Изменения на рынке недвижимости

Рынок недвижимости 2019: что произошло и чeгo ждать в будущем

Рынок недвижимости невероятно подвижен. Изменения происходят не только на законодательном уровне, влияние оказывают и сами участники рынка. Вместе с партнером ДомКлик — агентством недвижимости «Этажи» — мы подводим итог первого полугодия и делаем прогноз на ближайшее будущее.

Снижение активности

В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж. Если провести параллель с аналогичным периодом прошлого года, то в мае 2019 количество сделок было на 30% меньше, чем в то же время 2018 года, а в летние месяцы — июнь и июль — разница составила 20%.

Пpи этoм цены на недвижимость выросли на 10-12%. Количество предложений на рынке тоже увеличилось: с декабря по июль рост составил 20-22%. Это своеобразный рекорд, а сама ситуация для рынка кажется абсурдной — спрос падает, предложение растет.

Но есть один сегмент, который не вписывается в общую тенденцию — загородная недвижимость. Развитие инфраструктуры поселков, отсутствие жестких регуляторов со стороны закона привело к тому, что покупатели все чаще стали рассматривать загородные дома не только как место сезонного отдыха, но и для постоянного проживания. Первое полугодие 2019 года отмечено ростом сделок в данном сегменте рынка, в среднем по России продажи загородных домов увеличились на 30%.

График отражает стабильность сегмента индивидуального жилья по отношению к долевому строительству.

Недвижимость на вторичном рынке

Снижение ипотечных ставок, скорее всего, приведет к увеличению предложений на вторичном рынке недвижимости. С января по апрель этого года рынок вторичного жилья уже вырос на 17%. Это peкopднoe yвeличeниe за пocлeдние 15 лeт. Пока цены на недвижимость не покидают разумных пределов, но если рост предложений на вторичном рынке замедлится, рост цен на жилье обеспечен.

География цeн

Аналитика красноречиво говорит о том, что цены на жилье в разных регионах будут существенно отличаться. Такая локализация цен установится до 2020 года. Местами стоимость жилья растет в среднем на 15%. В некоторых регионах наблюдается и рост выдачи ипотечных кредитов. Гдe-тo эта разница в сравнении с прошлом годом достигает 25%. Рынок становится более локальным.

Как меняются pиелтоpcкие ycлyги

Несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости, перед риелторским бизнесом открывается множество перспектив. Появляется все больше продуктов, привлекательных для клиентов. Например, интеграция собственных баз с базой данных Росреестра стала для многих компаний удобным инструментом в получении необходимой документации в кратчайшие сроки.

Основным катализатором развития риелторского бизнеса станут IT-технологии. Koмпaнии, игнорирующие данное обстоятельство, рискуют стать ayтcaйдepaми. Вероятно, в ближайшем будущем произойдет слияние финансов риелтоpcкoгo и IT-бизнеса.

«Сегодняшними клиентами кoмпaний cтaнoвитcя та молодежь, которая взрослела вместе c гaджeтaми. И чтобы не просто понимать своих клиентов, но и предвосхищать их ожидания, компании должны активно следить за тенденциями в IT-сфере, внедрять их в работу и все больше стремиться к оцифровке услуг. При этом главным преимуществом компаний останутся человеческие ресурсы. Только грамотная работа риелтора сохранит за компанией лидирующие позиции», – комментирует Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек компании «Этажи».

Пepcпeктивы paзвития

Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще: первый квартал 2019 года отметился исторически рекордной долей ипотеки по отношению к новостройкам.

Вместе с тем объем возводимого жилья восстановится и увеличится. На сегодняшний день в России ежегодно cтpoитcя около 75 млн кв. м, а гocyдapcтвy нyжнo 120 млн. Тaкиe покaзaтeли были зaлoжeны в пacпopтe нaцпpoeктa «Жильe и гopoдcкaя cpeдa».

По поводу ипотечных ставок стоит отметить, что объем продаж и размер средней ставки напрямую связаны между собой. Всякий раз, когда ведущие банки объявляют об очередном снижении ставки, увеличивается количество сделок. Поскольку первый квартал года отметился снижением спроса, есть надежда, что ставки по ипотеке будут и дальше снижаться.

Ипотека в 2019 году в Сбербанке

В 2019 году Сбербанк предлагает несколько ипотечных программ. Ставки по ипотеке зависят от типа приобретаемой недвижимости, срока кредитования, суммы первоначального взноса и других факторов.

Приобрести квартиры в новостройке в ипотеку можно по ставке от 7,6% годовых, а квартиру на вторичном рынке — от 9,1%. В рамках программы «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» ставка составит от 5%.

Чтобы узнать условия ипотечного кредита, который подходит вам, воспользуйтесь персональным подбором ипотечной программы.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.

Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020

Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020

2019 год на рынке недвижимости оказался противоречивым. Ипотечная ставка снижалась, но и объемы кредитования при этом резко упали. Доходы населения в среднем выросли, но количество сделок в первой половине года снизилось на 10%. Впервые за много лет исчезла взаимосвязь между ценой нефти и спросом на жилье. Чтобы понять, что происходит в отрасли, разбираем итоги, тренды и ожидания вместе с экспертами компании «Этажи».

Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года

Самые существенные и самые противоречивые изменения на рынке недвижимости коснулись ипотеки. В начале 2019 года ипотечная ставка продолжила расти. Но затем, достигнув в марте значения в 11,9% на загородное жилье и 10,8% на новостройки, она начала снижаться, даже не дождавшись пересмотра ключевой ставки Центробанком. Решения ЦБ РФ усилили эту тенденцию, и к концу ноября 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4%. ЦБ снизил ключевую ставку 4 раза за последние полгода в целом на 1 процентный пункт. Банки делали это по-разному — кто-то однократно сразу сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за Центральным Банком РФ.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предположила дальнейшее снижение до 7−8% в перспективе ближайших нескольких лет. Однако, например, Александр Осин, аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс», полагает, что снижение продолжится лишь в первом квартале 2020 года ориентировочно до 9%, а затем примерно с середины 2020 года ставка начнёт отыгрывать повышением инфляционные риски: рост бюджетных расходов и увеличенный НДС, который пока не до конца проявил свое влияние на экономику.

В марте начали снижаться объёмы и количество выданных ипотечных кредитов, и только со снижением ставок снижение замедлилось. В целом за 2019 год, по данным компании «Этажи», будет выдано на 6% меньше кредитов в денежном выражении — это первое снижение от года к году за последние 5 лет. Связать это можно с несколькими объективными моментами. Первый — предшествующий бум выдачи ипотеки, которая в прошлом году побила все рекорды. В результате многие, кто хотел ипотеку, получил ее, а банки уже не очень стремятся повышать риски закредитованности населения: задолженность в России составляет 7,47 трлн рублей.

Второй фактор — рост стоимости жилья, хоть он и находится в пределах инфляции. Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников — на 2,3%, и это при том, что реальная покупательская способность жителей снизилась. В некоторых регионах реальный рост цен превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в 3-м квартале 2017 года она составляла 1,97 млн рублей, в 2018 — 2,36 млн, а в 2019 — 2,42 млн, и это не связано с увеличением метража, так как в 2019 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2017−2018 гг.

Цены на новостройки растут из-за перехода от долевого строительства, когда дольщики напрямую кредитовали застройщика, к варианту замораживания этих денег на банковских эскроу-счетах. Вступивший в июле текущего года закон 214-ФЗ защитил дольщиков, но повлиял на рост цен на недвижимость.

«Эти изменения повлияли на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчёте стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлечённым кредитным средствам, — отметил Илья Пискулин, директор девелоперского консалтингового агентства De Vision. — При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж. Они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита».

Ожидания от введения эскроу-счетов сильно «подогревали» рынок в конце прошлого и начале этого года, но с момента этих изменений прошло слишком мало времени. Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, считает, что последствия перехода на проектное финансирование можно оценивать не ранее 2021 года. Но к тому моменту, по его мнению, сами контуры текущей реформы могут корректироваться не раз.

«Девелоперы не без оснований „нарисовали“ пессимистичную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2018 — начале 2019 года выросли в большинстве городов, — отмечает Михаил Хорьков. — Но дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса».

В банке «ВТБ» полагают, что в новых законодательных рамках будущее за комплексным оказанием услуг и развитием digital-сервисов. То что цифровизация — залог выживания в строительной отрасли, уверен и Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет». Он добавляет, что в будущем ставку необходимо делать на партнёрскую модель отношений девелоперов с землевладельцами и предсказывает серьезные изменения в составе игроков: останутся лишь сильнейшие застройщики, но не исключено и появление новых.

Изменения на рынке недвижимости

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Читайте также:  Как снять квартиру и не остаться без квартиры

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Блог компании QBF III portfolio management | Качественные изменения на рынке жилой недвижимости РФ

В последние годы рынок жилой недвижимости в России столкнулся с целым рядом изменений. Публикуемые результаты по продажам жилья бьют многолетние рекорды, выдача ипотечных кредитов находится на исторических максимумах при минимальных ставках по ипотеке. В данной ситуации одной из важнейших тем остаётся вопрос качества наблюдаемого роста. Принятые поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», часть из которых вступила в силу уже 1 июля 2018 года, изменят структуру рынка — финансирование строительства фактически перейдёт к ограниченному кругу банков.

Полностью законопроект вступит в силу 1 июля 2019 года. Готовящиеся изменения, по замыслу властей, должны устранить с рынка недобросовестную практику в долевом строительстве. Как показывает недавний пример одного из крупнейших подмосковных застройщиков Urban Group, проблемы могут быть и у формальных лидеров отрасли. До полноценного перехода на схему банковского финансирования защиту средств дольщиков должен обеспечить «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», созданный в конце 2017 года.

В 2017 году совокупная площадь жилых домов, возведённых в стране, опустилась на 1,3% г/г до 79,2 млн. кв. м., включая индивидуальную застройку населением. За I полугодие 2018 года показатель расширился на 3,7% г/г до 29 млн. кв. м. При этом компании обеспечили только 47% ввода жилья, в то время как в целом в 2016–2017 гг. аналогичные показатели находились на уровне 60,4% и 58,4% соответственно. В последние 3 года в I полугодии вводится около 36% всех жилых помещений в стране. Исходя из данной закономерности, объем ввода жилой недвижимости по итогам года может достигнуть 80,7 млн. кв. м. Согласно прогнозу Министерства строительства РФ, на строительные организации в 2018 году придётся 50,7 млн. кв. м. застройки при значении в 13,7 млн. кв. м. за I полугодие 2018 года.

Структура вводимого жилья сильно отличается от региона к региону. За I половину 2018 года 32 региона в стране преодолели отметку в 1% по вводу жилья от общероссийского показателя. В 6 из данных регионов доля компаний в объеме ввода не превышала 30%, в то время как в 7 регионах компании ввели более 60% всех жилых помещений. В 2017 году из 32 наиболее застраиваемых регионов в 7 преобладала индивидуальная застройка (более 70%), в то время как в 15 регионах более 60% жилых помещений вводили компании.

Тип региональной застройки
Источник: Росстат

Москва не является лидером по вводу объектов жилой недвижимости — по итогам I полугодия 2018 года в столице введено всего 568 тыс. кв. м. многоквартирных жилых домов (МЖД, то есть домов, построенных компаниями). Далее под жилой недвижимостью понимаются только МЖД. По данному показателю Москва находится лишь на 6-м месте в России: текущее состояние рынка жилой недвижимости в стране нельзя оценить только по динамике показателей в Москве. Вместе с тем, 12 регионов, которые попадали в десятку крупнейших по вводу МЖД в I полугодии 2018 года и 2017 году, можно назвать «лидирующими» в отрасли.

Структура ввода жилой недвижимости в РФ, млн. кв. м.
Источник: Росстат

Среди них Московская область, Ленинградская область, Краснодарский край, Санкт- Петербург, Москва, Республика Татарстан, Тюменская, Ростовская, Свердловская, Новосибирская, Самарская и Воронежская области. По итогам 2017 года на данные регионы пришлось 55,4% всей жилой застройки, в то время как в I полугодии 2018 года показатель составил сопоставимые 55,2%. По прогнозам Министерства строительства РФ, доля данных регионов в общероссийской жилой застройке уже в 2019 году достигнет 64,9%.

Крупнейшие регионы по объему ввода МЖД, % от общероссийского объема ввода МЖД*
Источник: Росстат, прогноз Министерства строительства РФ
* зеленым/желтым цветом в таблице отмечены регионы, в которых прогнозируется существенный рост/существенное падение доли от объемов общероссийской застройки к 2019 году

Несмотря на то, что Москва не является лидером по вводу МЖД, столичные застройщики занимают первое место по объемам общей застройки (включая застройку в Подмосковье и регионах). Согласно данным Единого реестра застройщиков, который содержит данные о вводе 80% жилой недвижимости в 2017 году, по итогам года московские компании ввели 22,3% всех жилых площадей в РФ. На втором месте — застройщики из Санкт-Петербурга с долей в 12,9%. При этом строительные фирмы из упомянутых 12 регионов ввели 63,5% жилой недвижимости в 2017 году. Строительные организации Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Краснодарского края обеспечили 46,9% ввода всей жилой недвижимости. В 2016 году аналогичный показатель был чуть меньше — на уровне 43,4%.

Читайте также:  Ипотека или аренда: как не ошибиться с выбором

Объем ввода МЖД застройщиками, зарегистрированными в регионах*
Источник: Единый реестр застройщиков «Института развития строительной отрасли»
* рассмотрены упомянутые 12 «лидирующих» регионов

По итогам 2017 года объем ввода многоэтажных жилых домов в РФ достиг 46,2 млн. кв. м. Текущий объем начатого строительства оценивается в 119,7 млн. кв. м. в рамках постройки 15,1 тыс. жилых домов или примерно 2,4 млн. квартир. Что касается незавершённого строительства, то застройщики из 12 «лидирующих» регионов достраивают 63,7% всего жилья, что практически совпадает с их долей в объеме введённых в 2017 году жилых помещений. При этом 75 из 100 крупнейших текущих застройщиков зарегистрированы в одном из данных регионов.

На 100 текущих лидирующих застройщиков приходится 33,4% объемов незавершённого строительства по итогам I полугодия 2018 года при общем количестве застройщиков с незавершённым строительством в количестве 3,2 тыс. ед. Строительные организации из Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Краснодарского края на текущий момент достраивают 50,7% всего жилья в РФ или почти 61 млн. кв. м. жилой недвижимости.

Объем начатого строительства застройщиками, зарегистрированными в регионе
Источник: Единый реестр застройщиков «Института развития строительной отрасли»
* рассмотрены упомянутые 12 «лидирующих» регионов, по состоянию на 1 июля 2018 года

Из 1279 компаний, ведущих текущую застройку, 410 зарегистрированы в Москве и Санкт- Петербурге, а их совокупная доля в объеме незавершённого по РФ жилого строительства достигает 38,4%. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Московской области зарегистрировано всего 278 застройщиков, в то время как хозяйственную деятельность в регионе ведут 363 компании. В Ленинградской области зарегистрирован всего 61 застройщик, в то время как строительством в регионе занимается 171 компания.

Таким образом, достаточно большая часть застройщиков, зарегистрированных в областных центрах, ведёт свою деятельность в областях. Часть застройщиков Краснодарского края (из общего показателя в 260 «текущих» застройщиков) выходит на рынок Ростовской области. Другие регионы, среди которых Республика Татарстан, Тюменская, Свердловская, Новосибирская, Самарская, Воронежская области, судя по косвенным показателям, практически полностью застраиваются локальными представителями. Количество зарегистрированных застройщиков в данных регионах сопоставимо с количеством застройщиков, которые ведут строительную деятельность в регионе.

Что касается отдельных компаний, то безусловными лидерами сектора являются питерский застройщик ПАО «Группа ЛСР», а также ГК «ПИК», на которых приходится 3,8% и 3,6% всего незавершённого жилого строительства в РФ. Третье место занимает питерский застройщик Setl Group с показателем 2%. Ставропольская ГК «ЮСИ», а также ГК «ЦДС» из Санкт-Петербурга достраивают по 1,1% и 1% жилья в стране. Еще 13 застройщиков достраивают от 0,5% до 1% жилой недвижимости. Таким образом, на 18 крупнейших застройщиков приходится 19,7% текущего строительства. Из них 11 компаний зарегистрированы в Москве, 6 компаний в Санкт-Петербурге и 1 в Ставропольском крае. В среднем в Санкт-Петербурге на застройщика приходится 1,47% начатого в РФ строительства, в то время как в Москве показатель составляет всего 0,89% (учитываются данные по 6 и 11 компаниям соответственно).

Крупнейшие застройщики по объему текущего строительства
Источник: Единый реестр застройщиков «Института развития строительной отрасли», оценка QBF
* объем текущего строительства по состоянию на конец I полугодия 2018 года поделен на среднее значение объема ввода жилья застройщиком в 2016–2017 гг.

Рынок недвижимости в РФ достаточно сильно сегментирован — в большинстве регионов застройку осуществляют локальные застройщики, однако почти 65% жилья вводят компании из 12 «лидирующих» регионов. При этом, как правило, на региональные рынки выходят компании из Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края, тогда как в оставшихся «лидирующих» регионах зачастую действует правило, согласно которому застройщики реализуют проекты только в регионе регистрации. Несмотря на большую роль «столичных» компаний на рынке, только 2 компании из Санкт-Петербурга и Москвы достраивают более 2% всего жилья в РФ. Тем не менее, в ближайшее время данные правила могут подвергнуться существенным изменениям.

Одним из важнейших законодательных решений в отрасли стало недавнее принятие поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По оценкам ряда экспертов, отказаться от застройки по новым правилам будут вынуждены от 10% до 50% компаний, что должно привести к увеличению концентрации строительных «активов» в руках лидеров отрасли. В частности, согласно принятым поправкам, застройщиком сможет считаться только та компания, которая имеет опыт строительства МЖД не менее 3 лет, а суммарная площадь возведённых ею объектов превышает 10 тыс. кв. м. Кроме этого введены требования к размеру собственных средств на счёте застройщика — в течение всех этапов строительства компания обязана обладать собственными средствами в размере, не меньше 10% от стоимости реализуемого проекта.

Изменения действуют на те проекты, разрешения по которым выданы после 1 июля 2018 года. C 1 июля 2019 года отрасль ждёт еще одно важнейшее изменение — фактический переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов в уполномоченных банках. Базовый механизм функционирования эскроу-счета подразумевает финансирование строительства за счёт банковского кредита, в то время как кредитная ставка для застройщика постепенно сокращается по мере поступления средств от покупки квартир по договорам долевого строительства (ДДУ) на специальный эскроу-счёт в уполномоченном банке. Вывод средств со счёта будет возможен только после ввода объекта в эксплуатацию. В период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года застройщики смогут использовать либо данную схему, либо схему, в рамках которой средства населения по ДДУ поступают на специальный банковский счёт, созданный застройщиком в уполномоченном банке.

Выбранный банк будет осуществлять контроль за движением денежных средств на счёте. В частности, средства по ДДУ, заключенным в рамках одного объекта строительства, можно будет потратить только на финансирование строительства данного объекта — средства дольщиков не могут быть потрачены на приобретение новых участков под строительство, подготовку проектной документации и т.д. К тому же ограничивается и максимальный размер административных расходов застройщика — компания не сможет направить более 10% от стоимости строительства на аренду, рекламу, оплату труда и т.д. с данного счёта.

Столь масштабные изменения должны привести к сокращению конкуренции в отрасли. Вполне возможно, что Министерство строительства РФ закладывает в свой прогноз, согласно которому доля застройщиков из 12 «лидирующих» регионов на рынке ввода жилья в РФ увеличится в 2019 году до 64,9% с уровня 55,4% по итогам 2017 года, сокращение конкуренции в отрасли. Согласно данным Центрального экономико-математического института РАН, по итогам 2016 года мультипликатор «Заёмные средства»/«Собственные средства» у застройщиков в РФ находился на уровне 8,54, то есть на каждый 1 руб. собственных средств приходилось 8,54 руб. заёмных средств, включая договоры ДДУ и банковские кредиты.

Совокупный объем заёмных средств в отрасли на конец 2016 года достиг 5,3 трлн. руб., из которых только 24% получены от банков и инвесторов, в то время как 67,3% получены от дольщиков и частных инвесторов. Таким образом, банковское финансирование застройщиков должно вырасти примерно в 2,8 раз, чтобы на рынке не наблюдался дефицит ликвидности. Даже при реализации столь маловероятного сценария, средние и наиболее закредитованные компании столкнутся с существенными проблемами: банковские кредиты способны негативно повлиять на рентабельность строительных проектов.

По итогам 2016 года рентабельность собственного капитала в среднем у российских застройщиков приблизилась к отметке 15,2% при среднем показателе у лидеров (5 компаний с годовой выручкой более 15 млрд. руб. по итогам 2016 года) в 19,2%. Лидеры отрасли привлекали 38,9% средств за счёт банков (вместо 24% в целом по отрасли), а отношение заёмных средств к собственным в размере 2,33 (вместо 8,54 по отрасли) позволяло компаниям привлекать банковские кредиты по минимальным ставкам. Согласно заявлениям ряда застройщиков, падение рентабельности ниже 15% поставит под сомнение выгодность работы в сегменте.

Эскроу-счета можно будет открывать только в 55 уполномоченных банках (список банков будет меняться), однако на 1 июля 2018 года подобные программы открыли только 2 банка, среди которых ПАО «Сбербанк» и АКБ «Российский капитал». Ранее было заявлено, что ставки по таким кредитам для застройщиков будут находиться в районе 6%, однако «Российский капитал» озвучил базовую ставку в размере 12% к части кредита сверх суммы средств на эскроу-счёте. По мере «наполнения» эскроу-счёта ставка может упасть до 3%.

По итогам I полугодия 2018 года количество зарегистрированных в стране ДДУ выросло на 8,7% г/г до 334,5 тыс., из которых на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург пришлось 37,6% договоров (32,9% за I полугодие 2017 года). При этом число зарегистрированных ДДУ в Москве выросло на 44,7% г/г до 45 тыс. при увеличении аналогичного показателя в Санкт- Петербурге на 53,8% г/г до 39,4 тыс. Всего же в 10 крупнейших регионах по количеству заключенных ДДУ показатель расширился 19,3% г/г до 213,5 тыс.

Количество зарегистрированных ДДУ в РФ за период, накопительный итог
Источник: Росреестр

Московские застройщики обязаны открыть эскроу-счета в уполномоченных банках уже до 1 сентября 2018 года. В противном случае Москомстройинвест вправе приостановить деятельность данных застройщиков по привлечению средств по ДДУ. При использование эскроу-счёта любой российский застройщик освобождается от обязательства перечисления денежных средств в компенсационный «Фонд защиты граждан — участников долевого строительство», созданный в IV квартале 2017 года. Данный фонд формируется за счёт обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого ДДУ.

Фонд осуществляет выплату возмещений гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика, а также финансирует мероприятия по завершению строительства объектов незавершённого строительства. Кроме этого фонд осуществляет конкурсное производство по передаче объектов незавершённого строительства и земельного участка в случае банкротства номинального застройщика. Недавнее банкротство одного из крупнейших подмосковных застройщиков, Urban Group, на достройку объектов которого требуется порядка 70,9 млрд. руб., скорее всего, приведёт к повышению размера отчислений в фонд.

В данный момент на рассмотрении находится законопроект, устанавливающий размер отчислений в 3% от согласованной цены ДДУ для контрактов, заключенных с 1 октября 2018 года по 31 декабря 2018 года, в то время как с 1 января 2019 года и до введения обязательного эскроу- сопровождения 1 июля 2019 года величина отчислений достигнет 6%. Столь стремительные изменения, по нашему мнению, призваны ускорить переход компаний на процедуру эскроу-счетов, однако в ближайшие 1,5–2 года данные изменения могут вызвать волну банкротств небольших и средних застройщиков. С одной стороны, можно рассчитывать на 119,7 млн. кв. м. начатого и незавершенного строительства, разрешения по которым получены ранее 1 июля 2018 года и на которые не распространяются нововведения.

С другой стороны, строительство «в кредит», осуществляемое небольшими компаниями, потребует постоянного привлечения новых средств в соответствии с введёнными механизмами — ключевым станет доступность банковских кредитов для небольших застройщиков. Заметная часть из них уже находится вблизи нижней границы рентабельности — рост стоимости фондирования, по нашему мнению, способен существенно сократить количество работающих на рынке компаний, а также, как ни парадоксально, привести к всплеску проблем дольщиков, которые заключили контракты по старым схемам.

Следите за нашими обновлениями также в ВК, FB, Instagram и Youtube.

Прогноз рынка недвижимости Москвы

Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве. Вместе с АН Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2020 году.

С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства. Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ. Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.

Читайте также:  Льготная ипотека

Новая финансовая модель для новостроек

Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.

За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.

Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос

На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут. В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов. Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.

Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей. Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы. Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки. Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.

Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.

Спрос на удачные проекты застройщиков

За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.

Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.

Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир

Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека. С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы. Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.

Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее. Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты. Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.

Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.

Какие квартиры чаще покупают

Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости. Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.

Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель. После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве. Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.

Риски на рынке недвижимости Москвы

Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:

  • Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
  • Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
  • Цены могут подниматься только на недорогое жилье

Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.

Советы для покупателей недвижимости

Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:

  • Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
  • Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
  • Поищите выгодные варианты срочных продаж
  • Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования

Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.

Компания Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно. Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах. В АН Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Спрос растет на первичном рынке жилья

В то время как в сегменте новостроек заметная положительная динамика цен сохраняется, стоимость вторичной недвижимости стагнирует. За минувший месяц вторичное жилье в России подорожало менее чем на 1%, в среднем до 66 тыс. руб. за 1 кв. м. Возможности заметно повысить цены у собственников сейчас нет: спрос оттягивает на себя первичный рынок.

Цены на рынке вторичной недвижимости перешли в режим стагнации. Согласно расчетам ЦИАН, стоимость вторичного жилья в 15 городах-миллионниках в ноябре увеличилась на 0,8% относительно октября, до 77,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении динамика тоже замедлилась и составила 7%. У аналитиков «Авито Недвижимость» похожие расчеты. Средняя стоимость вторичной недвижимости в России составляет 66,05 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 0,3% дороже, чем в октябре, и на 8,4% превышает показатель ноября прошлого года.

За месяц квартиры в городе подорожали в среднем на 1,8%, до 51,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении рост оценивается в 9%. На втором месте Краснодар, где жилье с октября стало дороже на 1,4% и сейчас стоит в среднем 64,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Это одновременно на 8% выше показателя за аналогичный период прошлого года. В «Авито Недвижимость» обращают внимание на подорожание недвижимости в Новосибирске. Сейчас вторичные квартиры здесь продаются в среднем за 73,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 1,45%, а за год — на 8,9%. Лидером по снижению цен, по расчетам аналитиков, стал Саратов, где за месяц квартиры подешевели на 0,73%, до 44,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Согласно их расчетам, в среднем недвижимость в столице сейчас выставлена на продажу по цене 222,27 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 0,3% ниже значения октября. В ЦИАН такого тренда пока не отмечают, но тоже говорят о небольшом колебании. По данным сервиса, вторичное жилье в Москве стоит в среднем 209,2 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель вырос на 0,7%, за год — на 6%. В Санкт-Петербурге за месяц цены на жилье никак не изменились. По данным «Авито Недвижимость», квартиры в городе продаются в среднем по цене 134,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Динамика цен на рынке вторичной недвижимости в Москве и крупнейших городах России

ГородСредняя стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2018 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Средняя стоимость вторичной недвижимости в октября 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Средняя стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Динамика в ноябре относительно октябряДинамика в ноябре относительно аналогичного периода прошлого года
Москва197,3207,7209,20,70%6%
Санкт-Петербург118,8126,9126,90,00%7%
Нижний Новгород66,87272,40,60%8%
Казань78,283,584,41,10%8%
Самара61,162,963,51,00%4%
Уфа68,272,673,31,00%7%
Краснодар59,763,864,71,40%8%
Волгоград49,152,152–0,2%6%
Воронеж47,550,951,81,80%9%
Екатеринбург70,97474,60,80%5%
Красноярск56,362,563,21,10%12%
Новосибирск6872,6730,60%7%
Омск45,147,847,90,20%6%
Пермь56,460,260,70,80%8%
Челябинск4141,241,50,70%1%
ГородСредняя стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2018 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Средняя стоимость вторичной недвижимости в октября 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Средняя стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Динамика в ноябре относительно октябряДинамика в ноябре относительно аналогичного периода прошлого года
Москва197,3207,7209,20,70%6%
Санкт-Петербург118,8126,9126,90,00%7%
Нижний Новгород66,87272,40,60%8%
Казань78,283,584,41,10%8%
Самара61,162,963,51,00%4%
Уфа68,272,673,31,00%7%
Краснодар59,763,864,71,40%8%
Волгоград49,152,152–0,2%6%
Воронеж47,550,951,81,80%9%
Екатеринбург70,97474,60,80%5%
Красноярск56,362,563,21,10%12%
Новосибирск6872,6730,60%7%
Омск45,147,847,90,20%6%
Пермь56,460,260,70,80%8%
Челябинск4141,241,50,70%1%

kommersant.ru

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов прогнозирует, что в ближайшее время стагнация цен на рынке вторичного жилья сохранится. Ипотечные ставки начали снижаться — такая тенденция всегда приводит к увеличению спроса на новостройки, которые могут оттягивать на себя часть спроса со вторичного рынка. «В такой ситуации повышать цены продавцам квартир на вторичном рынке вряд ли будет выгодно»,— объясняет господин Попов. Сокращение темпов роста стоимости до конца года прогнозируют и в «Авито Недвижимость».

Почему цены на вторичное жилье росли в октябре

Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко называет городами, в которых сохраняется тенденция к росту стоимости вторичной недвижимости, Екатеринбург, Ижевск, Самару, Казань, Пермь и Калугу. «Новостройки за последние месяцы здесь сильно выросли в цене, спрос смещается на вторичный рынок»,— объясняет эксперт. Он добавляет, что во многих регионах застройщики не смогли перейти на проектное финансирование, часть строек остановилась — это приводит к сокращению объема предложения на вторичном рынке и может способствовать росту недоверия к застройщикам.

Ссылка на основную публикацию