Недобросовестные квартиросъемщики

черный список квартиросъемщиков

Можете сами добавить их в чёрный список в той теме.

а к кому в междусобой проситься?
скоро квартира достроится и тоже сдавать будем, актуально.

девушка не видит, чей это собой

Квартиранты (г.Уфа) сбежали с долгом в 20 тыс. и жили очень проблемно, все время задерживали выплаты. Муж с женой и 2 сына-дошкольника.

Жена Миллер Айсылу Ахтямовна, работала в детском саду, но ее уволили, потом не знаю где работала.
Дата рождения:12.12.1985г. Паспорт 8012 132493, выд. 19.03.2015г. Отделением УФМС России по Респ.Башкортостан в Гафурийском р-не.
тел. +7 919 151 15 27

Муж ее – риелтор, Миллер Ровшан Тельманович из Баку, но живет в Уфе.
Дата рождения: 23.03.1990г. Паспорт 8015 229642, выд.16.07.2015 Отд.УФМС России по Респ.Башкортостан в Гафурийском р-не
тел. +7 917 425 03 73 или +7 937 780 55 07

Копили долги, я жалела из-за детей, не выселяла их. Периодически выплачивали. Потом, видимо, задумали съехать, не заплатив. Накопили долг, умоляли дать отсрочку на 3 недели, разрешить встретить Новый год, потом все выплатят. В итоге втихаря сбежали с ключами, да еще разбили пульт, оторвали дверцу от шкафа (наверное, детям разрешали на ней кататься), еще крышку от дивана-тахты, продавили полностью кресла и сломали на них колесики (видимо, дети прыгали) и угробили холодильник (морозилку полностью зарастили льдом и снегом, и он вышел из строя).

Позже на меня вышла другая хозяйка квартиры (через черный список в соцсети), которая рассказала, как прогнала их через пару месяцев, т.к. соседи жаловались, что днем к ней ходят по нескольку мужчин ежедневно и все разные. (причина очевидна).

В списке черных квартирантов – пополнение. Встречайте:

Винокуров Вячеслав Александрович,
тел.+7 928 449 26 94
и +7 938 494 67 37 (Воцап),

В паспорте прописки нет. Сказал, что мать живет в Сочи, или под Сочи, не помню. Там у него временная прописка, была справка. Но она закончилась, продлить не успели. Написано: р.п.Ермолаево Кумертауского района (р.п. – рабочий поселок, как я понимаю).

Сказал, что работает в сервисе, занимается кузовным ремонтом.

Жил пар месяцев. Вдруг стал просить подождать с оплатой, я подумала: ну. схема мне уже знакома, но все же решила дать несколько дней, т.к. при заселении я брала с него залог. Хотя у него еще долг небольшой остался за прошлый месяц.

В итоге схема подтвердилась: через несколько дней снова попросил еще несколько дней отсрочки, сам пропал, на звонки не отвечал. Когда я написала в Воцапе, что ему придется съехать, раз нечем платить, он согласился. В итоге прожил в долг 10 дней и сбежал втихаря, чтоб не платить, прихватив еще и 2 комплекта ключей.
Заселялся он с приятелем, но тот не стал жить, а его комплект ключей так и остался в квартире.

В итоге долг за вычетом залога составил – 3 000 рублей и ключи, значит, мне придется заново делать дубликаты.
Из-за 3-х тысяч так унизил себя, как мужчину, в первую очередь, ведь он прожил 10 дней за мой счет, АЛЬФОНС, да еще и крутился, как уж, обманывая меня, лишь бы подольше прожить бесплатно и не платить за воду и электричество.
Причем, будто специально, за последний месяц по счетчикам намотал очень много, в несколько раз больше, чем в первый месяц, и чем обычно бывает у других. Уж не знаю, что он делал с водой и электричеством, чтобы намотать такую большую сумму.

Ну, и он первый подозреваемый, если что случится с квартирой или имуществом новых квартирантов.

На звонки не отвечает, я вижу, что он заходит в Воцап, вижу, что прочитывает мои сообщения, но притаился, как крыса, отмалчивается.

Высокий, стройный, симпатичный, разговаривает вежливо, производит хорошее впечатление. Как часто оно обманчиво.

Вот из-за него и ему подобных и приходится никому не верить изначально. От этого страдают добросовестные квартиранты, с которых приходится брать залог и выселять через несколько дней, даже если у них действительно проблемы, и они реально 100% оплатят чуть позже, без намека на запланированный обман.

Что такое черный список квартиросъемщиков и где его найти

Так как цены на квартиры продолжают находиться на достаточно высоком уровне, то конкуренцию сделкам купли-продажи составляет найм квадратных метров.

Аренда или найм квартиры представляет собой процедуру, в результате которой наниматель получает в пользование от наймодателя жилплощадь за оговоренную сумму.

Вместе с ростом числа операций по найму жилья, соответственно, участились случаи нарушения недобросовестными нанимателями условий договоров. Например, касательно положений о внесении арендных платежей, сроков найма или небрежном отношении к имуществу хозяина жилплощади, что ведет к финансовым потерям со стороны наймодателя.

В связи с этим был разработан так называемый черный список квартиросъемщиков. О том, что представляет собой данный список, где его найти и для чего он необходим, рассмотрим далее.

Где же искать черный список, и официален ли он

Черный список квартирантов представляет собой перечень нанимателей, которые показали себя с негативной стороны при проживании в арендованной жилплощади.

До сих пор не сформировано единой базы данных, куда бы вносились сведения не только о нанимателях жилья, но и о его собственниках, сдающих квадратные метры в найм.

В связи с чем в качестве бесплатного инструмента для проверки квартиросъемщиков в каждом регионе страны доступны многочисленные сайты и соответствующие форумы.

Кроме того, просмотреть списки недобросовестных квартирантов или же оставить собственную информацию о таковых можно в многочисленных группах известных социальных сетей.

Несмотря на то, что такие перечни представляют собой немалую пользу, не следует полагаться исключительно на сведения, которые предоставлены в них.

Любая информация, представленная на подобном сайте, отражает субъективную точку зрения обыкновенного человека, которая может не всегда соответствовать действительности.

Однако, обнаружив в черном списке квартиросъемщиков потенциального нанимателя своей жилплощади, лучше всего еще раз взвесить все за и против, прежде чем заключать с ним договор найма, ведь даже отсутствие лица в подобном перечне не гарантирует его надежность и не сводит имеющиеся риски к минимуму.

По каким причинам можно попасть в черный список

Так как не существует единой базы недобросовестных нанимателей, то соответственно нет четко установленных критериев, согласно которым можно попасть в черный список.

Однако, как правило, наймодатели оставляют отрицательные отзывы на Интернет-ресурсах о тех квартирантах, которые своими действиями, поведением, нарушают действующее законодательство и условия заключенного с ними договора найма.

Как показывает практика, к таковым обстоятельствам относятся:

  • задержка или невыплата арендной платы за пользование жильем;
  • порча, в том числе и кража имущества собственника квадратных метров;
  • использование жилплощади в разрез с ее назначением;
  • заселение в помещение других лиц без соответствующего согласования с хозяином жилья;
  • невыплата коммунальных платежей, если за квартиросъемщиком предусмотрена соответствующая обязанность;
  • нарушение в процессе эксплуатации жилья прав третьих лиц, в частности, соседей. Например, систематический шум в ночное время;
  • нарушение специальных условий договора найма, например, запрета на нахождение в доме животных.

При выявлении факта нарушения условий договора наймодатель вправе потребовать квартиранта устранить имеющиеся недочеты, кроме того, собственник жилплощади вправе расторгнуть сделку по своему волеизъявлению.

Предупреждение о нарушении условий договора должно иметь вид претензии, в которой указывается, какие положения соглашения были нарушены жильцами, а также перечислены требования наймодателя с указанием срока их выполнения.

Основания для аннулирования договора найма квартиры при нарушении его условий перечислены в ст. 687 ГК РФ.

Так как разрыв договора с квартиросъемщиком может происходить в судебном порядке, то наймодатель должен подготовить доказательственную базу, а именно, зафиксировать на видео-, аудио-, или фотоносителе все выявленные нарушения. Например, сломанную бытовую технику, испорченный ремонт.

Получить объяснения с соседей, покой которых нарушали квартиранты. Если вызывались наряды полиции, то данный факт следует также отразить в исковом заявлении, приложив копии составленных протоколов.

В том случае, если квартиросъемщики не оплачивали коммунальные услуги, хотя на основании договора найма обязаны были это делать, то к иску следует присовокупить квитанции за жилье.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

На что обратить внимание при составлении договора найма

Черный список представляет собой своеобразную дополнительную страховку от недобросовестных квартиросъемщиков, однако, юридически грамотный договор может разрешить большинство разногласий с нанимателями.

Итак, при заключении сделки следует тщательно разработать договор найма жилья. Прежде всего, лучше составлять его на год с окончательной датой выселения жильцов, а затем при необходимости систематически продлять. Так как неугодных жильцов проще всего выселить при истечении срока указанного соглашения.

Согласно ст. 683 ГК РФ, если в содержании документа не прописаны временные рамки его действия, то он считается заключенным на пять лет.

Кроме того, следует указать положения о том, кто оплачивает коммунальные платежи. Если это делает наниматель, то в какой сумме и в какие сроки.

Также следует предусмотреть выплату пени наймодателю при просрочке арендной платы, например, более чем на 7 календарных дней. В таком случае при несвоевременном внесении платы собственник жилья сможет потребовать не только сумму долга, но и выплату пени.

Важно, что при заключении договора найма несовершеннолетние члены семьи могут вселяться в квартиру без предупреждения об этом собственника квадратных метров, однако на проживание совместно с арендатором иных совершеннолетних граждан требуется получение согласия арендодателя.

Поэтому в договоре найма следует сразу перечислить тех, кто будет проживать в арендуемой квартире.

Также обязательно указывается положение о том, что хозяин жилья имеет право на досрочное расторжение соглашения в одностороннем порядке при нарушении условий договора найма.

Стоит прописать ответственность нанимателя за порчу имущества собственника жилья без учета естественного износа. Как правило, в содержании договора указывается, за чей счет осуществляется текущий ремонт жилья, а также запрет на осуществление реконструкции и переустройства жилища без дозволения его собственника.

Читайте также:  Ответственный квартиросъемщик

К договору найма следует обязательно составить акт приема-передачи жилья, который будет содержать полный перечень имущества, находящегося в квартире, и передающегося вместе с ней в пользование квартиросъемщику.

Таким образом, проверив потенциального жильца в черном списке квартиросъемщиков своего региона, а также грамотно составив соглашение о найме жилья, можно снизить существующие риски и обезопасить себя от недобросовестных квартирантов.

Как проверить квартиросъёмщика, чтобы сдать жильё без проблем

Используйте государственные сервисы, соцсети и просто поговорите с потенциальным арендатором.

В России развитие рынка сдачи жилья в аренду находится не на самом высоком уровне. Если вы предложите квартиросъёмщику заполнить подробную анкету, предоставить документы, подтверждающие платёжеспособность, он, скорее всего, решит, что вы странный, и просто уйдёт.

Убедиться на 100% в добросовестности и адекватности арендатора у вас вряд ли получится. Будет ли он платить в срок, зависит не только от наличия у него денег, но и от того, хочет ли он это делать. Не все квартиросъёмщики — добропорядочные граждане.

Но кое-какую информацию всё же можно выяснить, чтобы снять часть подозрений. Обратите внимание вот на что.

1. Действительность паспорта

Документы уместно попросить уже при первой встрече — не только квартирант выбирает жильё, но и вы арендатора. Запишите серию и номер паспорта, чтобы проверить действительность документа через специальный сервис полиции.

Если документ числится украденным или потерянным, это повод насторожиться.

2. Наличие долгов

На сайте Федеральной службы судебных приставов можно выяснить, есть ли у человека долги, по поводу которых возбуждены дела об исполнительном производстве. Разумеется, в реестр попадают не все задолженности — только те, что дошли до суда. Но злостного неплательщика вы вычислите точно.

Чтобы использовать сервис, достаточно знать имя и фамилию, но поиск очень облегчат дата рождения и отчество. Ищите долги по региону, где вы находитесь и где потенциальный арендатор зарегистрирован (не забудьте посмотреть эти данные в паспорте).

3. Наличие и судьба бизнеса

По базе налоговой службы проверьте, был ли претендент на жильё учредителем бизнеса или индивидуальным предпринимателем. Выясните, какая судьба у этого бизнеса. Может, он закрылся из-за банкротства или по решению суда.

Само по себе это ни о чём не говорит. Бизнес рушится и у ответственных и порядочных людей. Так что эту информацию лучше учитывать в совокупности с остальными данными.

4. Участие в судебных разбирательствах

Выяснить нужную информацию можно на сайте государственной автоматизированной системы «Правосудие». Хоть гражданские иски за редкими исключениями подаются по месту регистрации ответчика ГПК РФ Статья 28. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика , ищите не только по региону, где прописан потенциальный арендодатель. Возможно, он сутяжник со стажем и постоянно судится, например, с арендодателями. А вот уголовные дела рассматриваются по месту совершения преступления УПК РФ Статья 32. Территориальная подсудность уголовного дела .

Кроме того, есть хорошая база «Судебные и нормативные акты РФ». Её тоже стоит использовать.

5. Информация о банкротстве

Проверьте, нет ли квартиросъёмщика в реестре сведений о банкротстве. Используйте расширенный поиск, чтобы было проще.

6. Нахождение в розыске

Такая база у МВД тоже есть, и было бы странно ею не воспользоваться.

7. Упоминание в чёрном списке квартиросъёмщиков

Здесь придётся сначала поискать в интернете сам список. В каждом регионе их может быть несколько на разных площадках. Не ленитесь: просмотрите основные из них.

8. Готовность подписать договор и внести депозит

Договор определяет права и ответственность обеих сторон, так что его наличие защищает и вас, и квартиросъёмщика. Если будущий арендатор внимательно читает документ, предлагает нести дополнительную информацию — это хороший знак.

С депозитом всё несколько сложнее. Обычно квартирант отдаёт арендодателю сумму, равную ежемесячному платежу. Эти деньги владелец жилья истратит, если арендатор что-то испортит или уедет не заплатив. Если всё хорошо, деньги возвращаются при выезде.

Но среди владельцев квартиры тоже много нечестных людей, которые не отдают деньги. Поэтому сомнения арендатора можно понять. Пропишите условия возврата депозита в договоре с мельчайшими подробностями, чтобы у вас обоих, в случае чего, был рычаг воздействия по закону.

9. Содержимое соцсетей

Иногда лента человека говорит о его адекватности больше, чем справка от психиатра. Обратите внимание, с кем и как он общается, какую информацию размещает, какой тон использует для своих посланий. Вы поймёте, готовы ли взаимодействовать с таким человеком в принципе.

Там же вы можете узнать, как человек относится к имуществу. Например, если он размещает фотографию изрисованных ребёнком обоев в съёмной квартире с подписью вроде: «Придётся закрыть креслом, чтобы хозяин не увидел», дел с ним лучше не иметь.

10. Информация, которую человек о себе сообщает

Интернет даёт много возможностей, но не заменяет собой живое общение. Задавайте разные вопросы и смотрите, как человек на них отвечает: сбивается ли, меняет версии. Разумеется, это вас не застрахует от неадеквата на 100%, но какое-то понимание, с кем вы имеете дело, даст.

Спросите о работе, чтобы оценить платёжеспособность. Если всё в порядке, человек ответит честно и без заминок. Узнайте, с кем он будет проживать (и внесите это в договор, чтобы жильё не превратилось в общежитие). Где жил раньше и почему переезжает? Может ли предоставить рекомендации от предыдущего арендодателя? Не стесняйтесь задавать вопросы и отвечать на них тоже.

Сдача квартиры в аренду — это бизнес. Но вести его гораздо проще, если оставить в нём место человечности.

Проблемы с квартирантами

Как выселить квартирантов, которые не платят по договору найма и что делать если недобросовестные квартиросъемщики не хотят съезжать?

Недовольны квартирантами, проживающими в квартире, и хотите их выселить.

Их поведение нарушает устные или письменные договорённости, и решение о выселении принято.

Только как сделать это законно и без лишних проблем?

Какие законы защищают собственника жилья

Как выселить жильцов из сдаваемой недвижимости? По закону расторжение договора может проводиться по инициативе нанимателя, наймодателя, по решению государственных органов. При этом причин выселения жильцов у владельца недвижимости может быть несколько:

– использование жилья не для проживания, а для организации коммерческой деятельности;

– разрушающие действия нанимателя по отношению к имуществу;

– нарушение интересов соседей;

– невыплата арендной платы;

– сдача жилья в поднаем другим лицам;

– прочие нарушения договорённостей с владельцем.

Все эти нарушения являются основанием для расторжения соглашения и выселения жильцов согласно Гражданскому Кодексу РФ.

В соответствии с законодательством РФ наймодатель и наниматель могут вносить в договор найма любые условия аренды по собственному усмотрению. Как выселить людей, которые не платят?

Порядок действий

Могу ли я выселить квартирантов, и как сделать это правильно? Процедура выселения зависит от того, на каких условиях люди проживают. Видов найма существует два:

– найм без заключения письменного соглашения;

– аренда недвижимости по договору.

При найме без договора

Как выселить людей, если нет соглашения? Такой вариант сдачи жилья чаще всего применяется при заселении родственников или знакомых. Но часто по устной договорённости собственники вселяют на свою жилплощадь и посторонних людей.

При таком варианте выселить недобросовестных арендаторов можно по первому требованию. Но только если жильцы согласятся требованием и покинут жилплощадь без возражений.

Но зачастую наниматели не соглашаются с претензиями и отказываются выезжать, угрожая жалобой в налоговые органы.

Действительно, если они докажут возмездный характер проживания и факты передачи денежных средств за аренду, у собственника могут возникнуть немаленькие проблемы.

Поэтому во избежание неприятных последствий, воспользуйтесь помощью юриста для решения вопроса выселения. Самостоятельно можно предпринять следующее:

– Придите на квартиру тогда, когда арендаторы находятся на её территории, захватив правоустанавливающие документы на недвижимость и паспорт.

– Находясь там, вызывайте полицию и сообщайте о том, что на территории квартиры находятся посторонние лица, отказывающиеся покинуть её добровольно.

– Если вдруг квартиранты поменяли замки, то для вскрытия вызовите МЧС и полицию. Документы и паспорт также должны быть при себе, чтобы предъявить свои права на жилплощадь.

Сотрудники полиции помогут выдворить нежелательных гостей на законных основаниях.

В случае отсутствия письменного контракта можно выселить жильцов в любое время года и даже при наличии у них несовершеннолетних членов семьи.

При аренде по договору

Не применяйте мер наподобие угроз или смены замков. Эти методы являются незаконными и в первую очередь могут навредить вам. Закон при таких действиях будет на стороне арендаторов, а арендодатель понесёт материальные убытки.

Аренда квартиры с заключенным контрактом защищает не только права собственника, но и права нанимателя жилья.

Поэтому в случае отказа покинуть добровольно квартиру, выселить своих жильцов можно только через суд.

Именно он, при наличии соответствующих доказательств, может официально расторгнуть существующий контракт.

Вариантов развития событий в подобных случаях несколько:

– Документ содержит пункт об условиях его досрочного расторжения.

– Могут быть предусмотрены условия невнесения арендной платы, использование помещения не по назначению, нарушение прав соседей, нанесение ущерба имуществу и т.п. Выселение на подобных условиях требует вручения уведомления о расторжении соглашения. Квартиранты должны поставить подпись на обоих экземлярах при получении. Целесообразно при вручении присутствие двух свидетелей, поскольку жильцы могут отказаться ставить подпись. При таком варианте развития событий вы зачитываете уведомление вслух и просите расписаться свидетелей. С уведомлением затем нужно обратиться в суд, если жильцы так и не выселятся добровольно.

– Невнесение арендной платы.

Как правильно выселить квартирантов за неуплату? Нарушение обязательств по оплате найма квартиры – веское условие для разрыва контракта.

Чтобы доказать отсутствие платы за какой-либо период нужно каждый платёж вносить в составленную самостоятельно ведомость.

Старайтесь собирать и оформлять как можно больше документов во время сдачи квартиры. Это пригодится как доказательства при обращении в суд.

– Неоплата жильцами коммунальных услуг.

Часто при оформлении соглашения в сумму платежей за аренду включается оплата коммунальных услуг. Чтобы востребовать платежи с квартиросъёмщиков, нужно предварительно переоформить контракт с поставщиками услуг на квартирантов. В противном случае платить должен собственник жилья.

Читайте также:  Что делать, если квартиросъемщик не платит

Переоформление документа практикуется при заключении договора на длительный срок.

В любом случае неоплата ЖКУ может служить основанием для расторжения соглашения об аренде.

– Нарушение прав соседей.

Шумные квартиранты проблема не только собственника жилого помещения, но в первую очередь соседей. Если они постоянно жалуются на неподобающее поведение квартирантов. Согласно ст.687 ГК контракт можно расторгнуть на основании систематических нарушений прав и интересов соседей.

Если квартиранты постоянно нарушают общественный порядок, устраивают шумные вечеринки, попросите соседей написать заявление с полицию. На основании протокола, составленного участковым, можно предъявить требование незамедлительно покинуть квартиру.

В этом случае даже не требуется уведомления нанимателей за 2 месяца, так как уже было ранее предупреждение о выселении при неподобающем поведении.

– Разрушение или порча имущества.

Действия нанимателя, приводящие к порче имущества собственника или разрушению квартиры – веское основание для выселения.

Однако по закону предоставляется срок для устранения нарушений, восстановление помещения.

Суд, как правило, даёт от 6 месяцев до 12 месяцев для выполнения требований. Выселение происходит в том случае, если наниматели не справятся с требованием за выделенный срок.

– Выселение из малосемейки или коммунальной квартиры.

Проживание в подобного рода жилье имеет свои особенности. Тесное взаимодействие проживающих на территории граждан требует от всех соблюдения устоявшихся норм поведения. Поэтому если квартиранты не устраивают своими действиями других жильцов, можно выселить их по поступившим жалобам. Предъявите квартирантам уведомление за 2 месяца и выставляйте их из квартиры по истечении срока.

Письменное заявление соседей по коммунальной квартире или малосемейке может стать гарантией успешности выселения.

Препятствия и пути их преодоления

Существуют некоторые условия, при которых немедленное расторжение соглашения может стать невозможным. Выселить жильцов в этих случаях можно только предоставив им определённый срок для подбора другого помещения для проживания.

Семья с детьми

Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов с маленькими детьми? Собственники жилья неохотно сдают свои квартиры семьями с детьми, так как выселение их, при каких-либо нарушениях условий соглашения, имеет препятствия.

Если с нанимателями нет письменных соглашений, то, как уже отмечалось ранее, выселение их не составит проблем. Сроки выселения зависят от желания собственника, он может их выставить немедленно или дать срок для подбора новой квартиры.

Если же проживание подкреплено составленным договором, то суд принимает во внимание интересы несовершеннолетних и однозначно даёт нанимателем отсрочку для освобождения помещения.

Чтобы не возникло проблем с выселением, время отсрочки вселения желательно заранее прописать в контракте.

Если оформляете квартирантам временную регистрацию, не допускайте регистрации на своей жилплощади ребёнка.

Органы опеки впоследствии могут не позволить выписать несовершеннолетнего с вашей жилплощади!

Выселение зимой

Можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон зимой? Хотите выселить жильцов, проживающих по контракту и нарушающих его отдельные пункты, но происходит это в зимнее время.

Потому при составлении документа предусмотрите срок уведомления о выселении (от 1 до 3 месяцев). При наличии такого пункта выселение происходит по установленным правилам независимо от времени года.

Впрочем, даже если такого пункта в документе нет, выселить жильцов можно даже зимой, так как законом это не запрещается. Все ссылки на холод нанимателей незаконны и не могут быть препятствием для выселения.

Наличие временной регистрации

Оформление временной регистрации – дополнительный источник доходов для владельцев свободного жилья. Если вы своим квартирантам оформили временную регистрацию, то выселить их до окончания её срока будет невозможно, даже при существенных нарушениях соглашения с их стороны.

Можно добиться расторжения контракта только с помощью суда, при наличии веских доказательств нарушений.

Действуем через суд

Что делать, если квартиранты не хотят съезжать и платить тоже? В случае невозможности урегулирования вопроса выселения самостоятельно, придётся подавать исковое заявление в судебные органы. Независимо от причин расторжения соглашения порядок действий со стороны наймодателя аналогичен.

Исковое заявление включает в себя следующие пункты:

– сведения о жильцах;

– информация о договоре;

– подробное описание оснований расторжения документа;

– требование о расторжении контракта и выселении.

Желательно включить в заявление ссылки на пункты законодательства. Госпошлина за подачу заявления составляет 200 рублей.

У официального судебного разбирательства есть один существенный минус – квартира останется в распоряжении квартирантов на весь этот период. Выселение произойдёт только тогда. Когда на руках будет решение суда.

Как показывает практика, сроки разбирательств составляют от одного до трёх месяцев.

Расторжение по инициативе нанимателя

Собственно речь пойдёт не столько о расторжении контракта, сколько о внезапном бегстве нанимателей из квартиры. Что делать, если квартирант пропал? Такие случаи сопровождаются следующими проблемами:

Не заплатили и съехали

Что делать если квартиранты съехали не заплатив коммунальные платежи? Спасти в этой ситуации может только подписанный договор и некий документ, подтверждающий факты месячной оплаты проживания. ГК РФ в ст. 678 обязывает нанимателя своевременно вносить плату за аренду.

Гражданский кодекс РФ Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

– Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

– Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

– Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Если квартиранты пропали, не оплатив коммуналку, подавайте в суд по месту проживания бывших арендаторов. Розыск их произойдёт автоматически, без вашего участия.

Если съехавшие жильцы ещё и прихватили с собой ваши вещи, или разрушили имущество, в иск можно включить сумму ущерба.

Кроме того, вы вправе потребовать с ответчика возмещения судебных издержек и расходов на проезд к его месту жительства.

При недостатке времени можно нанять адвоката, который выполнит все необходимые действия.

Услуги его, в случае положительного решения, также взыщете с нерадивого квартиранта.

Но в случае отсутствия договора аренды, взыскать недоплаченную сумму с квартиранта, если он не хочет платить добровольно, практически невозможно. Можно, конечно. Припугнуть его жалобой по месту работы, но это действие редко приносит желаемый эффект.

Съезжает раньше срока

Наниматель жилья может решить съехать с квартиры раньше срока, к примеру, если найдёт более дешёвый вариант. Об этом он должен предупредить за 3 месяца.

Если вы такого уведомления не получали, а жильцы выселились раньше окончания срока договора, по закону можно взыскать в них сумму арендной платы за три месяца.

При этом даже в случае оговоренных в документе других условий или при отсутствии описанного пункта суд встанет на вашу строну. ГК, регламентирующий порядок заключений договоров найма (ст. 422), сильнее любых пунктов. А по закону наниматель должен был предупредить письменно именно за три месяца до выселения.

Гражданский кодекс РФ Статья 422. Договор и закон

– Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

– Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как взыскать долг

Как осуществить взыскание по договору найма жилого помещения? В соответствии со статьёй 654 ГК порядок внесения и сумма арендной платы – существенное условие составление договора найма помещения.

Если такого пункта в договоре нет, он считается незаключённым.

Статья 424 гласит, что возложение на нанимателя обязанности оплаты ЖКУ не рассматривается как форма арендной платы. Поэтому перед обращением в суд внимательно изучите контракт.

Если пункты о размере и порядке внесения платы в нём присутствуют, обращайтесь в суд. Досудебный порядок урегулирования этого вопроса не прописан в законе. Возможно только прописать форму подачи претензии нанимателю.

Если такой пункт в документе есть, направляйте письменную претензию арендаторам, которую должны рассмотреть в течение 10 дней.

По окончании этого срока можно обращаться в арбитражный суд.

При этом важно правильно составить претензию.

Она должна содержать указания адресата, требования по сумме, ссылки на нормы закона, доказательства. Претензию можно вручить под подпись непосредственно нанимателю или послать по почте заказным письмом с уведомлением.

Выселение квартирантов, не желающих добровольно покидать жилплощадь, — дело, требующее тщательной подготовки документов. При этом отсутствие письменного договора может как помочь, так и навредить в отдельных описанных случаях. Если не надеетесь на свои силы, обратитесь за помощью к юристам.

Недобросовестные квартиросъемщики

1. Приемы теневого маркетинга

Искусственные скидки позволяют владельцам квартир сократить время простоя своей недвижимости. «Схема следующая: в объявлении указывается стоимость на 10% выше желаемой. Под предлогом срочности продавец уверяет, что готов сделать скидку в размере 15%. Это выглядит как очень солидный шаг навстречу арендатору. На деле же квартира достанется всего на 5% дешевле, чем аналогичная, но именно в этом случае собственник обгонит конкурентов в своей локации, а выгода арендатора будет очень условной», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

По другому сценарию после просмотра квартиры и заявления о готовности ее арендовать клиент узнает новые подробности. Неожиданно может выясниться, что указанная в объявлении цена действует только при соблюдении определенных условий. Например, при долгосрочной аренде. По словам Оксаны Ивановой, если квартирант не готов связываться с такими обременениями, собственник потребует доплату в размере от 10% до 20%. «Иногда при просмотре квартиры или подписании договора говорят, что платить необходимо не только по счетчикам, но и всю квартплату. Плюс оплата консьержа», — добавляет руководитель департамента аренды компании «Азбука жилья» Роман Бабичев.

2. Поддельные документы

Использование поддельных документов при заключении таких сделок — наиболее распространенный вид мошенничества, считает Вадим Ламин из агентства недвижимости Spencer Estate. Для оформления договора злоумышленник может предоставить фальшивые бумаги либо копии оригинальных документов под предлогом временного отъезда собственника квартиры. Псевдориелтор проводит показ, подписывает с клиентом все бумаги, получает депозит и арендную плату, а затем исчезает.

Читайте также:  Квартиросъемщик: кто это, права и обязанности, за что должен платить

Как правило, такую жилплощадь мошенники снимают на короткий срок или посуточно, а затем пересдают в субаренду. Особенно предприимчивые за отведенное время успевают найти сразу нескольких жертв. «Только просят заселиться на следующий день, когда жилье освободится. Надо ли говорить, что при попытке открыть дверь счастливый арендатор обнаруживает, что она закрыта на второй замок, от которого ключ не дали», — рассказывает Вадим Ламин.

«Есть просто нечистоплотные граждане, которые являются родственниками собственника и имеют прописку по соответствующему адресу. Пока хозяева в отъезде, они сдают их квартиры», — добавляет Марина Шекера. Однако прописка никаких прав арендодателю не дает, уточняет Оксана Иванова из компании «НДВ»: «Если раньше можно было по крайней мере ссылаться на утерю гербового свидетельства о регистрации права собственности, то отсутствие ЕГРН ничем объяснить нельзя. Если этот документ арендодатель не готов предоставить — это повод поискать другую квартиру».

3. Заманчивые предложения с предоплатой

Не стоит соблазняться привлекательными предложения по ценам ниже среднерыночных. Речь идет о квартирах у метро со свежим ремонтом и оплатой коммунальных услуг за счет собственника. «При разговоре по телефону выясняется, что арендодатель якобы находится по работе в другом городе или даже стране. Он просит арендатора перевести небольшую сумму в качестве залога, чтобы подтвердить серьезность намерений. После того как мошенник получает деньги, его номер телефона больше не отвечает», — объясняет директор проекта Domofond.ru Юлия Денщикова.

Заманчивые варианты с минимальным комиссионным вознаграждением тоже не сулят ничего доброго. Часто их размещают информационные агентства, которые продают адреса и номера в реальности не существующих арендодателей. В лучшем случае это будут данные общедоступных бесплатных интернет-площадок. «Чтобы клиент был абсолютно уверен в серьезности предприятия, ему высылают даже договор об оказании услуг, — рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Но если прочесть все внимательно и разобраться, это договор о предоставлении информационных услуг».

По данным компании «Инком-Недвижимость», предварительная оплата по таким договорам колеблется в диапазоне от 2 тыс. до 4 тыс. руб. «Распространенная сегодня мошенническая схема — представиться сотрудником крупной и солидной риелторской фирмы, таким образом дезориентируя жертву. В нашу компанию поступают звонки от обманутых аферистами людей, причем звонят из разных российских городов», — добавляет заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

4. Сделки с долевой собственностью

После заселения могут объявиться родственники собственника, который сдал квартиру якобы без их разрешения, предупреждает Мария Жукова. Такой прием работает, если арендуемое жилье находится в долевой собственности. В соответствии со ст. 246–247 Гражданского кодекса России, без согласия всех собственников договор найма не будет признан действительным. Недобросовестные хозяева часто находятся в сговоре и лишь разыгрывают перед очередной жертвой заранее спланированный сценарий.

Но встречаются случаи, когда дольщик действительно передает квартиру третьим лицам без согласования с другими домовладельцами. Они могут узнать о проведенной сделке случайно — от соседей или при личном визите. Согласно ст. 248 ГК РФ, доход от сдачи имущества в аренду распределяется между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество. Поэтому если заинтересованные стороны не смогут договориться, квартиранта также ждет выселение.

Чтобы уберечь себя от подобной опасности, при проверке документов важно обращать внимание на количество собственников жилья. «Если в квартире прописано несколько человек, необходимо у каждого взять согласие на сдачу жилплощади. В противном случае они могут потребовать покинуть квартиру. Самостоятельно снимая жилье, не все арендаторы осведомлены о том, что важно ознакомиться с выпиской из домовой книги», — объясняет Роман Бабичев.

5. Досрочное расторжение договора

Обязательным условием при сдаче квартиры в аренду нередко является уплата залога или страхового депозита. Однако мошенники придумывают самые разные причины, чтобы не возвращать деньги. Например, сообщают о том, что они были приняты в счет платы за пользование хозяйской мебелью и техникой. «Нанимателя могут попросить покинуть квартиру раньше срока и не вернуть депозит, ссылаясь на износ жилья, который очень сложно зафиксировать и обосновать», — рассказывает Марина Шекера.

По словам Марии Жуковой из компании «Миэль-Аренда», некоторые арендодатели строят целый бизнес, выселяя жильцов под надуманными предлогами. «Нам известна ситуация, когда собственник квартиры фактически зарабатывал деньги тем, что сдавал свое жилье в аренду, брал залоговую стоимость и вскоре выставлял жильцов на улицу под разными предлогами, не возвращая при этом залог», — говорит она.

Подобных неприятностей можно избежать, если заранее прописать в договоре санкции для инициатора его досрочного расторжения. В документ не менее важно включить условие внесения залога, а впоследствии получить расписку о его уплате. Снизить вероятность необоснованных обвинений поможет передаточный акт со списком ценного имущества и приложенными фотографиями. Если даже при соблюдении этих правил арендодатель отказался вернуть деньги, решить вопрос поможет обращение в суд.

6. Сюрпризы, отложенные на потом

Обмануть арендаторов можно, в том числе намеренно скрыв от них важные подробности проживания. Например, умолчав о каких-то существенных дефектах жилого помещения. Обнаружить их самостоятельно при просмотре бывает невозможно. Собственники могут не рассказать, что летом в квартире стоит неприятный запах из-за соседства с кожевенным заводом или мусорной свалкой. А небольшой косметический ремонт позволит скрыть тот факт, что жители дома много лет безуспешно борются с сыростью и грибком.

Уберечь себя от подобных проблем поможет знакомство с будущими соседями. У них же можно узнать и о том, как часто хозяин квартиры заселяет новых жильцов. «Иногда арендодатели скрывают наличие насекомых или не говорят о шумных соседях. К сожалению, данные факты можно заметить только после нескольких дней проживания в квартире. Поэтому перед заключением договора лучше познакомиться с соседями, поговорить с консьержем и выяснить всю информацию», — советует Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Популярность набирает еще один способ мошенничества. Собственник выставляет свой объект для длительной аренды, но по сниженной цене — за проведение ремонтных работ. Арендатор платит за проживание на 20% меньше положенного, но обязуется выполнить косметический ремонт. «Он приобретает отделочные материалы, устраняет неисправности, — объясняет Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости». — Через два месяца, как только ремонт произведен, арендодатель требует жильца освободить квартиру. Наверное, чтобы потом сдавать ее за полную стоимость или проживать самому».

Как защититься от недобросовестных квартиросъёмщиков

Рынок арендного жилья в России является очень многослойным, поскольку предложения о найме жилых помещений носят самый различный характер. Это и краткосрочная аренда (почасовая или посуточно), и долгосрочная от нескольких месяцев до года и более. При этом предметом аренды может выступать как комната или койко-место, так и изолированное жилье (мебилированное или без обстановки).

Статья старшего партнера, адвоката Адвокатского бюро “Нянькин и партнёры” Алексея Нянькина в Вести недвижимость.

Отношения между арендодателем и арендатором жилья также могут быть крайне полярными, а расставание нередко заканчивается разочарованием для одной или обеих сторон договора.

Мы с Вами рассмотрим основные риски арендодателей при сдаче в наем целых жилых помещений, а также способы их защиты от действий недобросовестных квартиросъемщиков.

Основные проблемы собственников жилья, решивших сдавать свой «угол», укладываются в несколько пунктов. Рассмотрим их, чтобы затем найти предложения как минимизировать риски сдачи в аренду жилых помещений.

Арендатор перестал платить квартплату, но освобождать жилье не хочет

Квартиросъемщик допускает поведение, на которое жалуются соседи

Квартиросъемщик съехал и не оплатил коммунальные услуги

В квартире оказалась повреждена обстановка (мебель, бытовая техника), либо вообще имущество было похищено

Арендатор съехал из жилья, не передав помещение и ключи.

Как правильно заключить договор найма (аренды) жилья?

Начнем с того, что договор найма жилья (аренды), если он не безвозмездный, а такое тоже бывает, должен быть заключен в письменной форме. Количество экземпляров договора – не менее двух (для каждой из сторон), экземпляры должны быть одинаковыми, желательно, чтобы содержание договора должно быть изложено так, чтобы внести в него изменения другой стороне было бы невозможно.

Поскольку налоговые органы, пользуясь поддержкой участковых инспекторов, в последнее время активно выявляют физических лиц, которые сдают жилье и не платят налоги, желательно все-таки декларировать доход, получаемый от сдачи жилья в наем. В противном случае можно сравнительным методом получить немаленькую недоимку и пени, которые Вам начислит налоговый инспектор.

Также Вы избавитесь от угрозы шантажа от недобросовестного квартиросъемщика, вдруг заявившего о том, что он Вас «сдаст» налоговой. В договоре аренды обязательно должны быть указаны следующие условия, которые впоследствии позволят Вам отстоять свою правоту в случае необходимости обращаться в суд.

Предмет договора – это та самая квартира, которую вы передаете на определенный срок арендатору. Описывая помещение, следует указать основание распоряжения жильем (данные о зарегистрированном праве собственности именно на Арендодателе), а также описать значимые характеристики квартиры или частного жилого дома. Например, если Ваш балкон застеклен, включите это в описание квартиры. В противном случае придется доказывать, что на балконе до того, как его разбили квартиранты, стоял дорогой стеклопакет.

Характеристики квартиры, а также предметы интерьера, бытовая техника (с указанием модели и технического состояния), которые передаются вместе с квартирой, следует указать в отдельном приложении, которое будет являться неотъемлемой частью договора и содержать подписи Сторон. Некоторые собственники при передаче квартиры делают видеозапись, на которой отображается техническое состояние квартиры, а также интерьера, бытовой техники и мебели.Договор аренды жилья может быть срочным (то есть с указанием окончания срока аренды) и бессрочным (со ссылкой на условия, при которых договор по требованию одной из Сторон может быть прекращен в одностороннем порядке).

В связи с этим в Договоре следует четко указывать условия о сроке действия, порядке его продления, изменения условий или прекращения. Поскольку договор аренды жилья является возмездным, условие об арендной плате и порядке её внесения обязательно должен быть отражен.

Ссылка на основную публикацию