Перепланировка комнаты в коммунальной квартире

Перепланировка комнаты в коммунальной квартире в России

Необходимые документы

Для перепланировки комнаты потребуется подготовить:

Паспорт заявителяи выписку из домовой книги
Свидетельство о праве собственностиили договор социального найма
Техпаспорт (заказать в БТИ)и заявление
Проект или эскизи поэтажный план дома

Дополнительно могут потребовать выписку с лицевого счета и другие документы на квартиру.

Получение разрешения

Согласовать работы необходимо в Жилищной инспекции.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Для этого перечисленные выше документы подаются в территориальный орган по работе с жилой недвижимостью.

На рассмотрение отводится около двух месяцев, после чего выдается решение, действующее в течение четырех месяцев.

Видео: с чего начинать перепланировку квартиры

Если за указанный период сделать перепланировку не получается, необходимо обратиться снова в инспекцию и продлить разрешение еще на четыре месяца.

Если в документах будут обнаружены ошибки, то заявителю откажут в проведении перепланировки.

Также причинами отказа могут стать:

Строительные работы приведутк разрушению несущих конструкций здания
Перепланировка станет причинойнарушения фасада дома
Выявлены нарушения правил пожарнойи/или санитарной безопасности
После изменения конфигурации комнатыбудут ухудшены эксплуатационные характеристики квартиры или дома
Перепланировка приведет к уменьшению площади комнатыона станет менее 9 квадратных метров или шириной меньше 2,5 метров и отсутствует согласие соседей

У заявителя есть возможность исправить ошибки и подать документы повторно.

Если причиной отказа становится вид работ, то придется переделывать проект или отказываться от задумки.

Согласие всех проживающих

Сложность перепланировки в коммунальной квартире состоит в том, что требуется получение одобрения всех жильцов квартиры.

Если там проживают люди, арендующие комнату, то необходимо встретиться с собственником и получить его согласие.

Оно оформляется в письменном виде, после чего заверяется у нотариуса.

Каждый собственник должен написать отдельное заявление с указанием паспортных данных.

Перепланировка в коммунальной квартире без согласия соседей приведет к штрафу, а в некоторых случаях – к административной или уголовной ответственности.

Самовольная перепланировка в коммунальной квартире

Под ней понимается переустройство комнаты без получения разрешения на его проведение.

Такие действия считаются незаконными и могут быть выявлены при следующих обстоятельствах:

Обращение соседей в надзорные органыс жалобой о проведении строительных работ без их согласия либо с претензией об изменении вентиляции и коммуникаций
Авария, произошедшая по причине переустройства помещениязатронувшая систему водоснабжения, канализации, электросети
Плановая проверка общедомовыхили квартирных счетчиков
Замер помещения с целью внесения коррективовв техпаспорт квартиры

Несогласование работ ставит запрет на осуществление юридических сделок с комнатой. Ее нельзя будет продать, обменять или подарить.

Перепланировка 3-х комнатной хрущевки в кирпичном доме, читайте здесь.

К правовым последствиям относится штраф, составляющий 2500 рублей (согласно статье 7.21. КоАП).

Если строительные работы повлекли за собой нарушение санитарных и пожарных правил безопасности, а также создали риски для жизни и здоровья людей, то сумма штрафа увеличивается в два раза.

На оплату выдается срок в 2-3 месяца. Если по истечении этого времени указанная сумма не будет внесена и не устранены нарушения, то санкция может вырасти до 80 000 рублей.

Также потребуется вернуть комнату в первоначальный вид, если выявлены грубые нарушения, либо узаконить перепланировку через суд.

Если и эти требования не будут выполнены, вопрос решается в судебном порядке. Нарушителю это грозит потерей собственности.

В некоторых случаях предусматривается уголовная ответственность. Она возникает при условии, что переустройство повлекло за собой разрушение стен или пожар, что стало причиной гибели людей.

Возможные варианты

Существует несколько видов перепланировки в коммунальной квартире:

Объединение двух комнат в однусоединение двух помещений позволяет сделать комнату просторнее, светлее и уютнее. При этом стены могут быть снесены частично с целью зонирования пространства
Разделение комнаты в два помещенияв этом случае требуется соблюсти главное правило: каждая спальня должна иметь окно для естественного освещения
Оборудование в комнате санузлаэто труднореализуемая работа, часто приводящая к нарушениям. За самовольное обустройство туалета в комнате грозит максимальный штраф
Переустройство мест общего пользованиясанузла, коридора, кухни
Подключение дополнительных коммуникацийнезаконная перепланировка электросети в коммунальной квартире приводит к нарушениям пожарных правил безопасности, созданию рисков для жизни и здоровья жильцов. В этом случае небольшим штрафом не обойтись

Решение вопроса через суд

Чтобы получить одобрение на регистрацию сделанных изменений и в дальнейшем иметь возможность совершать с недвижимостью юридические сделки, потребуется пройти всю процедуру оформления переустройства, но согласование получать не в Жилищной инспекции, а через суд.

Отличием от стандартного процесса становится длительность (почти в два раза дольше) и необходимость приведения весомых аргументов в пользу сделанных изменений.

Потребуется доказать, что перепланировка не повлекла за собой создание рисков для жизни и здоровья людей и была сделана по всем санитарным и строительным правилам.

Подача иска

Заявление заполняется по образцу. Если в этом вопросе возникают трудности, стоит обратиться к юристам для предотвращения ошибок.

В документе указывается:

Наименование судаФИО заявителя, адрес регистрации, паспортные данные
Суть обращенияс описанием проблемы
Просьба об узаконивании перепланировкии приложенные документы

К заявлению потребуется приложить документы, требуемые для оформления работ и решение органов МЧС и СЭС.

Они должны провести независимую проверку с целью выявления нарушений санитарных и противопожарных правил.

Вынесение постановления

Решение суд выносит в течение двух месяцев. Если заявителю одобряют перепланировку, то с полученным разрешением он может обратиться в БТИ для внесения коррективов в документы на квартиру, и получить новое свидетельство о праве собственности (если в этом есть необходимость).

Препятствия для узаконивания указаны в статье № 27 Жилищного кодекса:

Самовольный переносотопительного оборудования и газовых труб
Оборудование санузлаили кухни на территории жилого помещения соседей с нижнего этажа
Увеличение площади туалетаи/или ванной комнаты за счет жилых комнат
Повреждение в процессе работвентиляции и демонтаж короба, предназначенного для коммуникаций
Монтаж стены в здании аварийного типаили создание сильной нагрузки на несущие конструкции дома

Образец искового заявления при подачи в суд о перепланировке квартиры, читайте здесь.

При обнаружении перечисленных нарушений суд потребует вернуть квартире первоначальный вид за свой счет.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как сделать перепланировку коммунальной квартиры или муниципальной: порядок ваших действий по закону

Для улучшения своих жилищных условий с целью сделать свою квартиру более комфортной, отвечающей потребностям жизни своей семьи, нередко принимается решение о необходимости осуществить перепланировку.

Одно дело, если являетесь единственными собственниками, совершенно другое – если проживаете в коммуналке либо квартира занимается вами на условиях соцнайма. В этом случае проведение работ будет сопряжено со следующими формальностями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Коммунальное жилье

Однако данная процедура сопряжена с рядом формальностей. При перепланировке в коммуналке необходимо придерживаться следующего алгоритма действия.

Получения согласия всех соседей

Осуществить перепланировку в коммуналке возможно только после получения согласия всех собственников комнат в этой квартире. Для этого нужно выяснить, кто является собственниками всех комнат в квартире.

Ведь может оказаться так, что проживает в комнате Пётр Петрович, а собственник вовсе и не он, а его матушка. В этом случае согласие нужно получать именно от неё. Или же комната ваших соседей может быть муниципальной, тогда за получением согласия на проведение нужно будет идти в местную администрацию.

Заручившись устным согласием соседей, также необходимо получить их согласие в нотариальной форме. При этом вам придётся понести расходы на удостоверение нотариусом такого согласия. Конкретный размер нотариального тарифа необходимо уточнять у нотариусов по месту вашего жительства.

Читайте также:  Согласование перепланировки санузла

Проект

Необходимо заказать в специализированной организации проект планируемой перепланировки. Разработку такого проекта имеют право осуществлять как индивидуальные предприниматели, так и организации, имеющие разрешения о допуске к таким работам, выданные СРО.

Визит в администрацию

Обратиться в местную администрацию, которая по закону обязана проводить согласование перепланировки, непосредственно или МФЦ с заявлением по утверждённой форме (форму можно получить в администрации или МФЦ). К заявлению прикладываете документы:

  1. оригиналы или копии, заверенную у нотариуса документов, которые подтверждают ваше право на жилое помещение;
  2. проект перепланировки;
  3. техпаспорт квартиры, которую хотите перепланировать;
  4. если квартира/комната, в которой проживаете, занимается вами на условиях соцнайма, берём согласие всех проживающих членов семьи;
  5. если живёте в доме или квартире, который отнесён к памятникам исторической, архитектурной или культурной ценности, тогда вам будет нужно представить заключение соответствующего компетентного органа по охране таких памятников о допустимости произведение перепланировки;
  6. нотариально удостоверенное согласие соседей.
  • Скачать бланк заявления в администрацию о перепланировке квартиры по форме №266
  • Скачать образец заявления в администрацию о перепланировке квартиры по форме №266

Если жилплощадь находится у вас в собственности и ваше право на квартиру/комнату зарегистрировано в ЕГРН, вы имеете право не предоставлять документы, указанные в п. 1. Также можете не предоставлять документы, поименованные в пунктах 4 и 5.

Администрация (соответствующий отдел или служба) обязана самостоятельно запросить эти документы в соответствующих органах и организациях. Требовать их предоставления от вас не имеют права!

Также не имеют права требовать от вас предоставить иные документы, помимо перечисленных.

После рассмотрения вашего заявления и приложенных документов решение по нему принимается в срок не позднее 45 дней. В течение 3 рабочих дней после принятия решения вам должны выдать разрешение на производство работ.

Завершение

После того, как выполнили все работы, вы обязаны пригласить приёмочную комиссию (формируется администрацией, которая дала разрешение). По результатам своей работы комиссии составляется акт.

Администрация направляет акт в орган регистрации прав (Росреестр).

В случае, если в результате изменилась площадь принадлежащей вам квартиры/комнаты, необходимо внести изменения в ЕГРН и получить новый документ, в котором будет указана площадь после ремонтных работ.

Что можно сделать?

  1. Демонтаж перегородок (объединение комнат).
  2. Возведение перегородок (разделение комнаты на зоны).
  3. Объединение санузла.

Муниципальная жилплощадь

Если вы проживаете в муниципальной квартире на условиях социального найма, то собственником жилплощади является местная администрация. Именно она, как собственник, имеет право принимать решения о проведении перепланировки квартиры, которую занимаете.

Но вы, как наниматель, имеете право инициировать процедуру проведения перепланировки. Для этого вам необходимо написать заявление в администрацию с просьбой дачи согласия наймодателем. После получения такого согласия действуете по тому же алгоритму, что изложен выше для коммуналок, за исключением получения согласия всех соседей.

Разрешенные работы

  • Перенос перегородок (перепланировка в квартиру-студию).
  • Демонтаж перегородок.
  • Расширение одних комнат за счёт других помещений (кладовой, встроенных шкафов).
  • Возведение перегородок (разделение комнаты на зоны).
  • Объединение санузла.

Последствия действий без ведома третьих лиц

Если вы проведёте работы по перепланировки квартиры/комнаты без получения разрешений и проектов, то ваши соседи либо местная администрация имеют право в судебном порядке обязать вас привести ваше жилое помещение в то состояние, которое было до ремонтных работ.

Как приватизировать «переделанную» недвижимость?

Однако если работы проведены без согласования, в приватизации вам будет отказано. В этом случае возможно узаконивание через суд.

Для этого вам необходимо обратиться в суд с иском, в котором просите сохранить вашу квартиру в перепланированном виде. Для того чтобы доказать, что произведённая вами перепланировка выполнена по строительным нормам и правилам, нужно будет провести экспертизу. Экспертизу можно провести как до обращения в суд – в этом случае прикладываем заключение к иску, так и после – в ходе рассмотрения дела судом.

После удовлетворения вашего заявления и сохранения квартиры в перепланированном виде, с решением суда можно вновь обращаться с заявлением на приватизацию жилплощади. В этом случае ваше заявление должно быть удовлетворено.

Заключение

При соблюдении всех рекомендаций, изложенных в статье, никаких проблем ни с соседями, ни с компетентными органами у вас не возникнет. В случае же действий без разрешений будьте готовы к жалобам и судебным разбирательствам. Дело может закончиться тем, что вы будете вынуждены ликвидировать всю проделанную вами работу и понести существенные затраты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Перепланировка комнат и общих зон в коммунальной квартире

Законодательная база

  • ЖК РФ (ст. 26, 41);
  • Решение по делу № 33-2257/2017.

Правовое регулирование

Коммунальная квартира — это недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Следовательно, чтобы выполнить какие-либо действия, необходимо согласие всех владельцев помещения. Законодательство содержит много спорных моментов в вопросах регулирования изменения конфигурации таких квартир. Требуется обязательное согласие всех соседей при осуществлении следующих действий:

  • Увеличении квартиры за счет общедомового имущества;
  • Перепланировки общих зон в коммунальной квартире;
  • Проведении работ, которые потребуют длительного отключения систем тепло-, электро- и водоснабжения.

Оформление перепланировки в комнате в коммунальной квартире не требует согласия от других собственников, если при этом не изменяется общая площадь помещения.

Перепланировка мест общего пользования

Разрешение от соседей-собственников нужно обязательно, если планируемый ремонт повлечет за собой изменения в местах общего пользования, таких как:

Обратите внимание, что зоной общего пользования признается помещение, которое удовлетворяет потребности жильцов двух и более комнат.

Прежде чем идти к соседям за согласием, необходимо убедиться, что они являются собственниками помещения. Выписку о статусе коммунальной квартиры можно получить в ЕГРП. Если будет установлено, что соседи проживают на основании договора социального найма, разрешение должен выдать непосредственный собственник жилья (муниципалитет, руководство предприятия).

В большинстве случаев, основанием для согласования перепланировки зон общего пользования, является наличие прав собственности на спорные помещения. Площадь закреплена за каждым собственником — это прописывается в техническом паспорте объекта недвижимости.

С согласием

Получив заверенное нотариусом согласие от всех владельцев смежных помещений, необходимо обратиться в жилищную инспекцию со следующими документами:

  • Удостоверение личности;
  • Технический паспорт;
  • Выписка из ЕГРП о праве собственности;
  • Проект перепланировки;
  • Согласие от всех зарегистрированных в помещении жильцов;
  • Разрешение от соседей.

В течение 45 дней будет вынесено решение. В случае положительного ответа можно приступать к ремонтно-строительным работам. Если будет дан отказ — отстаивать изменения придется через суд.

Без согласия

У владельцев коммунальных квартир редко получается договориться о перепланировке со всеми дольщиками. Без согласия от соседей жилищная инспекция может даже не принять заявление, не говоря уже о выдаче разрешения. Тем не менее, существуют виды работ, которые не требуют оповещения смежных собственников:

  • Раздел комнаты на два и более помещения;
  • Изменение конфигурации внутри квартиры, не влекущее изменение площади общего имущества.

Как узаконить через суд

Распространена практика, когда владельцы комнат сначала проводят перепланировку, а затем узаконивают ее через суд. Это рискованный, но единственный способ согласовать изменения. Чтобы узаконить перепланировку в коммунальной квартире понадобятся:

  • Проект строительно-ремонтных работ;
  • Заключение архитектора;
  • Справки из МЧС и СЭС;
  • Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРП);
  • Технический паспорт.

Справки из МЧС и СЭС подтвердят, что перепланировка отвечает правилам противопожарной, санитарной и гигиенической безопасности. Подкрепить доказательства можно заключением архитектора.

В случае отрицательного решения вас обяжут вернуть помещению изначальный вид. Если выиграете дело — соседи должны будут смириться с новой конфигурацией жилья.

Перепланировка в муниципальном жилом помещении и коммунальной квартире: правила оформления строительных работ

Перепланировка – это всегда достаточно сложная процедура, которая требует тщательной подготовки с точки зрения юридического оформления. Это обусловлено тем, что перепланировка – это практически всегда коренное изменение архитектуры помещения, которое может повлиять на его функциональные возможности, а также на его физическое состояние (например, в том случае, если при осуществлении перепланировки были затронуты или трансформированы несущие стены).

Однако если речь идет о перепланировке муниципальной квартиры, комнаты в общежитии или в коммунальной квартире, то такая перепланировка будет с документальной точки зрения несколько сложнее.

  • 8 (800) 600-36-17 – Регионы
  • +7 (499) 110-33-98 –Москва
  • +7 (812) 407-22-74 –Санкт-Петербург

Перепланировка муниципальной квартиры

К муниципальному жилому фонду относятся те квартиры и дома, которые не прошли процедуру бесплатной или платной приватизации, то есть не были переведены в частную собственность (независимо от того, идет речь об оформлении жилья в собственность юридического лица или человека).

Читайте также:  Документы для перепланировки квартиры

Проведение работ по перепланировке в таком помещении имеет несколько своих нюансов:

  • согласие на проведение работ необходимо получить у представителей администрации того муниципального образования, в котором расположена квартира;
  • проведение работ по перепланировке должно осуществляться под контролем уполномоченных органов или должностных лиц администрации муниципального образования, в котором расположена конкретная квартира;
  • в случае если проведение работ по перепланировке было осуществлено незаконно, с нанимателем помещения (муниципальное жилье предоставляется в пользование именно на основании договора социального найма) договор найма может быть расторгнут, а также в отношении него будет вынесено предписание о необходимости восстановить квартиру в прежнем виде.

Перестройка комнаты в общежитии и коммунальной квартире

В частности, при проведении работ по перепланировке в комнате, расположенной в общежитии или коммунальной квартире, потребуется получение:

  • согласия от коменданта общежития на проведение работ по перепланировке конкретной комнаты;
  • согласия соседей по этажу или блоку в общежитии, а также соседей по коммунальной квартире (все согласия должны быть оформлены отдельными документами, подготовленными в нотариально заверенном виде);
  • в случае если общежитие находится на балансе какого-то предприятия или муниципального образования, то потребуется согласие руководства предприятия или уполномоченных должностных лиц муниципального образования, к собственности которого относится общежитие. В отношении коммунальной квартиры такое согласование не потребуется, так как она находится в долевой собственности между всеми лицами, проживающими в такой квартире;
  • в случае если речь идет о коммунальной квартире, перепланировку в комнате которой хочет провести наниматель комнаты, потребуется предоставление согласия не только соседей по такой квартире, но и собственника конкретного помещения.

Какие нужны согласования и разрешения?

Перечень согласований и разрешений, которые следует подготовить для проведения перепланировки в муниципальном или коммунальном жилье, включает в себя:

  • техническое заключение о возможности проведения перепланировки (с указанием возможных работ по трансформации того или иного помещения);
  • разрешение Бюро технической инвентаризации на проведение работ по перепланировке (на основании такого разрешения, выданного после изучения проекта перепланировки, могут быть проведены все необходимые строительные и ремонтные работы);
  • согласие собственников помещений в коммунальной квартире (без такого согласия перепланировка будет признана незаконной, даже если ее осуществление проводится без затрагивания интересов соседей по квартире, но по ее итогам коренным образом изменилась архитектура одного или нескольких помещений, в том числе с изменением площади путем объединения нескольких помещений);
  • согласие и разрешение на проведение перепланировки помещения администрации муниципального образования (как уже говорилось выше, без такого разрешения перепланировка муниципального жилья будет признана незаконной, а договор социального найма может быть расторгнут).

Кроме перечисленных согласий и разрешений для того, чтобы проведенная перепланировка муниципального и коммунального жилья была признана законной, понадобятся также и другие документы.

Необходимые документы

К числу таких документов относятся:

  • проект перепланировки, составленный на основе пожеланий заказчика, а также на основании тех фактических данных о состоянии помещения, которые были получены при проведении обследования такого помещения, а также при изучении его технического паспорта;
  • собственно технический паспорт на помещение. Если речь идет об общежитии, потребуется также поэтажный план с указанием расположения на нем той комнаты, которая будет трансформироваться путем осуществления перепланировки, а также тех помещений, которые будут задействованы при проведении таких работ. В случае перепланировки коммунальной квартиры потребуется предоставление технического паспорта на всю квартиру и на конкретно перестраиваемое помещение (должны быть оформлены отдельными документами);
  • техническое заключение на проведение работ по перепланировке, оформленное уполномоченными организациями, имеющими лицензию на проведение таких работ, либо сотрудниками БТИ;
  • заключение о приемке проведенной перепланировки, выданное сотрудниками БТИ и Жилинспекции после осмотра помещения по итогам проведенных работ.

Проведение перепланировки муниципального жилья (будь то комната в общежитии или квартира на муниципальном балансе), а также комнаты в коммунальной квартире представляет собой с юридической точки зрения достаточно сложную процедуру, которая должна сопровождаться тщательной подготовкой всех документов. Это связано, в первую очередь, с особенностями конкретного объекта недвижимости. Если с документальных позиций перепланировка не будет оформлена должным образом, она может быть признана незаконной.

Перепланировка коммунальной квартиры

Как известно, перепланировки касаются нежилых и жилых помещений. К последним относятся квартиры. Если при перепланировки обычной квартиры, где юридически значится один собственник, перепланировка согласуется в обычном порядке (сбор пакета документов, заказ проекта перепланировки и технического заключения, подача документов на рассмотрение в надзорный орган и получение разрешения), то при перепланировке коммунальной квартиры дела обстоят немного иначе.

Вся суть в том, что коммунальная квартира находится в собственности нескольких лиц, то есть, например, в двухкомнатной квартире могут проживать два разных собственника, у каждого из которых в собственности находится по отдельной комнате. Чтобы согласовать перепланировку в такой квартире, очень важно получить согласие остальных собственников квартиры.

Вы можете проводить перепланировку комнаты в коммунальной квартире, демонтировать или устанавливать встроенную мебель, расширять дверные проемы и проводить иные сложные и простые ремонтные работы, но во всех случаях необходимо согласие ваших соседей по квартире, особенно если дело касается перепланировки общих кухни, коридора, санузла или иных помещений.

Как только вы решились на перепланировку, собрали документы и проект, получили письменное разрешение соседей, то можете смело подавать заявление на перепланировку в жилищную инспекцию, иначе в противном случае МЖИ откажет в перепланировке коммунальной квартиры без согласия соседей.

Какие перепланировки можно провести в коммунальной квартире?

Если не касаться перепланировки общих квартирных помещений (санузла, кухни, коридора и т. д.), то в коммунальной квартире собственник может провести перепланировку своей комнаты или комнат.

Самое распространенное – это объединение двух комнат в одну большую при помощи создания проема в стене или посредством полного сноса ненесущей стены. Также собственники любят проводить и обратный вариант перепланировки, который заключается в создание двух комнат из одной большой, но при такой перепланировке должны соблюдаться требования по минимальной площади жилых комнат и по обязательному попаданию солнечного света в каждую из комнат (инсоляция).

Пример перепланировки квартиры с объединением двух комнат в одну:

Если в коммунальной квартире у собственника во владении одна большая комната с двумя окнами, то будет удобно создать две отдельные комнаты, чтобы к каждой из них примыкало одно из окон.

Еще к вариантам перепланировки коммунальных квартир можно отнести снос и возведение декоративных перегородок, выполняющих зонирующую роль в комнате, а также подобные работы со встроенной мебелью.

В отдельной большой комнате (или в нескольких комнатах) можно устроить и отдельную квартиру, создав там санузел и кухню-нишу. Однако такое мероприятие возможно лишь на первом этаже или на первом жилом этаже, и порой не всегда удается получить от соседей одобрение на подобный ремонт, да еще и с проведением вентиляционных и водопроводных систем через общий коридор.

Незаконные перепланировки в коммунальной квартиры караются для собственника (проводившего перепланировку) штрафом и предписанием от надзорного органа, согласно которому собственник должен узаконить ремонтные работы или вернуть все к первоначальному виду.

Под конец отметим, что перепланировка в коммунальной квартире имеет ряд сложностей, но также есть и простые мероприятия, которые согласовать не составит проблем. Главное – получить разрешение от соседей и не планировать запрещенных работ.

Если вы хотите провести перепланировку в своей коммунальной квартире, то обратитесь к нашим сотрудникам за получением бесплатной консультации и за подготовкой проекта перепланировки.

Комната с перепланировкой: почти квартира

Большинство «комнат-студий» в исторических домах – нелегальны, а узаконить их невозможно. Однако «нелегальные» квартиры – популярный объект на рынке краткосрочной аренды. А те, кто не готов променять исторический центр на Мурино или Шушары, порой рассматривают покупку доли в коммуналке с последующей перепланировкой как единственно возможный способ улучшения жилищных условий.

Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.

В-третьих, продавцы позиционируют такие объекты как квартиры. Легальные квартиры-студии в старом фонде действительно бывают, но редко, и расположены они, как правило, на первых этажах. Ниже мы объясним, почему так.

Правила и исключения

В домах старого фонда встречаются «безразмерные» коммуналки, в том числе с комнатами-залами до 40 кв. м и четырехметровыми потолками, в которых можно разместить не то что студию, а даже двухуровневую квартиру. Но если под «залом» находятся жилые комнаты, кухня и санузел в нем не могут быть узаконены в принципе.

Читайте также:  Перепланировка дома

Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотреть Современный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью >> Правил без исключений, впрочем, не бывает. В некоторых дореволюционных домах имеются легальные квартиры с изначально студийными планировками – например, дворницкие на первых этажах или так называемые меблированные комнаты (комнаты на правах квартир). В частности, такие квартиры есть в знаменитом Толстовском доме на улице Рубинштейна, 15 (общая площадь – 25 кв. м, потолки 3,4 м, кухонный закуток и санузел при входе, второй уровень со спальной антресолью).

Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.

Сегодня так не сделать. Вариант «кухня в прихожей», типичный для бывших общежитий и некоторых ранее модернизированных квартир старого фонда, – уже «непроходной»: в соответствии с действующими нормами, в помещении для приготовления пищи должно быть окно.

Справка БН

Что можно, а что нельзя при перепланировках

Нельзя

– Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями, расположенными этажом ниже. Из этого правила есть единственное исключение: случай, когда нижний этаж тоже ваш (например, в двухуровневой квартире)

– Расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов

– Увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь

– Переносить радиаторы центрального отопления на лоджии (вне зависимости от того, утеплена она или нет)

– Затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации

Можно

– Объединять и делить жилые комнаты (каждое новое жилое помещение должно иметь окно, площадь от 9 кв. м и ширину не меньше 2 м), единственная комната в квартире – не менее 14 кв. м

– Увеличить прихожую, кладовую, гардероб на площадь жилой комнаты

– Объединить туалет и ванную комнату, сделав совмещенный санузел

– Увеличить кухню, ванную или туалет за счет коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования

– Разместить санузел над нежилым помещением или прихожей расположенной ниже квартиры (разумеется, при наличии технических возможностей)

Главный фактор: соседи снизу

Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.

«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?

Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.

Узаконить перепланировку, к примеру, на среднем этаже возможно, если под ним имеется объект сходной планировки с уже легализованной модернизацией. Но для этого нужно, чтобы весь процесс от утверждения проекта перепланировки до сдачи в эксплуатацию и получения документов на вновь сформированный объект недвижимости последовательно прошли все собственники квартир, начиная с нижней. Надо ли говорить, что в реальной жизни это почти нерешаемая задача!

А ведь придется не только учитывать интересы соседей снизу, над головами которых вы не имеете права поставить свой унитаз, но и договариваться с соседями сбоку: чтобы произвести любую перепланировку в коммуналке, требуется письменное согласие всех собственников.

Узкое горлышко технических возможностей

Теперь разберемся с основными санитарными, техническими и строительными ограничениями, которых великое множество. Так, установить газовую плиту и водонагреватель разрешат только в том случае, если в кухне есть окно и возможно организовать вытяжку.

Прием квартиры у застройщика: выясняем нюансы

Как накопить деньги на квартиру

Как уменьшить стоимость отделки

Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимум

Беспроцентный заем: экономия для очередников

Проблема с вытяжкой решаема: в стенах старых домов почти всегда имеются недействующие дымоходы, до которых можно дотянуть гофрированные воздуховоды. Однако жилая комната должна отделяться от помещения, где расположено газовое оборудование, перегородкой с дверью – что при студийной планировке невозможно.

Установка электрического бойлера и электроплиты позволяет обойти ограничения. Но возникает другая проблема: свободных мощностей (а снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру) может не быть. Точнее, их почти наверняка нет: в домах старого фонда, нашпигованных коммуналками и объектами нежилого фонда на первых этажах, они почти всегда в дефиците.

Далее: кухня-ниша в однокомнатных квартирах должна быть от 5 кв. м (это если нет газового оборудования), вход в туалет из кухни и комнаты не допускается. Значит, прихожая необходима. Соответственно, жилая комната должна иметь окно, ширину больше 2 метров и площадь от 9 кв. м, а если это единственная комната в квартире, то 14 кв. м.

К слову, внутридомовые и внешние сети – это еще одно слабое звено. Ведь в старых домах к ним кроме жилфонда обычно подключено множество коммерческих потребителей. Поэтому согласования получить непросто.

Как в свое время пояснили нам специалисты по перепланировкам, ситуация такова. В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральных районов почти всегда есть возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но желающих «разойтись» с соседями – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений.

Промежуточный итог. Исходя из сказанного выше, шанс превратиться в отдельную квартиру есть у помещения не менее чем с двумя окнами, расположенного на первом жилом этаже, имеющего общую площадь не меньше 28 кв. м, при наличии технических возможностей присоединиться к внутридомовым сетям (водопроводу, канализации, теплоснабжению) и организовать отдельный вход.

Дойти до финала

Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.

Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.

Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.

Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.

При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).

Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.

Если нельзя, но очень хочется

Из всего вышесказанного становится понятно, почему владельцы квартир-студий в старом фонде не спешат легализовать перепланировки. Наверняка хотят, но не могут. И дело не в том, что это долгий и затратный процесс. А в том, что финал непредсказуем: имеется слишком много объективных и субъективных факторов, любой из которых способен поставить на инициативе жирный крест.

Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить в «улучшенной» комнате можно, продать – тоже (незаконная перепланировка – не препятствие для сделки). Но квартирой она не станет.

Что еще делают? Если комната просторна, примыкает к кухне или санузлу, «контрабандой» дотягивают до нее трубы канализации и водоснабжения. Это позволяет разместить на своей площади мобильный кухонный уголок с электроплиткой, мойкой и бойлером, а также душевую кабину за разборной перегородкой. Для этого в помещении делают выводы труб и водорозетки. А при необходимости комнату можно быстро вернуть в исходное состояние. Такие улучшения облегчают быт, но тоже незаконны. А значит, в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям владельца объекта с незаконными перепланировками и врезками в сети почти наверняка «назначат крайним».

Ссылка на основную публикацию