства, что является правонарушением.

Некоторые лица маскируют возведенные многоквартирные дома под индивидуальное жилье или таунхаусы. Отдельным гражданам даже удается оформить на такие объекты право собственности. Однако данное право может быть в любое время оспорено в судебной инстанции по иску от заинтересованного лица.

Судом будет назначено проведение экспертизы, в ходе которой будет определена сущность постройки. Застройщику при этом укажут на несоответствие здания виду разрешенного использования и обяжут его снести объект.

На практике инициаторами судебных разбирательств чаще всего выступают соседи, которым мешает шум от рядом стоящего дома. Кроме того, если в жилье проживает несколько семей, на прилегающей территории скорее всего будет организована стихийная парковка для автомобилей жильцов. Узкие улицы частного сектора с большей долей вероятности окажутся не предназначены для такого количества автомобилей.

Однако может сложиться такая ситуация, что у застройщика будут дружественные отношения с соседями и администрацией населенного пункта. При этом может возникнуть другая проблема, касающаяся подключения к инженерным сетям.

Мощности, которая указывается в технических условиях подключения объекта к сетям, хватает, как правило, на 1 семью.

Этого недостаточно на обеспечения многоквартирного дома, рассчитанного на несколько семей. В таком жилье, размещенном на участке ИЖС, возможны регулярные проблемы с электроснабжением, возникающие из-за перегрузок в электрической сети. Подобная ситуация может сделать затруднительным комфортное проживание в жилье.

Какие документы нужны при покупке участка ИЖС? Список тут.

Можно ли строить?

Итак, можно ли строить многоквартирный дом на ИЖС? Ответ на этот вопрос однозначный ‒ нельзя.

Что же остается делать добросовестным застройщикам, которые не учли категорию земли при строительстве, или гражданам, которые очень хотят возвести многоквартирный дом на такой территории?

Существует 2 варианта:

  1. Попытаться изменить вид разрешенного использования территории. Для этого необходимо собрать пакет документов и подать соответствующее заявление в местную администрацию.
  2. Оформить построенный объект как изолированное помещение, а не как многоквартирное жилье. Однако, судя по сложившейся практике, сделать это будет крайне затруднительно.

Последствия возведения без разрешения

Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.

Последствия для застройщика:

  • административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
  • признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.

В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.

Предполагается, что застройщики будут впоследствии принуждаться к штрафу в размере 1-5 млн рублей или приостановлению деятельности сроком до 90 дней. Злостных нарушителей ожидает применение обоих видов наказаний.

Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:

  • финансовые потери;
  • лишение жилья;
  • принуждение к сносу постройки.

Граждане при этом остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако, в большинстве случаев, недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для компенсации денег гражданам. Поэтому даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.

Гражданам остается лишь быть бдительными и перед приобретением квартиры в многоквартирном доме интересоваться о категории земли, на которой возведен объект.

Можно ли построить гостиницу на участке ИЖС? Информация здесь.

Платят ли налог на ИЖС? Подробности в этой статье.

Как избежать мошенников?

Существует несколько рекомендаций для граждан, которые собираются приобретать квартиры при привлекательной цене.

Как избежать случаев мошенничества:

  1. Необходимо запросить у застройщика документацию. Основные бумаги ‒ свидетельство о госрегистрации права собственности, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, проекты и планы. Сопоставив документы, можно увидеть разрешенное использование и назначение земли.
  2. Необходимо проверить, чтобы в разрешительном документе на строительство было указано «многоквартирный дом» или «малоэтажный дом», а не «индивидуальный жилой дом». Также в документации должна быть указана площадь объекта и его этажность, а также площадь земельного участка.
  3. Стоит познакомиться с тех. условиями на подключение объекта к инженерным коммуникациям.
  4. Стоит сопоставить информацию, содержащуюся в разрешении на строительство, с проектной документацией.
  5. Рекомендуется уточнить у застройщика порядок, в котором будет производиться регистрация прав на возведенный объект. Упрощенный порядок возможен лишь в отношении ИЖС, садовых и дачных домов.
  6. Стоит оценить содержание договора, который предлагает заключить застройщик. Это должна быть бумага о долевом участии. Такой договор должен подлежать обязательной регистрации в Росреестре. Это исключает вероятность двойной продажи.

Рекомендуется проконсультироваться со специалистом в области права, если имеются малейшие сомнения в прозрачности сделки. Такая мера позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и лишения финансов.

На видео о строительстве многоквартирного дома на земле ИЖС

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48
Читайте также:  Оформление земельного участка под ИЖС

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Признание ижс многоквартирным домом

Добрый день! Собираемся покупать жилье. Ситуация следующая. Есть участок 6 соток. На нем построили дом в 700кв.м. Пока он был на стадии строительства, участок и дом поделили на 3 собственников, выделив как собственность, не доли. Дом достроили и сделали в нем 8 квартир. 3 на одном участке, 3 на другом и еще 2 на третьем. Есть кадастровые паспорта на каждую квартиру с планом. В свидетельствах и в кадастровом паспорте указана не квартира, а жилое помещение. Мы хотим приобрести такое жилье. Получается по документам мы приобретаем в собственность жилое помещение и долю земли. Есть договора с водоканалом, энергосбытом и по газу на каждую квартиру отдельно. Отдельные лицевые счета. Изначально дом оформлен как ижс. Вопрос такой. Могут ли его признать как многоквартирный дом и заставить снести? Дом введен в эксплуатацию. Люди живут уже 2 года. Кто-то даже оформил ипотеку на данный вид собственности.

Ответы юристов ( 4 )

  • 10,0 рейтинг
  • 1613 отзывов

Такой риск существует и на практике дома нередко сносят, как раз по причине незаконного строительства МКД.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)”
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)

Многоквартирный жилой дом объектом индивидуального жилищного строительства не является, его нахождение на данном земельном участке не соответствует целевому назначению данного земельного участка.

При этом в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

То есть могут снести как самовольную постройку.

Могут ли его вообще признать многоквартирным? По факту на участке 2 сотки стоит дом в 150 кв.м. В нем выделены 3 жилых помещения в собственности у 3 семей. И доля на участке в соответсвии с площадями помещений.

Могут и признать. То, чт оВы описываете подходит под определение МКД:

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

А всё равно входы будут на земельный участок, расположенный под домом. Вы не размежуете землю так, чтобы под каждой частью дома были разные земельные участки.

А если дом уже построен, возможно ли в судебном порядке изменить тип? Например на жилое помещение блокированного типа. Или перевести землю с ижс на мкд… Что бы его не сносили.

Можно попробовать, конечно. Но покупать стоит уже после того, как продавец самостоятельно всё это сделает.

Изменить вид разрешенного использование можно, если план населенного пункта предполагает вид разрешенного использования под строительства МКД для чего Вам, а точнее собственникам участка необходимо обратиться в администрацию для уточнения. Но минус еще в том, что разрешения на строительство МКД нет. Считаю, что если изменить вид использования участка, то после возможно признать право собственности через суд на МКД и квартиры, если дом построен с соблюдением норм.

Проблема в том, что эти попытки есть смысл оставить на период до Вашей покупки, т.е. пока Вы не внутри всего этого. Поскольку в последующем это будет Вашей проблемой, причем которая далеко не факт, что разрешится в Вашу пользу.

Проблема в том, что судя по Вашему описанию в любом случае отдельными объектами ваши жилые помещения признать невозможно — есть общее имущество — крыша, фундамент, несущие и т.д.

Да, я понимаю, но квартиры-то тоже не доли в многоквартирном. Как раз если бы были доли, было бы проще.

Да, считаю, что могут, по Вашему описанию строение не соответствует определению жилого дома, указанного в ЖК РФ:

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

отдельно. Отдельные лицевые счета. Изначально дом оформлен как ижс. Вопрос такой. Могут ли его признать как многоквартирный дом и заставить снести? Дом введен в эксплуатацию. Люди живут уже 2 года. Кто-то даже оформил ипотеку на данный вид собственности.

Исходя из приведенной Вами в вопросе информации в вопросе — могут, введен в эксплуатацию как МКД или как жилой дом?

ст. 222 ГК РФ: 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Вопросы подобные возникают и если администрация заинтересуется таким домом, то могут признать самовольной постройкой и снести в судебном порядке. После придется искать свои деньги у продавца такой недвижимости или непосредственно застройщика.

Многоквартирный дом на землях ИЖС: доступное жилье или верный путь к сносу

Адвокат Вербицкая Юлия Витальевна приняла участие в программе «Прямо сейчас» на канале «360 Подмосковье» (выпуск от 17.08.2015г.). В студии телеканала горячо спорили о последствиях строительства многоквартирных домов на участках ИЖС. Суды непреклонно выносят решения о сносе построек, однако жильцы вопреки всему хотят сохранить квадратные метры.

За последние десять лет законодательство в области строительства жилой недвижимости претерпело значительные изменения. Результатом которых стало серьезное ужесточение нормативной базы, регулирующей данную отрасль. Благодаря этому ушли в лету популярные ранее схемы реализации квартир в новостройках (вексельная, соинвестирования, простого товарищества и др.), которые практически никак не обеспечивали защиту интересов покупателей. Однако далеко не все застройщики смогли перестроиться и начать работать по новому. Одни были вынуждены покинуть этот рынок, другие – искать новые способы обойти существующие нормы.

Так, в последние годы широкое распространение приобрело строительство многоквартирных жилых домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Эта тенденция легко объяснима: во-первых, упрощена процедура получения разрешений на возведение построек на землях ИЖС, во-вторых, на такие постройки распространяется облегченный порядок оформления прав собственности, так называемая «дачная амнистия», которая не подразумевает сложной и длительной процедуры получения технических условий для подключения к центральным коммуникациям и введения здания в эксплуатацию. Однако, не все так просто.

Согласно ст. 42 Земельного Кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

На участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, могут возводиться только отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ). Любое иное капитальное строение (за исключением вспомогательных беседок, заборов, гаражей и т.п.), возведенное на земельном участке, с разрешенным видом использования для ИЖС, в силу п. 1, 2 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ, является самовольной постройкой, которая подлежит сносу за счет лица, которое ее возвело.

Стоит иметь ввиду, что даже если застройщику, маскируя многоквартирный жилой дом (или таунхаусы) под индивидуальное жилищное строение, удается оформить на него право собственности, оно (право) может быть оспорено в суде по заявлению любого заинтересованного лица. На практике, чаще всего, инициатором таких разбирательств являются соседи, недовольные шумом за своими заборами и стихийными парковками в не предназначенных для этого узких переулках частного сектора. В результате назначаемых судами экспертиз, вскрывается истинная суть таких построек, устанавливается не соответствие сооружений разрешенному виду использования земельных участков и, как следствие, выносятся решения о сносе.

Но даже если у жильцов многоквартирного жилого дома, расположенного на землях ИЖС сложились дружеские отношения с соседями и местной администрацией, возникает другая проблема – подключение к коммуникациям. При оформлении прав на объект жилищного строительства в упрощенном порядке (по «дачной амнистии»), никаких требований к наличию подведенных коммуникаций к строению не предъявляется. И в лучшем случае, мощности, указанные в технических условиях подключения дома к сетям будут из расчета на одну семью. Например, согласно действующим нормативам для индивидуальных жилых домов величина предоставляемой мощности электроэнергии составляет всего 15 кВт. Для обеспечения многоквартирного жилого дома, где проживают несколько семей, этого явно недостаточно. А при отсутствии центральных коммуникаций (которые для ИЖС не являются обязательными), постоянные перебои в электроснабжении, вследствие перегрузок в электросети, полностью парализуют быт жильцов.

Поэтому, прежде чем соглашаться на заманчивое предложение покупки квартиры в малоэтажном доме или таунхаусе по очень привлекательной цене, необходимо обратить внимание:

  1. В свидетельстве о праве собственности (аренды) на земельный участок категория земель должна быть указана «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под малоэтажное строительство». В противном случае вы рискуете потерять вложенные средства.
  2. В разрешении на строительство должно быть указано «малоэтажный многоквартирный дом», «многоквартирный дом» и т.д. (но никак не «индивидуальный жилой дом», «дачный дом», «садовый дом»), с указанием количества этажей, площади объекта, площади земельного участка.
  3. Не лишним будет ознакомиться с проектной документацией, проверить соответствие указанных там площадей данным, содержащимся в разрешении на строительство.
  4. Ознакомьтесь с техническими условиями на подключение дома к коммуникациям, выданными застройщику ресурсоснабжающими организациями. Одновременно вы можете настаивать на внесении данной информации в договор.
  5. Уточните у застройщика в каком порядке будет осуществляться регистрация прав на построенный объект недвижимости. Помните, упрощенный порядок («дачная амнистия») распространяется исключительно на индивидуальные жилые дома, дачные и садовые постройки, но никак не на многоквартирные дома или таунхаусы.
  6. Помните, между квартирой и долей в праве собственности на весь дом есть принципиальная разница. В первом случае вы приобретаете конкретное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Во-втором, долю – неопределенную часть дома, для выделения которой в натуре понадобится обращаться в суд, и еще неизвестно какую позицию в данном вопросе займут ваши соседи (сособственник). При этом если в будущем вы примите решение её продать, у владельцев остальных долей в праве собственности возникнет преимущественное право покупки.
  7. Обратите внимание на содержание договора, который вам предлагают заключить. Это должен быть договор долевого участия в строительстве. Во-первых, он подлежит государственной регистрации в росреестре, что исключает возможность двойной продажи одной и той же квартиры. Во-вторых, на такой договор распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же все установленные законом гарантии в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию или расторжения договора.
Читайте также:  Акт о затоплении нежилого помещения

В случае возникновения малейших сомнений в юридической прозрачности заключаемой сделки с недвижимостью, проконсультируйтесь с адвокатом. Это поможет вам избежать длительных судебных разбирательств и потери вложенных денежных средств.

Правила строительства дома на участке ИЖС в 2020 году: полная информация

Российским законодательством установлены правила строительства дома на участке ИЖС. Согласно нормативно-правовым положениям, регулирующим вопрос, возведение построек на земле для индивидуального жилищного строительства должно осуществляться с учетом всех ГОСТов, разработанных специалистами. Соблюдение этих правил является обязательным.

Действующие требования

Периодически градостроительное законодательство Российского государства изменяется. Появляются новые требования, направленные на повышения уровня безопасности граждан и защиту окружающей среды. Некоторые же правила упраздняются, так как теряют свою актуальность и эффективность.

Строительные нормы и правила СНиПы

СНиП – это Строительные Нормы и правила. Они разрабатываются по инициативе органов исполнительной власти с учетом имеющегося опыта возведения зданий и развития современных технологий.

Эти регламенты содержат положения, регулирующие способы обустройства строений и всех инженерных коммуникаций. Подчинено правилам и использование строительных материалов. Установлены нормативы по качеству и количеству материалов, используемых для тех или иных объектов строительства.

Так как на участках для ИЖС, в большинстве случаев, возводятся жилые и хозяйственные помещения, к данному виду застройки применяются особые требования. Это обусловлено необходимостью охраны жизни, здоровья граждан и окружающей среды.

В какой срок нужно построить дом на земле под ИЖС в 2020 году

Согласно действующему законодательству допустимым сроком для постройки дома на земле ИЖС является период, составляющий три года. На практике данное законодательное положение редко принимается во внимание. Меры по изъятию участка могут быть приняты, если земля предназначена для сельскохозяйственной деятельности, но владелец на протяжении многих лет не занимается её целевым использованием.

Если участок не предназначается исключительно для сельского хозяйства, временные рамки, устанавливающие необходимость возведения дома, могут быть неофициально расширены. Администрация редко занимается случаями задержки сроков строительства жилого здания на земле для ИЖС.

Разрешение на ведение строительных работ, полученное владельцем участка, действует в течение десяти лет. По истечении данного срока осуществлять какую-либо строительную деятельность на данной земле можно только после продления разрешительного акта.

Дистанция между ограждением и домом

На определение величины расстояния между домом и ограждением влияют следующие факторы:

  • целевое назначение постройки;
  • расположение строений на соседнем участке;
  • местонахождение красной линии.

Если планируется вести строительство жилого дома, параметры расстояния, следующие:

  • от ограждения соседнего участка не менее трех метров;
  • до красной линии не менее 5 метров.

Измерение расстояние осуществляется от фундамента строения или его части, выступающей более чем на полметра.

Требования пожарной безопасности

Противопожарные требования регламентируют технологии возведения дома, обустройства коммуникаций и его расположения относительно других объектов на участке.

На определение расстояния между жилыми домами на одном или двух соседних участках влияет наименование основного строительного материала, из которого построен дом. Например, если строения деревянные, промежуток между ними должен быть увеличен по соображениям противопожарной безопасности.

На этапе проектирования уделяется внимание расположению будущего строения относительно коммуникаций повышенной опасности – газопровода, высоковольтной линии электропередачи, трансформатора, водоема и т.д.

На участке должен быть обустроен пожарный подъезд. Это необходимо для того, чтобы машина специальной службы могла подъехать на расстояние, достаточное для тушения пожара жилых или хозяйственных строений.

Коммуникации

Любое жилое строение на земле ИЖС оборудуется некоторым количеством коммуникаций:

  • газопроводом;
  • водопроводом;
  • электроснабжением;
  • отоплением (в некоторых случаях);
  • канализацией.

В зависимости от доступности тех или иных коммуникаций, для их подключения необходимо получить соответствующее разрешение. Самовольное использование систем снабжения и утилизации является незаконным.

Нормативы для постройки на участке в городе или деревне

Нормативы для строений в пределах города более строгие, чем для постройки того же типа, расположенной в деревенской зоне. В городе необходимо учитывать большее количество факторов:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • этажность здания;
  • близость соседних построек;
  • расстояние до административных учреждений и иных объектов государственного назначения;
  • наличие подземных и надземных коммуникаций;

Правилам подчинен также и процесс возведения постройки. В пределах города в сутках отведено определённое время, в течение которого можно осуществлять работы по строительству, обустройству и вывозу мусора. В деревенском поселении эти нормы мягче и, в большинстве случаев, не соблюдаются.

Порядок оформления

На начальном этапе разрабатывается проект будущего строения. Для его оформления собственник может привлечь стороннюю организацию или обратиться в государственное проектное бюро. Составление архитекторского плана – обязательная процедура.

Проект должен содержать схему будущего строения с указанием всех размеров. На чертеже также указываются все данные, относящиеся к расположению постройки относительно других объектов, находящихся на участке или по соседству.

Далее, собирается пакет документов и подается в соответствующее ведомство. На протяжении всего строительства и в процессе подключения коммуникаций, могут быть запрошены дополнительные бумаги.

Требуемые документы

Обязательными документами являются:

  • свидетельство о собственности;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт;
  • иные документы, подтверждающие межевание;
  • удостоверение личности собственника;
  • заявление;
  • квитанции об оплате необходимых пошлинных сборов;

Если подачей документации занимается законный представитель владельца участка, необходимо представить доверенность, подтверждающую его полномочия.

Нормы застройки относительно красной линии

Красная линия – это граница между частной и государственной землей. Периметр участка, обнесенный ограждением, не обязательно примыкает к красной линии. Межу этой линией и границей строения или участка может быть некоторое расстояние, используемое в общественных целях.

Например, дом находится в центре участка. Забор находится на расстоянии 10 метров от дома. Между забором и линией проезжей части есть промежуток более 5 метров. В таком случае нормы застройки относительно красной линии не будут нарушены. Если же между забором и дорогой будет возведено какое-либо строение, это станет нарушением градостроительного регламента.

Можно ли построить многоквартирный дом или таунхаус на участке ИЖС

Таунхаус – это жилая постройка, рассчитанная на несколько отдельных хозяев. Она может иметь от 1 до 3 этажей и несколько изолированных входов. В таком случае собственники, проживающие в таунхаусе, не являются дольщиками, так как им принадлежит индивидуальная жилплощадь.

Таунхаус можно считать многоквартирным домом. Его возведение на территории участка для индивидуального жилищного строительства, с точки зрения закона, невозможно.

С чего начать постройку дома на земельном участке ИЖС

Началом постройки дома на земле ИЖС является подготовка документации и прохождение регистрации во всех контролирующих инстанциях. Между датой начала оформления и периодом старта строительства может пройти несколько лет.

Уведомление о планируемом строительстве

Согласно действующего законодательства, собственник может начать строительство без получения специального разрешения, как это было раньше. Но он обязан уведомить администрацию о начале работ.

В ходе проверки всех деталей вопроса административный орган может принять решение о вынесении запрета на строительство. В таком случае все работы должны быть остановлены. Следовательно, не рекомендуется начинать возведение до окончания процесса регистрации всех бумаг.

Собственность на индивидуальный жилой дом

Право собственности на индивидуальный жилой дом оформляется после возведения минимальной части конструкции, установленной нормативами. Чтобы комиссия могла признать строение жилым домом, должны быть построены стены, крыша, подведены необходимые коммуникации, а также вставлены окна и произведена минимальная отделка.

Нормы площади и качества жилищных условий также принимаются во внимание при вводе строения в эксплуатацию.

Последствия самовольного строительства

Самовольное строительство, без получения всех разрешений и регистрации в контролирующих органах может привести к применению санкций. Основной мерой пресечения является наложение на нарушителя обязательства по сносу незаконного строения за собственный счет.

Решение о сносе выносится только на основании решения суда. Прежде чем инициировать разбирательство, администрация направляет владельцу уведомление о необходимости проведения процедур оформления строительства.

Ссылка на основную публикацию