Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме в России

Как узаконить

К местам общего пользования в многоквартирном доме относятся:

  • лестничные площадки;
  • чердаки;
  • подвалы;
  • фасад здания.

Чтобы внести изменения в конфигурацию перечисленных мест, требуется получить согласие всех жильцов дома и в ТСЖ.

Для этого проводится общедомовое собрание, на котором выносится решение о согласии или отказе, либо опрашиваются соседи лично, если в доме немного квартир.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Согласие соседей оформляется двумя способами:

Письменное заявлениеэто наиболее простая форма, для получения которой потребуется обойти соседей, показать им сделанные чертежи и получить согласие
Нотариально заверенное согласиеэтот способ удобен в случае, когда необходимо получить согласие большого количества жильцов. Для его оформления проводится собрание, на котором выносится решение об одобрении перепланировки

Согласие считается законным, если на собрании присутствовало не менее 2/3 всех жильцов дома, а одобрение выдали более 50% участников.

Куда обращаться

После проведения общедомового собрания и получения согласия большинства жильцов старший по дому совместно с заявителем обращаются к нотариусу для заверения документа, составленного в двух экземплярах (один остается у инициатора, другой направляется в органы Жилищной инспекции).

Документ позволит решить вопрос с недовольными соседями, отсутствующими на собрании или поменявшими свое мнение.

Оформление перепланировки проводится в несколько этапов:

Подготовка документовполучение согласия соседей
Получение разрешения в органах СЭС и МЧСесли в этом есть необходимость
Составление проектной документацииили эскиза в специализированной компании или БТИ
Согласование проектав Жилищной инспекции и строительные работы
Регистрация сделанных измененийвнесение правок в документы на квартиру, получение нового свидетельства о собственности, если был изменен метраж жилья

Цена услуги

Стоимость перепланировки мест общего пользования зависит от нескольких факторов:

Сложность работ (затраты на проект)от 5 до 50 т.р.
Тарифы в БТИ (подготовка документов)от 2 до 10 т.р.
Тарифы в Жилищной инспекции (согласование проекта)от 15 до 30 т.р.
Консультация специалистовот 1 до 5 т.р.
Обращение к посредникамот 30 до 150 т.р.
Необходимость получения разрешения в надзорных органах (СЭС, МЧС)от 2 до 10 т.р.
Заверение письменного согласия жильцов у нотариусаот 1 до 3 т.р.

Главным фактором, влияющим на стоимость, является регион проживания.

Например, если в сельской местности оформить переустройство удастся за 30 т.р., то в центре Москвы эта сумма возрастет в 5-7 раз.

Согласование перепланировки санузла

Допускается проводить следующие работы:

Совмещениепосредством удаления перегородки между ванной и туалетом
Расширениеза счет присоединения к нежилым помещениям в квартире (кладовая, коридор, встроенные шкафы)
Переносв другое, признанное нежилым, помещение

Видео: процедура перепланировки

Запрещено проводить:

Расширение санузлаза счет кухни и жилых помещений
Организовывать вход в туалетиз комнаты или кухни
Перепланировать помещениетаким образом, чтобы был ограничен доступ к стояку
Располагать санузел над кухнейили жилыми комнатами соседей снизу

Любые действия с санузлом необходимо согласовывать с органами СЭС. Перепланировка не должна нарушать действующие санитарные нормы.

В многоквартирном доме

Существует 4 основных вида изменений санузла:

Совмещениеэто наиболее распространенный способ увеличения пространства помещения
Расширениеесли рядом с санузлом находится кладовка или свободное пространство коридора, то допускается расширение помещения. Сделать это можно только при условии, что комната признана нежилой, а внизу не расположено жилое помещение или кухня соседей
Переноссанузел можно переносить только в нежилое помещение и при условии, что снизу не находится кухня или спальня соседей
Устройство нового санузлав квартире разрешается устраивать второй санузел, учитывая ранее описанные условия. К ним прибавляется еще одно требование – вход не должен быть в спальне или кухне

В жилом помещении

Расширить пространство санузла таким образом можно только в нескольких случаях:

  1. Перепланировка будет проведена в частном доме или квартире в одноэтажном доме.
  2. Под квартирой находится нежилое помещение (например, магазин или ресторан).
  3. Квартира находится на первом этаже.

Не разрешается перемещать санузел в жилое помещение, если в квартире этажом ниже находится комната или кухня.

Перепланировка кухни за счет коридора, читайте здесь.

А вот перенос санузла в другую комнату заставит пожертвовать несколькими днями.

Необходимые документы

Потребуется собрать:

Технический паспорт квартирыполучить можно в БТИ
Единый жилищный документи свидетельство о присвоении собственности на квартиру
Эскизили проект перепланировки
Согласие зарегистрированных в квартире членов семьиявляющихся сособственниками и всех прописанных лиц при проживании на условиях социального найма
Разрешение органовМЧС или СЭС
Письменное заявлениеи паспорт заявителя

Проект или эскиз

Перепланировка санузла по эскизу, если планируется:

  1. Соединить два помещения посредством демонтажа межкомнатной перегородки.
  2. Поменять расположение приборов сантехники без увеличения их количества.

Проект нужен:

Если планируется увеличить площадь санузлаза счет присоединения смежных помещений (коридора, кладовой и других нежилых комнат)
В случае переноса санузлана территорию другого помещения
Если необходимо увеличить количество сантехнических приборовили оборудовать второй санузел

Получение разрешения

Согласие на проведение перепланировки санузла необходимо получить сначала в органах СЭС, а затем в Жилищной инспекции.

На рассмотрение документов отводится около 4-8 недель, после чего собственнику квартиры выдается письменное разрешение.

Если в документах будут обнаружены ошибки, то заявитель будет уведомлен о них.

Также отказ возможен при технических недочетах в проекте.

Самовольное переустройство

Узаконивать нужно

Сделать это можно в суде. Собственнику придется пройти всю процедуру оформления, но разрешение на внесение коррективов в документы будет выдано судебными органами.

Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому нельзя сказать, одобрят ли власти проведенную перепланировку.

Сумма штрафа

Законодательством РФ предусмотрен штраф за проведение незаконного переустройства в размере 2,5 тысяч рублей.

Эта сумма увеличивается в случаях:

Если перепланировка сделана с нарушением санитарныхи строительных норм
Если работы повлекли за собойтравмы или смерть людей
Если штраф уже был назначен ранеено нарушитель проигнорировал требования органов власти

Оформление перепланировки квартиры, читайте здесь.

О том как можно узаконить перепланировку квартиры через суд, читайте здесь.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

За незаконные перепланировки суд стал отбирать жилье

Многоквартирное строение предполагает совместное использование мест, являющихся общим имуществом жильцов. Право собственности закреплено Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации. Иногда бывает так, что жильцы хотят перепроектировать пространство, установить дополнительные перегородки и двери. В этом случае важно знать законы, регламентирующие обращение с таким имуществом.

Определение

К местам общего пользования относятся:

  • лестничные площадки и пролеты, коридоры, чердаки, тамбуры, технические этажи, подвалы, крыши;
  • инженерное обеспечение, мусоропровод, лифт;
  • стены, перекрытия, несущие конструкции, фасад;
  • земля под дом с благоустройством, озеленением;
  • объекты обслуживания: трансформаторный, тепловой пункт, автостоянка, детские, спортивные площадки.

Каждый собственник имеет право пользоваться этим на равных условиях. Присоединять площадь таких мест к собственной квартире согласно положениям Жилищного кодекса категорически запрещено.

Перепланировка

Это понятие включает в себя ряд строительных работ, приводящих к изменению окружающего пространства. Изменения требуется отразить в технической документации. Перечень работ:

  • разборка или перенос существующих перегородок, дверных проемов;
  • изменение площади жилых помещений;
  • увеличение жилого пространства за счет помещений вспомогательного назначения;
  • замена и установка трубопроводов различного назначения;
  • переделка имеющихся тамбуров.

Изменение внутреннего пространства можно выполнить на законных основаниях. Ст.26,27 Жилищного кодекса описывают алгоритм и последовательность действий лица, который решил заняться перепланировкой. Первое действие – получение согласия соседей. Далее следует обращение в государственные организации для внесения законных изменений в технические планы дома.

Основным условием изменения площадей, очертаний, присоединения является 100% согласие всех собственников квартир многоквартирного дома.

Незаконные действия

Иногда жильцы пытаются присвоить себе без согласия соседей подвальные, чердачные помещения, лестничные марши, коридор. В этом случае, кроме самовольного захвата, присутствует факт неправомерных действий, которые могут привести к последствиям:

  • нарушению правил пожарной безопасности из-за перекрытых проходов. При возникновении нештатной ситуации могут пострадать люди;
  • отсутствию доступа к общедомовым коммуникациям, расположенным в подвале и на крыше. Ремонтопригодность всех систем жизнеобеспечения дома – основа нормального функционирования многоквартирного строения;
  • изменение фасадов здания.

Перепланировка мест общего пользования, совершенная незаконно, приводит к гражданской ответственности, наказывается наложением штрафа. Если законом предусмотрена возможность изменений, которые были произведены жильцом, то в этом случае их предстоит узаконить. Если законодательно запрещена переделка внутреннего размещения конструкций, то виновный должен привести помещения в первоначальный вид. Это сопряжено с временными и денежными затратами.

Если не получается мирно договориться с человеком, который незаконно использует общие помещения в личных целях, можно обратиться в государственные органы. Они следят за соблюдением законодательства.

Читайте также:  Перепланировка квартиры

  1. Органы местной власти. После письменного обращения, администрация примет меры к нарушителю и заставит его восстановить конфигурацию помещений.
  2. Государственная жилищная инспекция. Проведет проверку фактов из жалобы. Имеет право применить меры административного наказания, может обязать узаконить перепланировку, если это не противоречит закону.
  3. Прокуратура. В ответ на поступившую информацию, она проводит обследование помещений, может обратиться в суд для возврата ситуации в исходное положение. При неисполнении решения суда, возбуждает исполнительное производство.

Многоквартирный дом – место, где пересекаются интересы соседей. В наших силах сделать совместное проживание безопасным, удобным. Для этого нужно помнить о законах, быть честным и порядочным.

Общедомовая собственность и перепланировка

Помимо ремонтных работ, которые затрагивают внутренние границы квартиры, включающие в себя перепланировку (изменение конфигурации помещений) и переустройство (изменение инженерных коммуникаций), существует также согласование с задействованием общедомового имущества. В наших статьях мы достаточно подробно останавливались в целом на перепланировках квартир и отдельно на каких-либо ее элементах (кухне, ванной комнате, санузле). В данной статье будет описан процесс и возможные нюансы при согласовании перепланировки с затрагиванием общедомового имущества.

Определение общедомового имущества

Начнем с общих положений законодательства и определимся, что входит в состав общедомового имущества. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.18г), в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, если резюмировать вкратце, общедомовым имуществом считаются помещения, которыми пользуется множество собственников, например:

  • лифты и инженерное оборудование, обслуживающее более одного собственника;
  • ограждающие несущие конструкции;
  • территория подъезда;
  • тамбуры;
  • чердаки;
  • технические помещения;
  • подвалы;
  • прилегающая к дому территория.

Как следует из названия, эти помещения принадлежат дому, а точнее собственникам, проживающим в нем, в разных долях.

Перейдем к примерам, в которых общедомовое имущество может служить предметом перепланировки:

  • Присоединение к квартире части чердака – данное производится с целью устройства двухуровневой квартиры.
  • Присоединение подвала к нежилому помещению или квартире на первом этаже.
  • Присоединение тамбура к площади квартиры. А также самовольный “захват” части приквартирного коридора.

Если говорить о нежилом помещении, то, чаще всего, речь идет о присоединении земельного участка возле дома, на котором планируется устроить отдельную входную группу.

Порядок согласования перепланировки с присоединением общедомового имущества

Для согласования перепланировки с затрагиванием общедомового имущества необходимо:

  • Инициировать очный кворум жильцов многоквартирного дома.
  • Получить письменное согласие не менее 2/3 (70%) всех собственников квартир, а также нежилых помещений.
  • По утвержденной жилищной инспекцией форме подготовить протокол собрания собственников по результату голосования.

Но это все в теории. Подводных камней такое множество, что на практике согласовать присоединение общедомового имущества оказывается крайне сложно. И даже мы с нашим опытом в данное время не беремся за согласование подобных типов перепланировки.

Как узаконить перепланировку мест общего пользования в многоквартирном доме

Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме довольно емкий и длительный процесс в отношении ее оформления.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Лучше заранее узнать все нюансы и подводные камни процедуры, для того чтобы сберечь деньги, силы и нервы.

Как узаконить

Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме по Жилищному кодексу всегда начинается со сбора собственников и жильцов квартир на собрание.

Получить письменное согласие от жильцов подъезда дома, в котором планируются работы, затрагивающие общее имущество, является основополагающим фактором в процессе законного оформления перепланировки.

Куда обращаться

Инстанции, которые необходимо пройти в процессе оформления переустройства жилья и мест общего пользования:

  1. офис управляющей домом компании или обращение к ответственному лицу, назначенному собственниками жилья;
  2. проектный институт;
  3. пожарная инспекция;
  4. СЭС – санитарно-эпидемиологическая станция;
  5. Жилищная инспекция муниципального образования.

Согласование перепланировки мест общего пользования в многоквартирном доме

Согласовать перепланировку следует первоначально с членами семьи и лицами, прописанными в квартире, подготовленной в переделке.

Далее начинается довольно длительная процедура по обходу всех пунктов, в которых выдают то или иное заключение-разрешение на выполнение работ.

Необходимые условия

При затрагивании мест общего имущества во время перепланировки обязательным и безоговорочным условием является получение письменного согласия каждого жильца дома.

На собрании, посвященном голосованию должны присутствовать владельцы квартир или лица, арендующие жилую площадь на долгосрочной основе.

Порядок оформления

Для начала согласования действий, необходимо поговорить с сотрудником управляющей компании или с назначенным жильцами лицом по управлению домом об организации собрания для жильцов.

В процессе собрания явка должна составлять не менее семидесяти пяти процентов от всех собственников дома и в результате получено должно быть не меньше половины одобрений на перепланировку.

Если условия соблюдены, то перепланировка в кругу соседей может считаться одобренной.

После собрания нужно заказать проект по заранее начерченному эскизу, одобренному семьей и соседями.

  • Проектная документация обязана побывать у экспертов в службе безопасности (МЧС) и в СЭС. На данном этапе проверяется безопасность в результате выполнения работ и соответствие санитарным нормам.
  • Если никто их пройденных инстанций не против перепланировки в квартире и на местах общего пользования, то можно относить все собранные документы в администрацию города, а точнее в отдел жилищной инспекции.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

Документы

Портфель документов для администрации включает:

  1. заявление о получении разрешения на проведение переделочных работ;
  2. паспорт заявителя;
  3. документы, свидетельствующие о наличии прав собственника квартиры;
  4. письменное согласие всех прописанных лиц в квартире и от всех жильцов дома (можно нотариально заверить и дополнить протоколом проведения голосования на собрании и списком присутствующих на нем лиц);
  5. проектная документация (план БТИ до и после перепланировки, экспликация помещений, особенности проведения работ);
  6. договор о проведении авторского надзора (осуществляется сотрудником проектной организации и на основании его работы подписывается акт скрытых работ);
  7. решения из МЧС, СЭС, службы газа о соответствии планируемых действий с нормами безопасности;
  8. заключение из отдела сохранения объектов, представляющих историческую ценность;
  9. договор страховки имущества.

Проект или эскиз

Заказывать проект или можно обойтись эскизом, выполненным лично, будет зависеть от списка предполагаемых работ и их сложности.

Для получения точной информации по поводу необходимости проекта нужно проконсультироваться с сотрудником проектной организации.

Например, если нужно просто убрать перегородку между раздельным санузлом, то проект не нужен.

Особенности процедуры

Довольно сложно получить разрешение на переустройство квартиры в доме, который является исторически значимым объектом.

Как согласовать перепланировку загородного дома? Узнайте здесь.

Если после проведения работ по перепланировке окажется, что качество скрытых работ неудовлетворительное, то придется все переделывать или вообще отказаться от идеи переделывания жилища.

Сроки

Самые минимальные сроки на проведение всех процедур оформления, это полтора месяца.

В данный период входят:

  1. проведение собрания и получение одобрений от жильцов – от двух дней (если предупредить людей буквально за день до собрания). Действенность такой спешки обычно мала. Обычной практикой считается уведомление соседей не меньше чем за неделю до планируемого собрания;
  2. заказ и получение проекта занимает по времени от нескольких дней до пары недель;
  3. получение заключений от пожарников, сотрудников СЭСа и архитектурного от дела минимум занимает шесть дней, по два дня на каждую инстанцию;
  4. предоставление всех документов, рассмотрение заявки и выдача разрешения от Жилищной инспекции занимает 30 календарных дней.

Стоимость услуг

УслугаЦена в тыс. рублей
Консультация проектировщика1-2
Нотариальное заверение согласий от соседей1-3
Разработка проекта5-50
Получение заключений от МЧС и СЭС2-10
Получение разрешения в администрации с согласованием проекта15-30
При пользовании услугами посреднической организации все мероприятия для получения разрешения будут стоить30-150
Читайте также:  Незаконная перепланировка

Как получить разрешение на переоборудование санузла

При переделывании санузла следует точно знать, на что могут дать согласие, а на что нет.

Можно:

  1. объединить раздельный санузел через снос перегородки;
  2. переставить сантехнические узлы в пределах ванной комнаты;
  3. увеличить площадь помещения за счет нежилой площади.

Нельзя:

  1. перемещать санузел на площадь, под которой находится жилое помещение;
  2. увеличивать ванную присоединением площади кухни или комнаты;
  3. создавать проем из комнаты или кухни;
  4. ограничивать доступ к стояку.

Если запланированы разрешенные работы, то получение разрешения на такую перепланировку ничем не отличается от оформления любой другой.

Самовольное переустройство

Если работы в квартире произведены, а разрешение не было получено, то правила не запрещают подать иск в суд о признании перепланировки законной.

Как оформить

Оформление перепланировки происходит следующим образом:

  1. приглашается человек из жилищной инспекции для фиксирования изменений;
  2. подготавливается проектная документация по факту переделки;
  3. подтверждается, что проведенные работы не ведут к снижению безопасности жильцов и что санитарное состояние дома не ухудшилось;
  4. подается иск в суд о признании перепланировки законной.

Штраф

Штраф за правонарушение и совершение незаконной деятельности накладывается на собственника в случае отказа по признанию перепланировки законной в судебном порядке.

Закон предусматривает штраф в 2500 рублей.

Фото: штрафы за неузаконенную переделку

Если были зафиксированы случаи травм, несоответствия нормам строительства или санитарного состояния, а также при повторном наложении санкций, штраф увеличивается и может достигнуть ста тысяч.

Что можно, а что нельзя делать

Что входит в разрешенные действия:

  1. в некоторых случая можно обойтись без проекта перепланировки;
  2. не обязательно заверять согласия от жильцов дома у нотариуса;
  3. устанавливать сплит-систему, остеклять балкон или создавать проем в перегородке, без разрешения администрации.

Нельзя:

  1. начинать работу без согласия семьи и жильцов;
  2. выполнять работы без привлечения профессионалов;
  3. получить измененные документы после перепланировки без акта скрытых работ.

На что обратить внимание

  • При голосовании жильцов на собрании следует убедиться в подавляющем большинстве собственников квартир, т.к. если все владельцы разъехались, а голосовать пришли арендаторы жилья, то согласие от соседей не будет признано официальным документом.
  • Если перепланировка оформляется через суд, то проектная документация будет необходима даже на самые незначительные переделки.
  • Жилищный кодекс разделяет понятия «перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме» и «переустройство». Для переустройства не требуется получение разрешения от органов власти.

Законодательная база

Основным законодательным актом о перепланировке на местах общего пользования является Постановление Правительства № 502-ПП от 22 июня 2010 года.

Другие акты о переустройстве жилой и нежилой площади.

Раздел законодательстваСтатья
Жилищный кодексГлава 4. О перепланировке
Статья 26. Правила согласования
Статья 27. Основания для отказа в разрешении
Статьи 22-24. Об особенностях перевода жилой площади в нежилую
Градостроительный законСт. 51. О разрешении на строительство
СНиП52-01-2003
2.01.07-85
3.03.01-87
СанПиН2.1.2.2645-10
2.1.2.1002-00
ВСН61-89(Р)

Что относится к перепланировке нежилого помещения? Узнайте тут.

Как проходит процедура узаконивания перепланировки квартиры? Читайте далее.

  • Данный казус связан с изначальными не согласованными с администрацией действиями и приведению помещения в опасное для проживания место или не пригодное по санитарно-гигиеническим нормам.
  • Бывает также, что собственник планирующий перепланировку делает все по правилам. Собрал собрание, получил одобрение, заказал дорогостоящий проект и другие разрешения, но в администрации отказали в перепланировке из-за того, что в доме на момент собрания лиц, проживающих по договору аренды, было в большинстве.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир»

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Переустройство и перепланировка помещений МКД в 2019 году

Ежегодно накануне новогодних праздников выходит большое количество нормативных актов с изменением требований в сфере ЖКХ. Как правило, принятые в спешке НПА совершенно не требуют горящего реагирования, «как снег на голову» наваливаются управляющим организациям. Не успев отработать на практике один закон, в него постоянно вносят доработки и дополнения. При этом, часть изменений, действительно, назрели и подтверждаются сложившейся судебной практикой.

В данной статье речь пойдет о Федеральном законе от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» (далее закон 558-ФЗ), который вступил в силу 8 января 2019 года. Указанным законом были доработаны нормы ЖК РФ, касающиеся проведения переустройства и перепланировки в помещениях МКД.

Поскольку на федеральном уровне порядок проведения перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (далее-МКД) закреплен не был, суды при рассмотрении споров о перепланировки нежилого помещения в МКД руководствовались аналогией закона и нормами регионального законодательства (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2018 г. по делу № А67-3631/2017 по Делу № А67-3631/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 мая 2018 г. по делу № А32-10418/2017 и т.д.)

Законом 558-ФЗ внесены изменения в статью 20 ЖК РФ:

расширено понятие государственного жилищного надзора (к нему относится, в том числе деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных требований порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;

дополнены снованиям для проведения внеплановой проверки (основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления, в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление органом государственного жилищного надзора, органом муниципального жилищного контроля в системе информации о фактах нарушения требований порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме).

Кроме того, к полномочиям органов государственной власти и органов местного самоуправления, в области жилищных отношений теперь относятся: определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме и согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме (соответственно).

В ЖК РФ был устранен пробел относительно порядка проведения переустройства и перепланировки в нежилых помещениях. В частности, в статьях 25 и 26 ЖК РФ исключено слово «жилое» помещение. Теперь нормы о перепланировке и переустройстве распространяются на все помещения в МКД.

Изменения также коснулись и перечня документов для согласования переустройства (перепланировки). Теперь для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в МФЦ (уполномоченный орган) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40.

Таким образом, законодатель предусмотрел ситуацию, когда происходит переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества. В связи с этим, изменения были внесены и в ч.2 ст.44 ЖК, согласно которым к полномочиям общего собрания собственников помещений МКД добавилось принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме,

Следует обратить внимание, что еще до внесения вышеуказанных изменений в ЖК РФ, суды привлекали к ответственности управляющие организации за незаконную перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Ярким примером может стать Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 16.04.2018г. по делу №А56-48206/2017. Управляющая организация пыталась оспорить предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга об устранении нарушений и приведении помещений чердака в первоначальное состояние. В ходе проверки (по заявлению одного из собственников) Инспекция установила нарушение Обществом требований подпунктов «в» и «е» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), а именно: управляющей организацией не обеспечена доступность пользования помещениями общего пользования многоквартирного жилого дома (допущена перепланировка чердачного помещения – возведение ограждающих конструкций); не обеспечено поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома – в парадной, где квартира 17, допущено возведение ограждающих конструкций без документации, согласованной в установленном порядке. Суды трех инстанций признали предписание законным.

В частности суд кассационной инстанции указал: в рассматриваемом деле отсутствуют доказательства, подтверждающие легитимность перепланировки. Судами установлено, что Общество является организацией, в управлении которой находится вышеуказанный многоквартирный жилой дом, в связи с чем, суды сделали правильный вывод о том, что именно на Общество возложена обязанность по обеспечению доступности использования чердачного помещения, а также обязанность по поддержанию архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

Читайте также:  Перепланировка дома

Если в МКД в Вашем управлении Вы обнаружите незаконную перепланировку (переустройство) – приложите все силы для приведения помещения в первоначальное состояние!

Компания «Бурмистр.ру» создает сайты для управляющих организаций и ТСЖ. Сайты отвечают всем требованиям законодательства. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Ссылка на основную публикацию