Как досрочно погасить ипотеку в 2020 году

Как досрочно погасить ипотеку?

Многие семьи, взявшие ипотеку, задаются вопросом: можно ли выплатить задолженность раньше срока? Выгодно ли досрочное погашение?

О том, что необходимо учесть и с какими сложностями можно столкнуться при досрочном погашении ипотечного займа, пойдёт речь далее.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

В чём выгода досрочного погашения ипотеки?

Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:

  • снижение итоговой суммы переплаты банку;
  • освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
  • получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.

Как досрочно погасить ипотеку в 2020 году?

Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.

Алгоритм закрытия следующий:

  1. Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
  2. Пишет соответствующее заявление.
  3. На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
  4. Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
  5. Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
  6. Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.

Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?

Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.

Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.

При расчётах стоит учитывать такие моменты:

  • Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
  • Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
  • Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
  • При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).
  • Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.

    После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.

    Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.

    Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.

    Частичное досрочное погашение ипотеки

    Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.

    Процедура возврата состоит из следующих этапов:

    1. Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
    2. В указанный день вносятся необходимые средства.

    Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

    Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

    • сократить срок ипотеки;
    • уменьшить сумму платежей.

    Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

    Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

    Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

    Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

    Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?

    Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:

    • В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
    • Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
    • Платёж аннуитетный.
    • Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
    • Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.

    При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.

    Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.

    При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.

    Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?

    Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.

    Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.

    Расчёт досрочного погашения ипотеки

    Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.

    После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.

    При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.

    Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.

    Что делать после досрочного погашения ипотеки?

    В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

    Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

    • паспорт;
    • ипотечный договор;
    • график платежей;
    • квитанцию о выплате задолженности.

    Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.

    Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.

    Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.

    Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.

    Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.

    Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:

    • паспорт;
    • оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
    • закладная;
    • доверенность от банковского работника на снятие обременения;
    • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
    • заявление с просьбой о снятии обременения;
    • квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

    Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.

    Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.

    Как вернуть страховку?

    Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

    К заявлению нужно приложить:

    • справку о закрытии ипотечного кредита;
    • бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

    В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

    На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?

    Средний срок ипотеки в РФ достигает 10-15 лет. В отличие, например, от американских клиентов, которые платят ипотечный кредит десятилетиями, передавая его даже по наследству, наши соотечественники предпочитают как можно быстрее снять с себя бремя долга.

    Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.

    Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.

    В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.

    Как получить 600 тысяч рублей от государства на погашение ипотеки?

    Почему государство помогает гасить ипотеку? Международные экономические санкции, снижение цен на нефтепродукты и нестабильная геополитическая ситуация в мире стали причиной кризиса в России. Как следствие, повсюду наблюдается уменьшение доходов населения и сокращение рабочих мест. Такая ситуация негативно сказывается на платежеспособности граждан, которые имеют долгосрочные кредитные обязательства по банковской ипотеке.

    Для предотвращения опасности потери заемщиком приобретенного жилья правительством была разработана федеральная программа списания основного долга по ипотеке. Тысячи семей, которые по разным причинам не могут платить по обязательствам, не потеряли свою недвижимость благодаря списанию части ипотечного долга.

    Законодательная база для списания части ипотечного долга

    Основанием для списания основного ипотечного долга со стороны законодательной базы является Постановление правительства Российской Федерации № 373. Которое вступило в силу с 23 июля 2015 г. и введено в действие Указом Президента № 1331. Указанный документ стал основой программы государственной поддержки населения не способного погасить долги по ипотечному кредиту.

    Изначально в рамках программы было выделено порядка 4.5 млрд. руб., которые были направлены в ООО «Агентство по ипотечному жилищному кредиту». Это учреждение занимается предоставлением помощи гражданам, которые попали в категорию «нуждающихся по ипотеке».

    Федеральная программа помощи со временем была существенно изменена в последней своей редакции. В ней были учтены недоработки базовой версии нормативной базы о списании основного долга по ипотеке.

    Условия списания основного долга по ипотеке

    Основными условиями списания ипотечного долга есть:

    1. Изменение доходов заемщика, что наступили вследствие кризиса в экономике или по иным независящих от его причин.
    2. Изменение валютного курса. Человеку, который взял ипотечный кредит в валюте и получающий заработною плату в рублях очень трудно платить по обязательствам вследствие сильного роста курса валюты.

    Программа по списанию долга по ипотеке поддерживает только тех граждан, чей доход за предыдущий квартал (квартал, предшествующий подаче заявления) сократился минимум на 30 % в сравнении с аналогичным кварталом перед взятием ипотеки (в предыдущей версии программы условием был доход за последние 12 месяцев).

    В данной программе отсутствует привязка величины дохода к его покупательской способности, что есть ее недостатком. Так как все внимание обращено на номинальный доход, а не на его товарно-платежный эквивалент.

    Вспомогательным критерием платежеспособности заемщика считается размер семейного бюджета, считающийся на каждого члена семьи, после выплаты % по ипотеке и включающий доход созаемщика. Если величина дохода на 1 человека выше двух прожиточных минимума для региона кредитования, то сокращение ежемесячного дохода не будет поводом для участия в программе по списанию части долга по ипотеке.

    Поэтому недостаток программы в части отсутствия привязки дохода и его платежной способности можно устранить, если установить основным параметром — остаток бюджета семьи после уплаты по ипотеке, который позволит получить помощь государства независимо от изменения заработка в денежном эквиваленте.

    Изменение валютного курса всегда остается острым вопросом при получении ипотечного кредита в иностранной валюте, учитывая, что курс увеличился в 2 раза за последние несколько лет.

    Поэтому тем заемщикам, чьи платежи в валюте увеличились более чем на 30% без увеличения дохода предоставляется помощь в списании долга ипотеки.

    Такая помощь может быть:

    • В установлении курса валюты ниже курса ЦБ РФ.
    • В списании части долга.
    • В снижении платежа по кредиту вполовину на 18 месяцев.

    Кто может претендовать на поддержку государства при снижении доходов?

    Существует конкретный перечень лиц, имеющих право на списание основного долга по ипотеке:

    1. Молодые родители с одним несовершеннолетним ребенком.
    2. Родители или опекуны с 2 и более детьми.
    3. Семья с ребенком-инвалидом или если один из родителей является инвалидом.
    4. Бившие участники боевых действий.

    В 2015 году были внесены изменения в законодательную базу согласно которых потеряли право на госпомощь такие граждане:

    1. Участники специальных ипотечных программ.
    2. Работники бюджетной сферы.
    3. Работники градообразующих предприятий.
    4. Сотрудники научной сферы.
    5. Работающий на объектах оборонного потенциала страны.

    Важно. Заемщик может стать участником программы по списанию ипотеки только если между оформлением ипотечного кредита и подачей заявления на реструктуризацию долга прошло не меньше 1 года.

    Требования к ипотечной недвижимости

    Для получения права погашения ипотеки за счет государства также существует целый ряд требований для недвижимости.

    В ранней редакции существовало ограничение в 18 кв. м. на каждого члена семьи в заложенном имуществе. Сейчас же возможно списание ипотеки если ипотечная квартира не единственная в собственности заемщика, но его доля на другой объект недвижимости не превышает 50 %.

    Важно отметить. Не могут участвовать в программе списания основного долга по ипотеке заемщики если ипотечная недвижимость превышает класс «эконом» или была приобретена для перепродажи либо последующей сдачи в наем.

    Требования к площади квартиры в зависимости от числа жилых комнат:

    • 45 кв. м. – однокомнатная квартира.
    • 65 кв. м. – двухкомнатная квартира.
    • 85 кв. м. – трехкомнатная квартира.

    Очень важно, что цена за каждый квадратный метр квартиры купленной в ипотеку должна быть не более 60 % стоимости квадратного метра средней квартиры на рынке недвижимости в конкретном регионе страны. Все документы при покупке жилья в ипотеку должны быть оформлены надлежащим образом согласно Закону.

    Но если в семье заемщика есть минимум трое несовершеннолетних ребенка, то квадратура ипотечной квартиры и ее стоимость не имеют ограничений!

    Основные способы погашения ипотеки до 600 тысяч рублей за счет государства

    В зависимости от жизненной ситуации в которой находится заемщик существует несколько эффектных способов погашения основного долга по ипотеке. Какие особенности каждого из них?

    Первым способом можно назвать списание ипотеки до 600 тысяч рублей. Если владелец ипотечной недвижимости подходит под все вышеперечисленные условия, то он имеет право обратиться в кредитную организацию, выдавшую ему ипотеку, для участия в государственной программе помощи.

    Читайте также:  Ипотека для бюджетников в 2020 году

    Помощь ипотечникам от государства в 600000 рублей предусматривает собой списание ипотечного долга одним из таких способов:

    1. Перевод валюты в рубли по курсу, который не должен превышать курс ЦБ на момент реструктуризации. К тому же процентная ставка после пересчета ипотечного долга в рублях не может быть выше чем 12 % в год.
    2. Сокращение кредитных платежей до половины согласно графика, но не более чем в течении 1.5 года.
    3. Списание основного тела кредита на соответствующую сумму.

    Важно знать. Какой способ государственной помощи заемщик не выбрал бы – указанная сумма должна равняться 10 % от остатка долга по ипотеке и не должна превысить 600 тысяч рублей. То есть, чтобы извлечь выгоду по максимуму, стоимость ипотечного жилья должна превышать 8 млн. рублей, учитывая, что без первоначального взноса в 20 % ее взять практически невозможно.

    Ранее обязательным условием государственной помощи была задолженность по выплатам ипотеки от 30 до 120 дней. Сейчас же заемщик вправе обратиться в банк за реструктуризацией не имея просрочку по выплате кредита.

    С вопросом, как получить помощь на погашение части ипотечного долга, можно обратиться в любой банк. Уточнить информацию про вхождение кредитной организации в список банков-участников программы можно по горячей линии АИЖК: 8-800-755-55-00.

    Молодая семья может списать часть ипотечного долга с помощью второго способа – в случае рождения третьего ребенка. Тоесть, если доходы заемщика по ипотеке не снизились, а кредит в банке был оформлен в рублях, то он может претендовать на помощь государства, если в период выплаты ипотеки стал родителем троих детей.

    Региональный бюджет согласно законодательству при рождении ребенка проводит компенсацию по ипотеке в размере стоимости 18 квадратных метров жилья на рынке недвижимости. После появления на свет второго ребенка оплачивается списание еще такой же суммы. А при рождении третьего ребенка – долг может быть покрыт на 100 % ипотечного кредита. Как пример, в Хабаровском крае сумма возмещения составляет 1 млн. рублей.

    Суть данной программы помощи заключается в необходимости наличия оформленного сертификата на материнский капитал, который и является источником списания основной части ипотеки.

    Чтобы заемщик получил списание части ипотечного долга после рождения 3-го ребенка, ему нужно обратиться в местное отделение Пенсионного Фонда. Сюда подаются такие документы:

    1. Свидетельства о рождении всех троих детей.
    2. Свидетельство о браке.
    3. Сертификат на материнский капитал.
    4. Договор на оформление ипотеки с банком.
    5. Документы, подтверждающие право собственности на ипотечное жилье.
    6. Справка с кредитной организации об остатке долга по ипотечному кредитованию.

    Для ПФ нужны оригиналы и копии упомянутых документов. После сверки документации в банк поступят необходимые средства и ипотека будет погашена.

    Воспользоваться данной помощью могут только семьи, что заключили договор ипотечного кредитования по госпрограмме. Если же кредит был оформлен на общих основаниях, то его нужно переоформить чтобы получить право на льготы.

    В 2020 году величина денежных средств, выделенная правительством на поддержку собственников ипотечного имущества, составляет около 5 млрд. рублей. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию получило разрешение инвестировать выделенные суммы в ценные бумаги и размещать на депозитах банков, получивших доверие Центрального банка. За счет этого фактическая сумма от государства на погашение ипотеки существенно вырастет, как и количество нуждающихся в финансовой поддержке заемщиков.

    Следует помнить! При обращении в кредитное учреждение за оформлением помощи по списанию ипотечного долга комиссия банка отсутствует.

    Как погасить ипотеку в Сбербанке России?

    Чтобы получить положенную государством компенсацию по ипотечному долгу заемщику нужно выполнить ряд действий:

    Шаг 1Посетить местное отделение Сбербанка.
    Шаг 2Получить у сотрудника банка консультацию о получении льгот и доступных для этого способах.
    Шаг 3Заполнить заявление на получение помощи.
    Шаг 4Собрать все нужные бумаги и справки (некоторые из них будут платными).
    Шаг 5Предъявить собранные бумаги в Сбербанк.
    Шаг 6Ожидать решение АИЖК по Вашему вопросу.

    Если АИЖК примет положительно решение, то на счет заемщика придет денежная сумма, за счет которой будет уменьшен размер ипотеки. В противном случае будут просто потеряны 1500 рублей, потраченные на справку из ЕГРП.

    Список документов для банка

    Кроме заявления на получение помощи от государства заемщику потребуется еще предоставить такой пакет документов:

    • Паспорт или другое удостоверение личности.
    • Документы, подтверждающие доходы всех членов семьи.
    • Заверенная копия трудовой книги.
    • Свидетельство про заключение или расторжение брака.
    • Свидетельства о рождении детей.
    • Документы на ипотечную недвижимость (кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации).
    • Договор участия в долевом строительстве, договор на ипотеку.
    • Справка из ЕГРП, выписанная не более чем за 3 месяца до дня подачи заявления о реструктуризации долга.
    • Документ, подтверждающий инвалидность заемщика.
    • Документы, подтверждающие инвалидность ребенка.
    • Удостоверение участника боевых действий.

    Видео


    Как досрочно погасить ипотеку

    Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

    У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

    Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

    Что вы узнаете

    Пример, на котором будем разбирать

    Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

    Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

    Как гасить ипотеку выгодно

    1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
    2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
    3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
    4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
    5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
    6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

    Что лучше уменьшить: срок или платеж

    Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

    Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

    Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

    Я могуПлатеж после мая 2017Срок последнего платежаПоследний платежПереплата по ипотеке
    Сократить срок15 719 Рмарт 2020 г.4110 Р498 754 Р
    Уменьшить платеж8261 Роктябрь 2023 г.8486 Р612 239 Р
    Не вносить 400 000 Р15 719 Роктябрь 2023 г.15 578 Р786 139 Р

    Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

    В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

    Как я досрочно гашу ипотеку

    Обычный методМетод Максима Кайнера
    Минимальный платеж: 15 720 РМинимальный платеж: 15 720 Р
    Вносим дополнительные деньги: 400 000 РВносим дополнительные деньги: 400 000 Р
    Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 РУменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
    Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняетсяПродолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
    Кредит закроем в марте 2020 г.В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

    Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

    Зачем такие сложности

    Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

    Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

    Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

    Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

    Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

    Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

    Пример расчета досрочного погашения ипотеки

    Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

    Читайте договор

    У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

    Это прописано в договоре:

    Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

    Сделайте платежи удобными

    Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

    Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

    Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

    Запомнить

    Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

    Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

    Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

    Что будет с ипотекой в 2020 году? Официальные прогнозы и мнения экспертов

    Банки Сегодня Лайв

    Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

    А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

    Прошлый год был рекордным для банков, ипотечный кредит был выдан фактически каждому 100-му жителю России. Текущий год принес изменения как на строительный рынок, так и в сферу кредитования. Мы расспросили экспертов о том, как эти изменения повлияют на ипотечное кредитование в следующем году.

    Состояние ипотечного кредитования в 2018-2019 годы

    Ипотека уже считается своего рода локомотивом банковской системы. Это кредиты, которые выдаются под залог и на длительный срок по ставкам выше ставок по вкладам. То есть, для банков это неплохая возможность «играть по долгому», получая практически гарантированный доход в течение 20-30 лет с каждого заемщика.

    Центробанк поддерживает эту идею, поддерживая развитие ипотечного кредитования в России. Результаты уже есть: 2018 год стал рекордным для этого сегмента.

    Ипотечное кредитование в 2018 году показало впечатляющие результаты:

    Количество выданных кредитов1 476 376 единиц
    Сумма выданных кредитов3 триллиона рублей
    Общая задолженность заемщиков6,4 триллиона рублей
    Просроченная задолженность по ипотеке64,7 миллиардов рублей (около 1%)
    Средневзвешенный срок кредитования195 месяцев (16 лет и 3 месяца)
    Средневзвешенная процентная ставка9,56% годовых

    То есть, за год банки смогли выдать столько ипотечных кредитов, что практически удвоили общую сумму задолженности заемщиков. Другая примечательная цифра – это ставка, она впервые за все годы стала ниже 10% годовых.

    Причин, по которым банковский сектор в прошлом году показал такой небывалый рост ипотеки, было несколько.

    Во-первых, это стабильные цены на жилье. Застройщики, зная, что с 1 июля 2019 года придется переходить на проектное финансирование, они нарастили предложение. И даже увеличившийся спрос не способствовал росту цен – они выросли на 4%, примерно, как инфляция.

    Во-вторых, это низкая процентная ставка. Здесь, кроме прочего, есть заслуга Банка России, который до осени активно снижал ключевую ставку.

    В-третьих, свою роль сыграл запуск льготных программ кредитования для семей с детьми. Но куда больший объем кредитования по программам пришелся на 2019 год.

    Текущий, 2019 год начался с мрачных прогнозов касательно ипотеки: Центробанк с сентября 2018-го начал повышать ключевую ставку, а в обратном направлении процесс был запущен лишь к осени.

    Но еще больше скепсиса у представителей отрасли было из-за вступления в силу с 1 июля 2019-го нового порядка финансирования долевого строительства. Напомним, теперь застройщики при долевом строительстве обязаны открывать специальный эскроу-счет, на котором деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства. Финансировать расходы по строительству компаниям приходится за счет кредитов.

    Уже сейчас можно утверждать, что большая часть негативных прогнозов оказались не очень точными:

    • Банк России начал снижать ключевую ставку с июня 2019 года, сейчас она составляет 6,5% – что соответствует «докризисным» цифрам;
    • переход на эскроу-счета не был резким – все дома, которые построены минимум на 30%, и в которых продано минимум 10% квартир, можно достраивать по старым правилам;
    • в 2019 году была расширена программа льготной ипотеки – процентная ставка в 6% теперь гарантируется на весь срок кредитования для любой семьи, которая имеет право на такой кредит.

    Кстати, банки конкурируют за таких клиентов – на данный момент самую низкую ставку предлагает Промсвязьбанк, это 4,5% годовых. Сбербанк, ВТБ и многие другие предлагают от 5 до 6% годовых.

    Но ставки упали и для «обычных» клиентов. Так, по данным за сентябрь средневзвешенная ставка упала до 9,68% годовых – это практически уровень 2018 года.

    Если учесть, что Центробанк снизил ключевую ставку до 6,5% годовых и намерен провести еще некоторое снижение, 2019-й по объему выданных кредитов вполне может догнать прошлый год.

    Что будет с ипотекой в 2020 году – официальный прогноз

    Ипотечное кредитование вписано в национальный проект «Жилье и городская среда» – это один из ключевых элементов проекта, наряду с планами увеличить ввод жилья и обеспечить им максимум семей.

    Основными целями в рамках национальных проектов стали уровень процентной ставки и количество выданных кредитов:

    • ставка должна будет составить в 2020 году значения в 8,7% годовых – с дальнейшим снижением до 7,9% к 2024 году;
    • количество выданных кредитов должно составить в 2020 году 1,57 миллиона, а к 2024 году – 2,26 миллионов.

    Кроме прочего, власти намерены переориентировать значительную часть ипотечного кредитования в сторону первичного жилья (цифра по таким кредитам даже вынесена в отдельный план).

    В «Единой России» уверены, что это позволит развиваться жилищному строительству. Как говорит ответственный за общественный контроль над этим нацпроектом внутри партии Антон Мороз, кроме прочего, нужно развивать и индивидуальное строительство:

    На сегодняшний день серьёзный перекос ипотеки идёт именно на вторичный рынок. Для развития жилищного строительства, как и для развития ипотечного кредитования необходима переориентация этих денежных средств на первичный рынок или на рынок индивидуального жилищного строительства. Для этого необходимо внедрение новых систем ипотеки для ИЖС, для граждан, участвующих в процессах развития, покупки или строительства индивидуального жилья. При этом уже существуют прецеденты, такие как ДФО, где президент для определённых групп населения уже в принудительном режиме понизил ипотечную ставку кредита до 2%.

    При этом, он подчеркнул, что данная мера не будет распространена на остальные регионы страны, поэтому на Дальнем Востоке такая мера будет иметь существенное влияние. И для определённых групп населения стоимость ипотеки с учётом снижения ключевой ставки станет совсем минимальной, что позволит этой ставкой воспользоваться даже тем гражданам, которые не имеют на нынешний момент возможности выплаты ипотечного кредита по средневзвешенной ставке.

    Антон Мороз, Вице-президент НОСТРОЙ, член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда»

    Что касается процентной ставки по ипотеке, за 2019 год согласно паспорту нацпроекта, она должна составить 8,9% годовых. Год уже заканчивается, но цифры в статистике Центробанка далеки от этого – ставка пока составляет 9,68% годовых, а в первой половине года доходила до 10,5%.

    Очевидно, что план на текущий год выполнен не будет, но чего ждать от 2020-го? Антон Мороз считает, что рынку поможет дальнейшее снижение ключевой ставки:

    Что может послужить объективным показателем снижения ставки ипотечного кредита для 2020 года? Кончено, понижение ключевой ставки. Оно сейчас и происходит. В этом плане, естественно, уменьшается маржинальность депозитов населения, и в то же время уменьшается и стоимость ипотечного кредитования для граждан страны. Поэтому мы прогнозируем с учётом того, что по состоянию на конец 2019 года, а скорее всего и в 2020 году ключевая ставка Центрального Банка склонна к незначительному снижению, что уменьшит стоимость ипотечного кредита.

    Антон Мороз, Вице-президент НОСТРОЙ, член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда»

    Ипотечный кредит – это долгосрочный инструмент для банка, но в этом кроются серьезные риски. Ни банк, ни сам заемщик не могут быть уверены, что в ближайшие 15-20-30 лет у него будет работа с доходами, которые позволят выплачивать кредит.

    Аналитики уже неоднократно предупреждают о «новом ипотечном пузыре», который надувается уже в России. Цифра в полтора миллиона кредитов за год означает, что банки максимально снижают свои требования к заемщикам – иначе их просто некому будет брать.

    Но, как считает Мороз, рынок уже достаточно сузился, чтобы отбросить потенциальных заемщиков с низкими доходами:

    По территории России, несмотря на то, что ставка ипотечного кредита скорее всего будет снижена, я не прогнозирую серьёзного изменения в потребности или доступности ипотечного кредита в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования все равно уже достаточно сузился и минимальное снижение ставки не позволит гражданам с заработной платой ниже или равной 50 тыс. рублей участвовать в реализации этих продуктов. Поэтому, скорее всего рынок сохраниться на прежнем уровне, хотя возможно даже снижение определённого количества получаемых ипотечных кредитов на рынке первичного жилья.

    Антон Мороз, Вице-президент НОСТРОЙ, член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда»

    Кстати, в «Единой России» тоже понимают, что планы 2019 года уже не реализовать. Антон Мороз говорит, что строительный комплекс должен обеспечить 88 миллионов квадратных метров жилья в текущем году, и, чтобы это жилье было кому покупать, ставка по ипотеке должна снижаться.

    Неофициальные прогнозы

    Вопреки пессимистическим прогнозам, что озвучивались в начале года, к настоящему моменту ипотечное кредитование в стране снова растет, о чем отчитывается Центробанк:

    Можно заметить, как ипотечное кредитование начало расти с июля 2019-го, когда банки положительно оценили первый сигнал – снижение ключевой ставки. Кроме того, появилось понимание, что большая часть жилья в новостройках все еще продается по старым правилам (и, соответственно, по старым ценам).

    Основную роль в дальнейшем изменении ставок будет играть политика Центробанка, уверены эксперты. Так, Елена Балашова, эксперт в области недвижимости и информационных технологий, говорит, что очередная волна снижения ставок приведет, скорее, к росту числа обращений за рефинансированием ипотеки:

    Изменение ставок по ипотечному кредитованию неразрывно связано с ключевой ставкой ЦБ. За 10 месяцев 2019 г. ставка менялась четыре раза, с 7,5 до 6,5%, что привело к снижению ставок по ипотечному продукту на 1-1,5%. Если ЦБ снизит ключевую ставку и в декабре 2019 г. (как прогнозируется), то стоит ожидать снижения процентных ставок по ипотечным продуктам.

    После бурного роста ипотечного рынка в 2017-2018 годах, текущий год, к сожалению, стал для большинства банков годом не сбывшихся надежд, даже лидеры рынка не выполнили свои бизнес-планы в 1 полугодии 2019 года. На это повлияло как введение эскроу-счетов (из-за чего стоимость недвижимости во второй половине года выроста до 10%) и снижение покупательской способности населения, так и увеличение ключевой ставки в 2018 году, и, как следствие, увеличение ставок банками.

    Введение дополнительных льгот, в виде субсидий для многодетных семей и военнослужащих, конечно поможет поддержать спрос, но не нарастить ипотечные портфели, так как средний чек по таким сделкам не велик.

    Хедлайнером в перераспределении ипотечных портфелей в 2020 г. может опять стать «Рефинансирование», так как физические лица, взявшие кредиты под 10-11% годовых захотят их рефинансировать. И в этой гонке выиграют те, кто вовремя «удержит» своих клиентов, предложив им снижение ставок в своем же банке, и привлечет клиентов из других банков.

    Елена Балашова, Директор, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» ГК SRG

    Действительно, на рефинансирование приходится достаточно большая доля из всех выданных кредитов. Эти кредиты не меняют статистику по общей сумме задолженности – долг просто переходит из одного банка в другой.

    Кстати, большинство банков не выдают рефинансирование на выданные у них же кредиты, их предлагают только клиентам других банков. «Своим» же клиентам обычно предлагают специальные программы по снижению ставки (но без заключения нового ипотечного договора).

    Что же касается возможного роста числа просроченных кредитов, то такие риски остаются достаточно серьезными. Так, в России уже несколько лет подряд не растут реальные доходы населения – при этом резко возрос объем выданных кредитов. В результате заемщики все большую часть доходов вынуждены отдавать на обслуживание долгов.

    По ипотечным кредитам риски, конечно, ниже, чем по потребительским благодаря залогу недвижимости, но массовые дефолты заемщиков банкам точно не помогут. Эксперты видят угрозу, если государство будет бездействовать дальше. Ведущий аналитик QBF Олег Богданов говорит, что продолжение падения реальных доходов населения ставит под удар весь кредитный рынок:

    Думаю, что в 2020 году в процессах кредитования в России будут нарастать негативные тенденции: рост просрочек и неплатежей по различным типам кредитов. Конечно, ипотечное кредитование пока стоит особняком, так как российское население дорожит недвижимостью и старается платить несмотря на финансовые трудности, поэтому по ипотеке неплатежи низкие. Однако, если правительству не удастся стабилизировать ситуацию с реальными располагаемыми денежными доходами населения, то под ударом окажется весь кредитный рынок, включая ипотеку.

    Ситуацию не спасет даже снижение ключевой ставки до 6%, так как Банк России намерен и дальше опускать её уровень. Неизбежно упадут объемы кредитования и по причине, указанной выше, и из-за усложнения процесса выдачи кредитов: напомню, что ужесточения Банка России недавно вступили в силу.

    Олег Богданов, ведущий аналитик QBF

    Однако позиция Банка России пока неизменна, и она соответствует целям в национальных проектах – ипотечное кредитование должно и дальше расти.

    Оправдаются ли опасения по поводу «ипотечного пузыря», покажет время, но на ближайший год эксперты не делают настолько мрачных прогнозов.

    Стоит ли брать ипотеку сейчас?

    Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, как сказано выше, в октябре опустилась до 9,68% годовых. Это не рекорд – в прошлом году ставки были еще ниже, но у отдельных банков можно найти весьма интересные предложения.

    После того, как Центробанк опустил ключевую ставку с 7 до 6,5%, достаточно быстро банки пересмотрели свои кредитные предложения, снизив ставки по кредитам (и заодно по вкладам).

    Например, ВТБ теперь предлагает базовую ставку по ипотеке 8,6% годовых, а ставка по рефинансированию составляет 9% годовых. Эта ставка доступна лишь при оформлении комплексного страхования (объект недвижимости, права на него, жизнь и здоровье заемщика). Без страховки ставка будет больше на 1%.

    Другие банки не отстают – базовые ставки составляют от 8,2% годовых (это Россельхозбанк). Но все дополнительные условия остаются, это первоначальный взнос от 20%, оформление страховки и т.д.

    Целевой уровень ставки – 8% годовых, такой ориентир озвучивал президент России. Примерно то же следует и из национального проекта до 2024 года (там ставка будет 7,9%).

    То есть, если заемщик сможет найти ставку около 8% годовых, то такой кредит стоит оформлять – меньше ставка уже не будет, если он не попадает под льготную программу.

    По программе условия еще более интересные: самая низкая ставка составляет всего 4,5% годовых – ее предлагают Промсвязьбанк и банк «Возрождение». Другие банки установили ставку чуть выше, но у них надбавка на отсутствие страховки будет меньше.

    Поскольку федеральные субсидии банкам на компенсацию разницы по процентам рассчитываются, исходя из ключевой ставки Банка России, еще ниже ставка вряд ли будет – и таким заемщикам стоит оформлять кредит уже сейчас.

    Что касается цен на жилье, оно постепенно дорожает – по мере того, как застройщики завершают старые проекты и начинают новые, уже по новым правилам. По оценкам экспертов, «запаса» уже начатых домов хватит на 2-3 года, это и будет своего рода переходный период.

    Резюмируя, можно сделать такой вывод:

    • тем, кто попадает под семейную ипотеку – кредит можно брать уже сейчас, дешевле 4,5% годовых он вряд ли станет;
    • тем, кто рассматривает обычную ипотеку , стоит ориентироваться на цифру в 8% годовых. Такую ставку можно получить, например, по совместным проектам банков и застройщиков;
    • непосредственно цены на жилье будут расти – пусть не очень быстро, но поводов для снижения у них точно нет.

    На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

    Как выгоднее досрочно гасить ипотеку

    Ипотечные обязательства для многих являются серьезной финансовой нагрузкой, поэтому заемщики используют все возможности для того, чтобы избавиться от обременения в кратчайшие сроки. Рассмотрим, как можно досрочно погасить ипотеку.

    Основные сведения

    При преждевременном погашении ипотеки клиент достигает сразу нескольких целей. Во-первых, это оперативное снятие обременения с квартиры для того, чтобы стать ее полноправным собственником. Во-вторых, преждевременное погашение долга позволит сэкономить, поскольку проценты зависят от размера задолженности и продолжительности действия кредитного договора.

    В первом случае клиент получает крупную сумму денежных средств, направляя ее на полную выплату задолженности по кредиту. Банки не вправе штрафовать клиента или накладывать на него дополнительные финансовые взыскания.

    Если клиент погашает ипотеку не полностью, а частично, то у него есть два варианта дальнейших действий – уменьшить срок действия кредитного договора или размер ежемесячного платежа.

    Рассмотрим, как воспользоваться преждевременным погашением ипотеки в популярных банках страны.

    Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

    Как выгоднее погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах?

    При выборе дальнейших действий необходимо учитывать следующие нюансы.

    • Если клиент предполагает, что через 1-2 года его финансовое состояние ухудшится, то ему рекомендуется выбрать уменьшение размера платежа.
    • Если финансовые обязательства для человека уже существенны, однако он может каждый месяц выделять несколько тысяч рублей, то ему следует выбрать уменьшение размера платежа. С течением времени нагрузка на семейный бюджет будет снижаться, к тому же клиент сможет немного сэкономить.
    • Наконец, если человек уверен в том, что у него всегда будут деньги и на ежемесячный основной платеж, и на несколько тысяч дополнительно, то он может выбрать как сокращение срока действия кредитного договора, так и уменьшение платежа.

    При дифференцированных платежах клиенту рекомендуется сокращать срок кредита, если размер доли основного долга его устраивает. Посредством уменьшения остатка основной задолженности размер ежемесячных платежей уменьшится в короткие сроки. По этой причине преждевременное погашение долга в Сбербанке с уменьшением срока выгоднее.

    Заявление можно подать несколькими способами.

    1. Через Сбербанк Онлайн

    Чтобы воспользоваться этим способом, нужно авторизоваться в личном кабинете, выбрать свой кредит и кликнуть на вкладку погашения задолженности до окончания срока кредитного договора.

    Для частичного погашения долга необходимо:

    • Выбрать счет, с которого будет погашена задолженность;
    • Установить дату проведения платежа;
    • Прописать сумму (не менее 99% от суммы последующего обязательного платежа);
    • Кликнуть на кнопку оформления заявки, проверить правильность указанных сведений и нажать на подтверждение проведения процедуры через СМС;
    • Ввести пароль и подтвердить процедуру.

    Порядок действий при полном погашении задолженности аналогичный, но необходимо учитывать такие особенности.

    • Если клиент планирует погасить долг в день подачи заявки, потребуется прописать сумму, которая будет выведена под полем для заполнения.
    • При погашении кредита на следующий день пользователю потребуется самому рассчитать итоговую сумму с %, начисленными на день, поскольку внизу выходит сумма за текущий день.

    Сократить продолжительность кредитования при преждевременном погашении кредита не получится – для этого потребуется обращаться в отделение Сбербанка.

    2. Через отделение банка

    Необходимо предоставить сотруднику банка свой паспорт и составить заявление. Допускается провести платеж в день обращения в банк или в 3-дневный период с момента посещения отделения.

    При нахождении в другом городе потребуется подать в ближайшее отделение организации заявление о том, чтобы был проведен перевод кредита, предоставив сотруднику ксерокопию кредитного соглашения и паспорт. При этом по новому адресу жительства у заявителя должна быть регистрация (непринципиально, постоянная или временная).

    При необходимости воспользоваться помощью представителя потребуется составить доверенность, указав в ней следующие сведения:

    • информация о клиенте и его представителе: ФИО, паспортные данные, адреса проживания;
    • реквизиты кредитного соглашения (№, дата заключения);
    • название банка;
    • назначение доверенности (направление заявления на досрочное погашение ипотеки с соответствующего счета).

    Доверенность нужно заверить у сотрудника нотариального агентства.

    При погашении ипотеки в Сбербанке необходимо учитывать следующие особенности.

    • Преждевременное погашение ипотеки доступно уже со вторых суток после заключения кредитного договора.
    • Ошибочно полагать, что досрочная выплата долга испортит кредитную историю заемщика.
    • О возможности вернуть денежные средства за страховку следует узнавать самостоятельно, связавшись с представителями своей страховой компании.

    Досрочное погашение ипотеки в ВТБ

    Клиенту необходимо заранее проинформировать банк о своем желании увеличить размер платежа, воспользовавшись системой ВТБ24-Онлайн за сутки до планируемого списания средств. В день оформления кредита, в дни платежей согласно графику и с 1 по 3 января заявления на преждевременное погашение долга банк не принимает.

    После того как было проведено частичное преждевременное погашение кредита, банк уменьшит срок действия кредитного соглашения или размер обязательного платежа в зависимости от того, что указал клиент в заявлении.

    Банк не устанавливает ограничений на досрочное погашение задолженности. Нет минимальной суммы, моратория, комиссионных, штрафов и пеней. Однако если у человека есть просрочка по выплатам, то ему необходимо предварительно ее погасить.

    Как мы погасили восьмилетнюю ипотеку за год и два месяца, пользуясь советами Лайфхакера

    Наталья Копылова рассказывает, как предварительный расчёт и разумная экономия помогли досрочно выплатить кредит и не умереть с голоду.

    В 2018 году мы с мужем купили квартиру. Нам не хватало 1,4 миллиона рублей, и именно их мы взяли взаймы у банка под 10% годовых на восемь лет. 14 августа учреждение перечислило деньги бывшим владельцам квартиры. Если бы всё пошло по плану банка, мы бы полностью расплатились с ним в августе 2026 года и переплатили бы 639,5 тысячи рублей.

    Мы внесли последний платёж в октябре 2019 года и переплатили 91,5 тысячи — в семь раз меньше. При этом мы не выиграли в лотерею и не получили наследство, а просто рьяно экономили, много работали и всё просчитывали на каждом этапе. На Лайфхакере много статей, которые рассказывают, как это делать, и они работают — проверено.

    Это не первый мой текст, в котором я делюсь личным опытом, поэтому сразу проясню один момент. Если разделить 1,4 миллиона (а с процентами — 1,5 миллиона) на 14 месяцев, то получится достаточно большая сумма. Кто‑то может не дочитывать текст, а сразу написать в комментариях о маленьких зарплатах в регионах и о том, что полстраны живёт на 15 тысяч в месяц на семью. Это справедливое замечание, однако для нас с мужем первоочередной целью было выплатить долг, а не провести эксперимент в условиях, справедливых для кого‑то ещё. Поэтому мы исходили из собственных доходов, кстати, весьма средних Итоги социально‑экономического развития Санкт‑Петербурга за январь‑август 2019 года по Санкт‑Петербургу по Санкт‑Петербургу.

    К счастью, финансовые советы прекрасно масштабируются. Если вы задумались об ипотеке и у вас есть на неё деньги, рекомендации вам подойдут. Возможно, за год вы долг не отдадите, но сможете сделать это быстрее, если сочтёте целесообразным.

    Решили, стоит ли брать ипотеку

    Многие негативно настроены по отношению к ипотеке и считают, что проще копить или жить всю жизнь на съёмной квартире, лишь бы не попадать «в рабство к банку». Разумеется, здесь каждый делает свой выбор. Но хорошо, когда он основан на вычислениях и подкрепляется здравым смыслом, а не просто беспочвенной ненавистью к кредитным продуктам.

    Для нас ипотека стала наиболее выгодной стратегией. Это было понятно до покупки квартиры и стало ещё более очевидно после. Вот несколько соображений:

    • Перед покупкой мы почти три года снимали квартиру за 22 тысячи рублей в месяц и успели отдать 748 тысяч. Обязательный ежемесячный платёж при ипотеке был практически таким же, значит, мы ничего не теряли.
    • Мы могли бы продолжать жить на съёмной квартире, а деньги первоначального взноса положить на депозит. В итоге сумму, за которую мы купили жильё, мы бы собрали только через пять лет. Правда, практически нет шансов на то, что потом мы бы нашли аналогичную квартиру за такие деньги.
    • Мотивация экономить и копить без ипотеки была бы гораздо ниже. Одно дело, когда ты отдаёшь долги, и другое — когда откладываешь на будущее. Возможно, это не про вас, но у нас сработало отлично.
    • В плане квартирного вопроса ипотека очень повысила наше качество жизни. За 22 тысячи рублей мы снимали жильё на окраине, хоть и близко к метро. У спальных районов есть свои плюсы, но для нас это был не лучший вариант. С тем же платежом в виде ипотеки мы поселились в центре. Все любимые места, заведения, учреждения в шаговой доступности. Практически не тратишь время на дорогу, а если тратишь, то прогуливаешься, а не висишь на поручне в метро.

    Так что для нас решение было очевидным.

    Если вы раздумываете, брать ли ипотеку, учитывайте все факторы, а не только материальные. Может, вы прекрасно живёте в съёмной комнате недалеко от работы, а в ипотеку сможете себе позволить однушку, но на окраине, и аргумент «зато своя» для вас — пустой звук. Как покупка жилья повлияет на ваше качество жизни? Защитит от проблем или, наоборот, создаст новые? Это важные вопросы, на которые необходимо ответить.

    Что почитать по теме

    Следили за действиями банка

    Как только вы подпишете кредитный договор, и вы, и банк будете обязаны следовать его условиям. Поэтому, чтобы не попасть в невыгодное положение, нужно следить буквально за каждым шагом кредитного менеджера и за каждой строчкой в документах.

    Разумеется, прежде чем решиться на союз с каким‑то финансовым учреждением, необходимо сравнить все предложения на рынке, вчитываясь в каждую букву. Допустим, один банк выдаёт ипотечный кредит под 9,5%, а другой — под 10,5%. Кажется, что выбор очевиден. Но оказывается, что процентная ставка в первом банке действует только при оформлении титульного страхования сделки. В итоге больший процент может быть выгоднее.

    Наш дом возведён в 1904 году, так что выбор банков был невелик: чаще всего ипотеку выдают на квартиры в зданиях не ранее 60–70‑х годов постройки. Перечень сократился до одного учреждения, но и там проблем хватило.

    Если вкратце, изначально нам посчитали неоправданно высокую ставку, хотя мы собрали весь пакет документов. Пришлось отбивать с боем каждые полпроцента. В итоге менеджеру всё-таки удалось проигнорировать справку 2‑НДФЛ, хотя то, что она приложена, удалось легко подтвердить благодаря электронному документообороту. Однако мы уже не успевали скандалить: сделка была назначена на завтра, так что пришлось остановиться на 10% вместо 9,5%. Изначально речь шла о цифре, близкой к 12% (да, в 2018 году).

    Так что имейте в виду: процент, который предварительно высчитал вам банк по ипотеке, не обязательно конечный. За него можно побороться.

    Уточняйте, есть ли специальные условия, какие документы нужно донести, чтобы повлиять на процент. И внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Нам, например, указали в договоре не ту дату сделки купли‑продажи и допустили несколько ошибок помельче, но их удалось вовремя отловить.

    Что почитать по теме

    Выбрали оптимальный платёж

    Наш ежемесячный платёж составлял 21 243 рубля. Мы могли вносить больше, но остановились именно на этой цифре как на наиболее комфортной. Почти столько же — 22 тысячи рублей — мы отдавали за съёмную квартиру, значит, эти расходы дались бы нам без труда. Если бы один из нас потерял работу, доходов второго хватило бы на ипотеку и еду. Так что мы просто подстраховали себя на случай форс‑мажоров.

    Тезис о необходимости выбирать комфортный платёж было бы отлично проиллюстрировать ситуацией из жизни. К счастью, такой за год не возникло. На более продолжительном отрезке времени в 8, 10, 15 лет это будет очень кстати.

    Обязательно позаботьтесь о безопасности. Комфортный платёж, резервный фонд, страхование на случай смерти или потери трудоспособности — это важные вещи. О них не хочется думать, когда всё хорошо. Но если однажды ситуация изменится, то вы не пожалеете, что предусмотрели это.

    Что почитать по теме

    Присмотрели квартиру с ремонтом

    Интерьеры нашей квартиры вряд ли соберут много лайков в Instagram. Но она выглядела прилично, чтобы въехать и жить в ней, не тратя деньги на ремонт. Поэтому мы могли себе позволить сосредоточиться на ипотеке.

    Этот момент стоит сразу учитывать в расчётах. Если хотите отдать кредит как можно быстрее, придётся чем‑то пожертвовать. Впрочем, если хотите просто освежить интерьер, это может выйти не очень затратно.

    Что почитать по теме

    Выбрали стратегию досрочного погашения ипотеки

    Недостаточно одних лишь добрых намерений погасить кредит как можно быстрее — нужен план. Лучше даже несколько. Во‑первых, он поможет оценить, ради чего вы, собственно, будете надрываться. Когда видишь суммы, сэкономленные на процентах, и сокращающиеся сроки, мотивация гораздо выше. Во‑вторых, расчёты покажут, насколько сильно стоит упираться на пути к досрочному погашению.

    Мы собирались вносить досрочку ежемесячно и уменьшать размер платежа. Но при этом разница между первоначальным взносом и текущим также шла бы в счёт погашения ипотеки. Фактически для нас платёж по‑прежнему оставался бы фиксированным. Далее я составила два плана (они оба есть в «Google Таблице»):

    • Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 20 тысяч. В этом случае мы отдали бы ипотеку за 3 года и 6 месяцев с переплатой в 253 тысячи.
    • Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 40 тысяч. С кредитом мы расплатились бы через 2 года и 2 месяца с переплатой в 169 тысяч.

    Такие расчёты всё показывают наглядно: когда выплатите, сколько сэкономите. Даже если вы не можете вносить досрочки каждый месяц и планируете делать это раз в квартал, в год, цифры всё расставят по местам.

    Отдельно стоит отметить небольшую разницу между этими двумя планами — всего год с небольшим и 84 тысячи рублей. И если 20 тысяч действительно в корне меняют ситуацию, то при 40 тысячах изменения не так впечатляют. При этом 20 тысяч в месяц (разница между этими двумя стратегиями) — большие деньги, которые могут обеспечить более высокий уровень жизни.

    Если при любых раскладах ипотека занимает несколько лет, лучше выбрать более щадящий вариант и жить полноценно, чем затянуть поясок на долгие‑долгие месяцы.

    Выбирать путь тотальных лишений и ограничений стоит, только если речь идёт об очень короткой дистанции. Или если вы придумали себе красивый заголовок «Как я выплатила восьмилетнюю ипотеку за полтора года», как я.

    На деле вышло даже быстрее, и вот как всё получилось. В первый месяц мы отдали в досрочку всё, что у нас оставалось после сделки от выделенного на всякий случай. Затем три месяца исправно платили по второму плану. А потом я села и составила третий график, в котором в досрочку посчитала максимальные суммы, которые мы могли отдавать без того, чтобы умереть с голоду. Его‑то мы и придерживались до самого конца, внося коррективы по ходу движения.

    С фанатизмом платили ипотеку

    Здесь нет никакого секрета. Чтобы высвободить больше денег, нужно:

    • больше зарабатывать;
    • меньше тратить.

    В ход пошли обе стратегии.

    Как мы зарабатывали

    Большинство банков выдают ипотеку, если заёмщик работает на последнем месте дольше четырёх месяцев, чтобы была уверенность, что он прошёл испытательный срок. Поэтому до подписания договора мы просто ждали. В течение месяца после этого муж вышел на другую работу и увеличил свой доход в 1,5 раза. Здесь есть определённые риски: если вы не уверены в своих силах, то можете в период испытательного срока остаться вовсе без работы. Поэтому важно адекватно понимать свою ценность на рынке труда. У мужа было несколько предложений одновременно, и они всё это время периодически поступают, так что мы не переживали по этому поводу.

    Меня же со студенчества не подводила стратегия: чувствуешь, что денег не хватает, начинай больше работать.

    С годами я поумнела и поняла, что в идеале надо не работать больше, а получать больше за тот же объём сделанного, но тут уж как получается.

    Я сотрудничаю с несколькими компаниями, кто‑то платит мне фиксированные суммы, кто‑то постатейно. Так что в моём случае эффективны обе стратегии — и работать больше, и больше получать. Поэтому я много писала, разговаривала с экспертами, брала интервью, читала исследования и документацию, а потом опять писала — в том числе ночами и в выходные.

    Если вы переживаете, как же муж без моей заботы, то не нужно. Он тоже был при деле: героически расшифровывал мне интервью, искал и вырезал картинки, резал гифки — в общем, помогал чем мог.

    В процессе приходилось отказываться от менее оплачиваемых проектов в пользу более оплачиваемых, чтобы работать не только много, но и эффективно. Хотя иногда происходили чудеса и заказчики сами предлагали больше.

    Так что если вы много и старательно работаете, это будет вознаграждено. Если нет, попробуйте много и старательно работать на кого‑то другого.

    Как мы тратили

    Все оставшиеся месяцы я отдавала всю свою зарплату до копейки, причём «до копейки» здесь не метафорическое выражение. На муже изначально был только размер обязательного платежа, но затем и он увеличил свой вклад.

    Несколько месяцев мы пытались жить на 18 тысяч, но было совсем грустно, поэтому увеличили расходы до 22 тысяч. На них мы ели, ездили на общественном транспорте, покупали бытовую химию, развлекались. Последняя статья расходов пострадала сильнее всего. До ипотеки мы не реже раза в месяц ходили в театр, частенько выбирались в кино или музей, на фестивали. За этот год мы посетили театр два раза. Но стали чаще ходить в кинотеатры на утренние дешёвые сеансы. Одежду (а я ещё и косметику) мы не покупали практически весь год, за исключением небольшого перерыва на шопинг (об этом я подробно писала).

    На еде решили экономить разумно, потому что это одна из базовых потребностей. Миллионов на этом всё равно не выгадать, а сделать жизнь невыносимой легко. Скажем, отказаться от огурцов я была не готова, даже если речь идёт о январских ватных.

    Всё это было скорее непривычно, чем ужасно.

    И здесь опять стоит вернуться к разговору, который был вначале. Вероятно, на взгляд семьи, живущей на 15 тысяч, мы даже шиковали. Но по сравнению с нашим обычным образом жизни было тяжеловато. Сложно объяснить себе, почему не можешь купить какую‑то фигню за 100 рублей, хотя и очевидно, за что сражаешься (за красивый заголовок, как мы поняли выше).

    И тут мы подбираемся к главному: к 100 рублям. Они действительно имеют значение, если вы хотите побыстрее отдать кредит. Важна буквально каждая вещь, которую вы не купили. Нет статьи расходов, в рамках которой можно бездумно нестись на кассу. Каждое потенциальное приобретение необходимо трижды оценивать: так ли оно нужно? Это бесит, расстраивает, вводит в ступор. Но результат того стоит, даже без всяких заголовков.

    Что почитать по теме 💸

    Все нежданные деньги отдавали на погашение ипотеки

    Наконец, переходим к пункту, который откроет все карты: мы не такие уж молодцы. Примерно 150 тысяч ипотеки мы погасили благодаря подаркам. За исключением денег, выделенных на покупку одежды весной, всё, что перечисляли и переводили нам в дни рождения, на Новый год и гендерные праздники, мы вносили на ипотечный счёт. Туда же отправились налоговые вычеты.

    И это тоже важный момент. Вы всё равно не рассчитывали на случайные деньги, так что потратьте их на ипотеку, вам это ничего не будет стоить.

    Что почитать по теме 💵

    Сделали выводы

    Одна ипотека нас не напугала, в перспективе хотим однажды взять вторую. В перерыве между кредитами думаем вот что:

    • Репутация ипотеки гораздо хуже, чем она сама. На негативный имидж работают в том числе шуточки про диету из «Доширака» и подобные. Мы сами так шутили. Но это практически не соответствует истине.
    • Чтобы шутки про доширачную диету не стали реальностью, нужно всё просчитать заранее и позаботиться о финансовой безопасности. Никаких «авось» и «да ладно» здесь быть не может.
    • Стоит сосредоточиться на том, чтобы больше зарабатывать, а не экономить.
    • На длинных дистанциях необходимо сохранять обычный образ жизни, в том числе ездить в отпуск, развлекаться. Потому что деньги можно заработать, а время — уже нет.

    Читайте также:  Государственная регистрация ипотеки: в силу закона, срок, основания, документы
    Ссылка на основную публикацию