Несколько важных моментов при покупке жилья

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы. Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества. Без предварительной подготовки к сделке можно ненароком купить квартиру с обременением, «скрытым собственником» в лице дальнего родственника или освободившегося из тюремного заключения жильца.

Пошаговая инструкция к совершению сделки

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

  1. Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
  2. Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
  3. Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
  5. Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
  6. Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

  • Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
  • Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
  • Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
  • Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
  • Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
  • Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
  • Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

Выписка из ЕГРН

Запросите документ у продавца. Справку можно заказать в электронном виде, не выходя из дома, перейдя на портал Госуслуги или Росреестр.

На образце указано, на какую информацию следует обратить внимание в первую очередь:

В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.

Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.

Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации. Остается осведомиться о личностях собственников.

Технические характеристики и проверка «качества» жилья

Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.

Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.

Кадастровый паспорт

Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).

Документ выглядит так:

В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.

Также можно заказать поэтажный план жилого помещения:

Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения. При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.

Паспорт БТИ

Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

  • дата ввода помещения в эксплуатацию;
  • материал исполнения стен, перекрытий;
  • количество комнат;
  • инвентаризационная стоимость объекта;
  • поэтажный план.

Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.

Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт. Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.

Проверка участников сделки, третьих лиц

Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.

Проверка продавца

В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Проверка третьих лиц

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.

В указанных ситуациях собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.

Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:

В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

Проверка доверенного лица

Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

Как проверить риелтора при покупке квартиры

Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

В ходе беседы нужно задать вопросы:

  • как долго работает организация на рынке недвижимости;
  • имеет ли агентство действующий статус юридического лица.

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

Риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

В процессе приобретения имущества на вторичном рынке задействован ряд третьих лиц – риелторы, юристы, родственники, поэтому необходимо учитывать все особенности процесса и исключить риски обмана, неуплаты:

  1. Если квартира в долевой собственности, продажа не может произойти быстро. Потребуется договориться о сделке с каждым из совладельцев и заключить один или несколько договоров. При этом один из содольщиков может действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
  2. Планируется расселение собственников. О том, что дом попал под программу реновации, жильцов предупреждают за год до сноса. Некоторые владельцы стараются максимально быстро избавиться от таких квартир, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о действующих программах в конкретном населенном пункте. Следует обратить внимание на время постройки и проект многоэтажки. Среди них есть те, которые были рассчитаны на срок эксплуатации 20-25 лет, а стоят уже около 60 (например — П32, П35, 1-464 и прочие).
  3. Рассматривая формы оплаты, рекомендуется выбрать аккредитив. Суть в том, что покупатель кладет нужную сумму в банк, а продавец сможет ее снять только после предоставления оформленного должным образом документа (например — договора купли-продажи).
  4. При планировании наличного расчета рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. При этом стороны заключают договор, при каких условиях они могут получить доступ к деньгам.
  5. Не следует соглашаться на предложение произвести расчет в местах массового скопления людей или без свидетелей. Мошенники могут опровергать факт передачи денег или инсценировать ограбление.
  6. Для гарантии совершения сделки может потребоваться внесение аванса или задатка. Если соглашаться, то только на аванс. В случае отмены сделки аванс возвращается. Внесение задатка грозит потерей уплаченных средств, если сделка не состоялась по вине покупателя, но есть и плюсы: при отмене по вине продавца залог возвратится покупателю в удвоенном размере.
  7. Необходимо обратить внимание на количество детей у владельца квартиры и их возраст. Если детей 2 и более, возможно, квартира была приобретена с использованием маткапитала. По закону родители должны были выделить несовершеннолетним долю в недвижимости, но не придерживались этого правила. При выявлении данного нарушения сделка может быть признана незаконной.
  8. Если среди совладельцев есть граждане, отбывающие тюремный срок, пропавшие без вести, высокая вероятность, что при возвращении ими будет реализовано право на проживание в жилье, которое придется оспаривать в суде.
  9. Сомнительными являются сделки, совершенные юридическими лицами. Необходимо выяснить, как квартира стала собственность госорганов, может ли прежний владелец восстановить права на имущество, оспорить отчуждение квартиры.

Советы юристов, что спрашивать у риелтора, собственника при покупке квартиры:

  • кому принадлежала квартира, как долго, на каком основании;
  • сколько лет постройке, когда последний раз производится капитальный ремонт;
  • почему продается квартира;
  • какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
  • количество жильцов в соседних квартирах;
  • когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
  • какие предметы останутся в квартире после продажи;
  • когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
  • какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).

После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади. Надеяться на риелторов нельзя, ведь сотрудничество не исключает отсутствия мошеннических действий, да и сам риелтор может отказаться «нечистым на руку». Поэтому лучший из вариантов — заняться поиском квартиры от собственника.

Как определить, есть ли иные претенденты на продаваемое жилье? Как узнать об обременениях на квартиру? Какие документы запросить у собственника для безопасной покупки квартиры? Обратитесь к юристу сайта ros-naslrdstvo.ru, чтобы бесплатно получить ответы на все вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Вторичной называют недвижимость, у которой уже были один или несколько владельцев. Покупка такого помещения связана с определёнными рисками. Существует риск столкновения с мошенником или неблагонадежным продавцом. Поэтому нужно заранее выяснить, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Важно детально изучить все особенности выполнения процедуры. О том, как выполняется действие, о пакете необходимых документов, особенностях составления предварительного и основного договора купли-продажи поговорим далее.

Варианты покупки имущества на вторичном рынке

Сегодня существует 3 способа приобретения вторички. Гражданин может:

  • Приобрести квартиру напрямую у собственника. Вариант используют чаще всего. Он требует наименьшего количества документов. Обычно в сделке фигурируют только продавец и покупатель.
  • Осуществить приобретение квартиры в ипотеку. В этом случае в сделке фигурирует третий участник – финансовая организация. Способ используют, если у гражданина не хватает денежных средств на оплату квартиры. Покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи. Затем оформляют кредитный договор с банком. Компании переводят деньги за квартиру продавцу. Однако заёмщик обязан предоставить первый взнос и уплатить сумму за пользование денежными средствами. Квартиру регистрируют в органах Росреестра. Заёмщик становится полноправным собственником жилья. Однако квартира будет находиться в обременении у компании до полного расчёта покупателя по обязательствам. Это значит, что совершать сделки с недвижимостью не получится. Все процедуры покупателю предстоит согласовывать с банком.
  • Использовать материнский капитал для покупки квартиры. Средства предоставляют семьям с детьми. В 2020 году выплата составляет 466617 руб. Мать или отец детей должны оформить именной сертификат. Деньги наличными не предоставляют. Их можно направить строго на определённые цели, одна из которых – улучшение жилищных условий. Покупка квартиры на вторичном рынке с привлечением средств материнского капитала возможна. Если ипотека для выполнения процедуры использоваться не будет, ребёнку должно исполниться минимум три года. Только после этого допустимо обращение в Пенсионный фонд и распоряжение средствами. Когда процедура выполняется с привлечением денег финансовой организации, ждать 3 года не нужно. Покупателю необходимо найти продавца, договориться о расчёте с помощью ипотеки, обратиться в банк, получить жилищный кредит и направить материнский капитал на первоначальный взнос или закрытие задолженности. Заём должен быть целевым. Если получен стандартный потребительский кредит, использовать деньги материнского капитала не удастся.

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Разбираясь, что надо знать при покупке квартиры, в первую очередь стоит изучить порядок выполнения процедуры.

Необходимо пошагово следовать следующему плану действий:

  • Найти предложения, удовлетворяющие запросы покупателя.
  • Встретиться с продавцом, посмотреть недвижимость и начать обсуждение деталей сделки.
  • Проверить личность продавца и юридическую чистоту квартиры. Для этого важно анализировать ответы собственника, познакомиться с комплектом документов, переговорить с соседями продавца, если это возможно.
  • Обсудить окончательную стоимость сделки, условия её заключения, порядок оплаты и передачи квартиры.
  • Стороны заключают договор купли-продажи квартиры.

Если присутствует потребность в использовании средств материнского капитала, покупателю необходимо обратиться в ПФР. В инстанцию предстоит предоставить заявление и копии ранее заключённых договоров. Когда покупатель хочет купить помещение в ипотеку, потребуется подать заявку в банк. Финансовая организация проанализирует обращение и вынесет соответствующее решение. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Покупатель становится собственником недвижимости после получения обновлённой выписки из ЕГРН. Стороны осуществляют взаиморасчёт, передают деньги и ключи. Покупатель может воспользоваться имущественным вычетом, если право на него присутствует.

Читайте также:  Топ-10 лучших агентств недвижимости Читы

Особенности проведения процедуры

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке не отличается сложностью алгоритма. В первую очередь предстоит найти недвижимость, которая устраивает покупателя по всем параметрам. Для этого стоит ознакомиться с сайтами или обратиться к опытному риэлтору. Специалист взимает комиссию за свои услуги. Её размер составляет от 2 до 8 % от стоимости сделки. Необходимо, чтобы у риэлтора присутствовало свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица. Дополнительно стоит проверить репутацию компании. Отзывы можно найти в интернете.

Кстати! Обязательно стоит настаивать на личной встрече с собственником. Только у него нужно уточнять все детали.

На этапе осмотра нужно запросить технический паспорт на квартиру. Предстоит сверить фактическую планировку и информацию, указанную в документе. Если присутствуют расхождения, стоит уточнить факт узаконивания перепланировки у продавца. Для этого можно попросить справку из БТИ. Дополнительно стоит обратить внимание на техническое и санитарное состояние квартиры.

Обязательно стоит проверить:

  • насколько стены и потолки ровные;
  • наличие сколов, трещин и плесени;
  • закрытие окон и дверей;
  • присутствие коммуникаций и их исправность;
  • работу сантехники.

Не все продавцы честно рассказывают о существующих недочётах. Поэтому покупателю стоит самостоятельно расспрашивать о каждой мелочи. Дополнительно стоит задавать уточняющие вопросы.

Вопросы, которые стоит задать продавцу:Пояснение
Кто является собственником квартиры по документам?Если хозяев несколько, это говорит о долевом или совместном владении недвижимостью. Лучше, чтобы был кто-то один. Так покупателю не придётся выяснять правоотношения с другими хозяевами и тратить время на сбор документации
При каких обстоятельствах и когда было получено право собственности на недвижимость?Лучше, чтобы право собственности возникло минимум 3–5 лет назад. Если продавец приобрел квартиру совсем недавно, стоит отнестись к покупке с осторожностью
Есть ли зарегистрированные лица в помещении?Продавец должен взять на себя обязательства по выписке прописанных лиц до заключения договора купли-продажи. Если граждане выписаны из квартиры временно, от такой сделки лучше отказаться. Лица, зарегистрированные в недвижимости, смогут на законных основаниях использовать её даже после продажи
Не наложено ли обременение на квартиру?Слова продавца необходимо проверить, изучив выписку из ЕГРН

Сделка считается рискованной, если квартира была получена в наследство. Наследники могут заявить свои права на недвижимость. Дополнительно стоит с подозрением относиться к приобретению приватизированных или купленных на материнский капитал квартир. Такие сделки обязательно требуют учёта интересов детей.

Какие документы могут понадобиться

Когда пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке изучена, стоит ознакомиться со списком необходимых документов. Бумаги требуются для заполнения договора купли-продажи, а также для проверки жилья на юридическую чистоту. Сведения во всех документах должны быть идентичными. Список бумаг может существенно различаться в зависимости от того, как именно заключается сделка.

Если имущество приобретается у собственника

Последовательность процедуры оформления считается самой простой. Пакет документов будет стандартным.

Для заключения сделки стоит запросить:

  • удостоверение личности продавца и выписку из ЕГРН;
  • архивную выписку из домовой книги и паспорт из БТИ;
  • правоустанавливающую документацию на квартиру и справку из БТИ, если была выполнена перепланировка;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • справку из психоневрологического диспансера, если присутствует сомнение в адекватности продавца;
  • разрешение органов опеки, если в недвижимости прописаны дети или несовершеннолетние являются её собственниками, а также недееспособные или частично дееспособные лица;
  • задокументированные и нотариально заверенные отказы от выкупа доли имущества, если квартирой владеет сразу несколько собственников;
  • нотариально заверенное разрешение супруга продавца на продажу имущества, если квартира была приобретена в браке.

Бумаги для оформления жилищного кредита

Если собственных средств у покупателя недостаточно, выходом из сложившейся ситуации выступает покупка помещения в ипотеку. Изначально продавец должен предоставить все вышеуказанные документы.

Покупателю стоит детально изучить бумаги. Не стоит надеяться на банк. Не всегда компания проверяет юридическую чистоту сделки вместо клиента. В организации только отслеживают, чтобы перечень документов был полным. Если же владельцем квартиры окажется мошенник, компания за это ответственности не несёт.

Обращаясь в финансовую организацию, покупатель должен иметь при себе:

  • документы, предоставленные продавцом;
  • удостоверение личности;
  • справку о доходах;
  • копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
  • бумаги на ценное имущество, если оно имеется в собственности;
  • результаты оценки квартиры.

Если покупатель хочет использовать материнский капитал

В этом случае стандартный перечень документов остаётся прежним. Если денежные средства используются в качестве первоначального взноса, финансовая организация дополнительно может запросить свидетельство о браке, паспорт или свидетельства о рождении детей.

Кстати! Далеко не все финансовые организации работают с материнским капиталом. Важно уточнять эту особенность перед подачей заявки.

Компания хочет быть уверена, что заёмщик является платежеспособным. Поэтому стоит быть готовым к тому, что дадут отрицательный ответ. Изучая документы, банки обращают внимание на кредитную историю.

Подготовка предварительного договора купли-продажи

Занимаясь сбором документов, покупатель и продавец могут заранее закрепить достигнутые договорённости. Для этого оформляют предварительный договор купли-продажи. Осуществление действий не является обязательным. Подготовка договора практически не отличается от составления основного ДКП. В тексте документа фиксируют все достигнутые договоренности.

Часто в бумаге отражают пункт об уплате аванса или задатка. Величина платежа составляет от 1 до 10 % от стоимости квартиры. Факт предоставления денежных средств необходимо подтвердить. Для этого составляют соглашение о задатке и расписку. Предварительный договор регистрировать в Росреестре не нужно. Обычно бумагу используют, если продавец и покупатель уверены в своих намерениях, но им необходимо время для сбора полной суммы денежных средств, подготовки документов и прочего. В договоре обязательно фиксируется дата заключения основного соглашения. До этого момента необходимо решить все вопросы.

Подготовка договора купли-продажи

Когда все нюансы выяснены, стороны составляют основное соглашение. К этому моменту покупатель должен проверить благонадёжность продавца и удостовериться в юридической чистоте квартиры. Документ обязательно оформляется в письменной форме. Количество экземпляров зависит от числа сторон, участвующих в сделке. Обычно это Росреестр, продавец и покупатель. Однако если в процедуре фигурирует нотариус, банк и прочие лица, для них также необходимо подготовить дополнительный экземпляр. В законодательстве отсутствует требование об обязательном нотариальном заверении соглашения.

Однако потребность в выполнении действия возникнет, если в качестве продавца выступает:

  • несовершеннолетний гражданин;
  • лицо, чья дееспособность ограничена;
  • недееспособный человек.

Аналогичные правила действуют, если покупатель приобретает не квартиру целиком, а долю в общей собственности. Обычно её покупка возможна лишь за наличные средства. Если речь идёт о получении банковского кредита или использовании материнского капитала, сделку одобрят только в случае натурально выделенной доли. Чтобы договор купли-продажи признали действительным, в нём должны быть отражены обязательные данные.

В перечень предстоит включить следующие сведения:

  • дату и место заключения сделки между покупателем и продавцом;
  • сведения о покупателе и продавце;
  • информацию о квартире с указанием технических параметров и местоположения;
  • стоимость недвижимости;
  • права и обязанности участников сделки;
  • порядок выполнения расчёта, разрешения споров, передачи квартиры;
  • ответственность сторон в случае срыва сделки;
  • дату вступления договора в законную силу;
  • подпись продавца и покупателя.

Отдельного внимания заслуживает заполнение пункта о произведении расчётов за жилплощадь. Здесь предстоит отразить, в каком размере, из каких сбережений и куда производится оплата. В тексте документа можно указать, что продавцу будет предоставлена вся сумма только после перерегистрации собственности. Так покупатель защищает себя от обмана. Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, дополнительно происходит заключение кредитного договора.

Обратите внимание: Оформлением документов занимается банк. Покупателю и продавцу необходимо внимательно изучить этот документ. Внимание стоит уделять процентной ставке и последствиям просрочки платежа. Условия не должны быть кабальными.

Если покупатель хочет воспользоваться материнским капиталом, после заключения ДКП предстоит посетить Пенсионный фонд. Сюда нужно подать заявление. Документ обязательно оформляют письменно, после чего заверяют у нотариуса и готовят обязательства о выделении долей детям и супругу.

Выполнить процедуру предстоит в течение 6 месяцев после того, как с квартиры будет снято обременение. ПФР рассматривает обращение гражданина в течение одного месяца. Затем выносится вердикт. Если он положительный, деньги перечислят по указанным реквизитам. Однако существует риск отказа. Гражданину обязательно сообщат причину. В этом случае все обязательства по договору покупателю придётся выполнять самостоятельно. Чтобы не допустить ошибок, лучше использовать образец договора купли-продажи квартиры.

Если помещение будет приобретено в ипотеку, стандартная форма документа не подходит. Лучше использовать другой образец.

Завершение купля-продажа вторичные квартиры

Когда основные процедуры выполнены, необходимо посетить Росреестр. При себе нужно иметь договор купли-продажи и дополнительные документы, на основании которых совершалось сделка. Заявителю предстоит оплатить госпошлину. её размер составляет 2000 руб. Получив обращение, представитель уполномоченного органа рассмотрит его. Если ошибки не найдены, квартиру перерегистрируют. Процедура занимает 7 дней. Если квартира куплена в ипотеку, до 5 дней. Когда сделку заверил нотариус, регистрация займёт до 3 дней.

Взаимозачёты выполняют на последнем этапе. Денежные средства могут быть предоставлены наличными или перечислены безналичным переводом. Если выбран первый метод, обязательно нужно попросить расписку о передаче и получении средств. Рекомендуется пригласить свидетеля, который в последующем сможет подтвердить, что деньги действительно были переданы. Если используется безналичный расчёт, просто переводить сумму продавцу крайне не рекомендуется. Эксперты советуют воспользоваться аккредитивом или банковской ячейкой. Покупатель сможет заранее положить сумму в хранилище и заморозить её. Продавец получит доступ к средствам только после выполнения всех обязательств.

Покупатель имеет право на имущественный вычет в случае уплаты налогов. Государство готово вернуть часть средств, если покупка была осуществлена напрямую у собственника или покупатель оформил ипотеку. Возврат не полагается, если помещение приобрели у близкого родственника, работодателя, с использованием государственных субсидий.

Дополнительные советы

Стоит детально изучить все особенности сделки. Важно удостовериться, что квартира была приватизирована. Помещение не должно находиться в ветхом или аварийном доме. Если выбор пал на такое жильё, стоит получить информацию о возможной реконструкции или планируемом расселении. Совершать покупку стоит весной или осенью. Зимой рынок в упадке из-за праздников, летом из-за отпусков.

Не стоит надеяться на банк или добросовестность риэлтора. Необходимо проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно.Проводить осмотр рекомендуется в светлое время суток. Спешить нельзя. Не стоит стесняться. Лучше задавать все вопросы прямо. Поговорить о помещении необходимо не только с самим продавцом, но и с соседями. В процессе официальной беседы покупатель может выяснить важные подробности о районе, жилье, особенностях оплаты коммунальных услуг и прочее.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

  • Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
  • Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка.
  • Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

  1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником,по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
  2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
  3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
  5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
  6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
  7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.
  8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
  9. Нарушение прав супругов .
  10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
  11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
  12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Читайте также:  Топ-10 лучших агентств недвижимости Улан-Удэ

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

  • состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
  • чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
  • состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
  • расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
  • материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
  • законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
  • социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

  • При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
  • Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
  • Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой , заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
  • Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку (подробнее см.: «Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры»). Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель , по обоюдной договоренности , тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
  • Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)»). Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

H 11 важных моментов при покупке квартиры на вторичном рынке в черновиках

Меня зовут Галамай Андрей.

Начну с того, что я не айтишник. Последние 14 лет я занимаюсь юридической практикой, из них 8 лет как адвокат. В последнее время заметил одну положительную тенденцию – ко мне за консультацией стало обращаться всё больше молодых людей, с просьбой помочь сопроводить сделку купли-продажи квартиры. В процессе общения выяснилось, что все они специалисты в сфере IT-технологий, которые и рассказали мне о Хабре. Я с интересом изучил этот ресурс и решил поступить так, как юристы обычно не поступают. Написать несколько статей с ответами на часто задаваемые вопросы. Чтобы вместо типовых консультаций (которыми заниматься не так интересно) можно было отсылать людей к статьям. А может быть, это все выльется в отдельный проект.

Сегодня – чеклист для приобретения квартиры. То, что рассказываю постоянно – первая статья в цикле.

«11 важных моментов при покупке квартиры на вторичном рынке»

Для граждан сделки с недвижимостью во многих случаях являются самыми важными сделками в жизни. Кроме того, сделки с недвижимостью являются непростым эмоциональным потрясением в жизни, так как в случае неверного юридического оформления документов, можно лишиться и денег, и недвижимости. Мошенничество с недвижимостью, к сожалению, далеко не редкость, как в России, так и в Украине.

Как уберечь себя от таких ситуаций — ниже.

1. Первое, на что следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Если цена более чем на 10% обычной, есть повод для беспокойства. Значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.

2. Второй важный пункт — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Граждане РФ проверить такие данные могут путем получения вписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Для этого необходимо обратиться с заявлением в РОСРЕЕСТР (ответ дается по закону в течение 5 рабочих дней. Фактически 12-14 календарных дней).

В Украине такую информацию можно узнать обратившись в Регистрационную службу и получить выписку из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество. С той лишь разницей, что такую выписку может получить собственник или уполномоченное им лицо.

3. Также, следует проверить отсутствие незавершенных споров по недвижимости. Для этого необходимо обратиться в суд по месту расположения квартиры.

4. Хорошим помощником будет профессиональный риэлтор или агентство недвижимости. Это, конечно, повлечет дополнительные расходы, но положительным моментом есть то, что недвижимость проверяется самим агентством. Продавцы с проблемными квартирами стараются избегать сотрудничества с агентствами, как впрочем, и мошенники. Очень важный аспект отношений с агентством, это заключение договора на услуги в посредничестве купли-продажи недвижимости, в котором прописываются все условия вашего сотрудничества и ответственность за их невыполнение. Это не должен быть договор консультационных услуг по сопровождению сделки.

И все же, обращение в агентство не дает 100% гарантии, что вас не обманут. Также, агентство практически не несет ответственности при возникновении проблем после сделки.

Помните — «Спасение утопающего – дело рук самого утопающего». Поэтому вычитывайте договора, которые подписываете.

Не давайте доверенности с правом продажи.

5. До момента заключения сделки, снимаются с регистрации все зарегистрированные лица в квартире. В том числе и несовершеннолетние. Узнать о всех зарегистрированных лицах в квартире можно в паспортном столе, по месту расположения недвижимости. В случае прописки в квартире несовершеннолетних детей, потребуется разрешение органа опеки на заключение сделки.

6. Заключайте договор купли-продажи недвижимости только с собственником, а не по доверенности. Необходимо обратить внимание на собственника — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Избегайте неадекватных, алко- и наркозависимых собственников жилья. Договор с таким продавцом может быть признан недействительным.

7. Следует проверить состоит, или состоял собственник в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В течении трех лет с момента расторжения брака, второй из Супругов имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры. В таком случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. Рекомендую взять такое разрешение даже гражданских супругов. Согласие супруга дается в письменной форме и заверяется нотариально.

Отсутствие долгов по коммунальным платежам, газу, воде, электричеству требуйте подтвердить документально, не нужно принимать любых расписок вместо официальных документов соответствующих органов.

8. Обратить внимание также следует на тот момент, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях можно порекомендовать подписать с продавцом квартиры соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.

Безопасным сроком для заключения договора купли продажи недвижимости после вступления в наследство, можно считать срок более 3 лет после принятия наследства. Это поможет избежать претензий третьих лиц на недвижимость.

9. Оформляйте договор купли-продажи у опытного нотариуса. Для граждан Украины нотариальное оформление является обязательным. Для граждан Российской Федерации есть возможность заключения простого письменного соглашения. Это, конечно, снижает затраты на оформление, но увеличивает риски.

Нотариус при заключении сделки проверяет чистоту недвижимости, а именно наличие запретов и обременений на недвижимость.

10. Очень часто в договорах купли-продажи недвижимости реальную цену занижают до минимальной стоимости БТИ. Это конечно экономия на налогах, но я бы не рекомендовал так делать. Лучше заплатить налоги и знать, что в случае если сделка будет оспорена, то вы, хотя бы сможете вернуть свои деньги.

11. До подписания договора купли-продажи недвижимости, я бы рекомендовал обратиться к адвокату. Это будет стоить не так дорого, значительно дешевле, чем потом судиться. В итоге вы получите независимую правовую экспертизу ваших документов и будете защищены от обмана.

P.S. Друзья, понимаю, что квартиру прямо сейчас покупают не все, что тема юридического сопровождения несколько нестандартна для данного ресурса, но буду благодарен за обратную связь – оказалась ли статья полезной или нет. Отдельно буду благодарен, если вы напишете, какие юридические вопросы хотелось бы осветить:

  • Интересует ли вас, читателей, подобная тематика?
  • Какие именно темы вас интересуют или на какие именно вопросы, вы бы хотели получить ответ юриста?

С этой целью я подготовил небольшой (3 вопроса) опросник и буду очень благодарен, если вы его заполните. yurbez.com/
На простые вопросы постараюсь ответить в комментариях. Про непростые, из опросника, буду планировать статьи, если эта тематика вообще окажется интересна хабравчанам.

Легких вам сделок.
Всех благ.
Андрей Галамай

Как правильно выбрать квартиру при покупке: плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья

Для многих приобретение собственной квартиры становится самой главной покупкой в жизни. Стрессы, волнения, долгий и мучительный выбор. Сегодня мы подробно рассмотрим, как правильно выбрать квартиру при покупке. На что необходимо обращать свое внимание, как не ошибиться при выборе, что является самым главным при выборе будущего жилья; стоил ли обращаться в агенства недвижимости или можно без потерь купить квартиру без риелтора?

Предлагаем посмотреть видео о некоторых тонкостях планировки, на которые тоже следует обращать внимание, чтобы быть на 100% осведомленным по вопросу выбора жилья.

Оглавление

Как выбрать хорошую квартиру?

Самый первый вопрос, который задают себе будущие владельцы собственного жилья: новостройка или вторичное жилье — как правильно выбрать квартиру при покупке и при этом не ошибиться? Однозначного ответа на этот вопрос нет, у каждого типа квартир есть свои преимущества и недостатки. Давайте для того, чтобы максимально разобраться в данном вопросе, рассмотрим более детально все преимущества и недостатки обоих вариантов покупки квартиры.

Как правильно выбрать квартиру при покупке новостройки

Новостройками принято называть квартиры, которые буквально только что сданы застройщиками. И вы, как покупатель, станете первым полноценным хозяином данной квартиры. Давайте рассмотрим все преимущества выбора новостройки в качестве объекта приобретения:

  • Цена. Как правило, квартиры в новостройках несколько дешевле, чем на вторичных рынках. Разница совсем небольшая и колеблется в пределах 5-10%. Но если инвестировать на ранних этапах застройки, то можно сэкономить до 40-50% от общей стоимости жилья.
  • Современная планировка. Ужасная планировка — это бич всего вторичного рынка недвижимости, благо новостройки лишены этого. Кроме того, при инвестировании на ранних этапах вы можете вносить корректировки в план вашей будущей квартиры, что является большим плюсом.
  • Большие и удобные подъезды. Если говорить о современных новостройках, то в подъездах можно буквально жить, они просторные и светлые. Помимо этого, в каждом есть минимум два лифта, один из которых грузовой. Больше нет проблем с тем, как поднять на этаж габаритный или очень тяжелый груз.
  • Современные системы охраны. В новостройки стороннему человеку попасть очень тяжело. Если раньше все ограничивалось подъездами, то сейчас огораживается и двор.

Как видим, преимуществ великое множество, и каждое лучше другого. Казалось бы, вопрос, как правильно выбрать квартиру при покупке новостройки и возникать не должен, ведь недостатков в подобном вложении нет. Однако правильно ли будет отдать сразу деньги застройщику? Далеко не всегда и вот почему. Нужно знать о нюансах вопроса, как правильно выбрать квартиру при покупке новостройки:

  • Сроки сдачи. Если вы планируете купить своё жилье в новостройке по самым привлекательным ценам, то будьте готовы, что вам придется подождать 2-3 года до момента, когда вы сможете запустить кота в квартиру. Сэкономив на деньгах вам придется заплатить своим временем.
  • Риски. Инвестиции в строящееся жилье — это повышенные риски. Всегда есть шанс, что ваш застройщик обанкротится, и вы останетесь и без денег и без квартиры. Единственный правильный вариант — работать только с проверенными компаниями, которые готовы предоставить вам большое портфолио.
  • Проблемы с инфраструктурой. Нужно понимать, что новостройки чаще всего возводятся в новых районах, где инфраструктура может быть неразвита совсем. Банально, вы даже не сможете выбрать, в какой магазин за продуктами идти, не говоря уже о других моментах, таких как больницы, школы, детские сады и места для проведения досуга.
    Если же дом возведен уже в развитом районе, то, как правило, возникают большие проблемы с парковочными местами, что критично, особенно в условиях большого города.
  • Отделка. Как правило, квартиры в новостройках сдаются с минимальной отделкой или без таковой вообще. Вам придется потратить время и деньги для того, чтобы сделать ваше проживание комфортным в новом доме.
  • Невозможность выбрать соседей. Для кого-то это покажется глупостью, но некоторые серьезно относятся к тем, кто будет их окружать, возможно, всю оставшуюся жизнь. В данном случае новостройку можно сравнить с лотереей.
Читайте также:  Топ-10 лучших агентств недвижимости Пскова

Как правильно выбрать квартиру при покупке на вторичном рынке?

Теперь давайте более детально рассмотрим рынок вторичного жилья. Для начала давайте выделим все преимущества подобных квартир:

  • Риски. Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, вы практически полностью сводите все риски к нулю. При вовлечении в процесс грамотных юристов шансы натолкнуться на мошенников отсутствуют полностью.
  • Нет необходимости ждать. Если вы купили квартиру, вы можете въехать в неё практически сразу, нет никакой необходимости ждать несколько лет, пока предыдущие жильцы не освободят жилплощадь.
  • Развитая инфраструктура. На рынке вторичного жилья с этим проблем гораздо меньше, чем с новостройками. Во всяком случае вы точно знаете, что и в каком состоянии находится рядом с вашим домом.
  • Коммунальное обслуживание. Как это ни странно, но стоимость коммуналки во вторичном жилье несколько ниже, чем в новостройках. Это связано с тем, что подобные дома заселены полностью и плата за обслуживание общих территорий распределяется на большее количество квартир.

Но, как и в случае с новостройками, у вторичного жилья есть свой ряд недостатков, которые важны при ответе, как правильно выбрать квартиру при покупке на вторичном рынке::

  • Основной недостаток вторичного жилья — его вторичность. На практике это означает, что вы должны быть готовы в любой момент поменять проводку или систему труб. Правильно это будет сделать сразу, чтобы в дальнейшем не возникало проблем.
  • Проблемы с подъездами. Немногие подъезды в относительно старых домах поддерживаются в приемлемом состоянии. Достаточно часто коммунальные службы просто закрывают на это глаза, а жильцы молча проходят мимо.
  • Цена за квадратный метр. Не затронуть тему стоимости квартиры невозможно. Зачастую стоимость квадратного метра на вторичном рынке несколько выше.

Получается, на вопрос “Как правильно выбрать квартиру при покупке на вторичном рынке?” ответ тоже будет состоять из нескольких пунктов, включающих плюсы и минусы подобного капиталовложения.

Как выбрать квартиру для покупки — пошаговая инструкция

Теперь давайте непосредственно рассмотрим сам процесс выбора квартиры. Как сделать это правильно, на что необходимо обратить свое внимание. Мы составили подробную инструкцию, которая поможет вам совершить этот не всегда простой выбор.

Шаг первый — выбираем район

Для начала необходимо правильно выбрать район. Если вы уже выбрали район, в котором хотите проживать, то можете пропустить данный пункт. Но мы вам советуем обратить на него внимание, так как тут будет затронуто несколько очень важных факторов, о которых вы могли не знать.

  • Транспортная инфраструктура. Этот вопрос как никогда актуален для больших городов. Большие и удобные транспортные развязки позволят сэкономить огромное количество времени, которое вы могли потенциально провести в пробках.
    Также к транспортной инфраструктуре относится и общественный транспорт. Сколько маршрутов проходит через ваш район, связывают ли они его с остальными частями города, насколько быстро можно добраться до центра — всё это имеет решающее значение. Отдельным пунктом стоит наличие метро в районе. Если недалеко от вас проходит линия, то это значительно облегчит ваше передвижение по всему городу. Так что первый совет, как выбрать квартиру, такой: не покупайте квартиру в доме, стоящем вплотную к остановке, но выбирайте вариант, достаточно близкий к транспортной развязке.
  • Общественная инфраструктура. Немаловажно наличие рядом социально важных объектов: школы, больницы, детские сады. Отводить ребенка в единственную в округе школу на другом конце района — сомнительное удовольствие. Как выбрать квартиру для покупки? Сначала посетить все интересующие вас заведения и оценить качество предоставляемых услуг, чтобы не жалеть в дальнейшем.
  • Экология района. Особенно это актуально в больших городах, где экологическая ситуация может кардинально отличаться. Обратите внимание, чтобы в выбранном вами районе не было крупных промышленных предприятий. Также плюсом будет отсутствие крупных междугородних трасс и ЛЭП высокого напряжения.

Руководствуясь этим, вы можете без проблем правильно выбрать район, в котором будет комфортно проживать вам и вашей семье. Следущий совет, как выбрать квартиру, – обратить внимание на дом, в котором хотите купить жилье.

Шаг второй — выбираем дом

Дома в одном районе могут быть очень неоднородными: старые хрущевки могут соседствовать с элитными многоэтажками. И если с выбором района мы разобрались, то как правильно выбрать дом для покупки квартиры? Секретов тут никаких нет, нужно обратить свое внимание на несколько моментов:

  • Общее состояние дома. Трещины, которые идут по корпусу дома, видно невооруженным взглядом. Их наличие говорит о том, что данное строение находится в аварийном или предаварийном состоянии. Покупка квартиры в таком доме будет явно не самым правильным решением.
  • Наличие дополнительного внешнего утепления. Если оно присутствует на всем корпусе дома, это еще не так страшно. Однако наличие подобных усовершенствований на отдельных участках коробки свидетельствует о том, что дом хорошо продувается, или присутствуют определенные проблемы с отоплением. Как выбрать квартиру для покупки правильно? Воздержаться от покупки в подобных «строениях».
  • Обязательно обратите внимание на лифт. Он вам скажет о многом, в том числе и о том, как к своим обязанностям относится управляющая компания.
  • Также обратите внимание на входные двери жильцов. Их качество и цена скажут о благосостоянии ваших потенциальных соседей. Дешевые, побитые временем двери явно свидетельствуют не в пользу заселения на данную жил площадь.

Если с этим все в порядке, то можно считать, что вы правильно выбрали дом и район, осталось дело за малым — понять, как выбрать хорошую квартиру.

Шаг третий — осматриваем квартиру

И вот мы подошли к самому главному пункту при покупке квартиры — собственно к самой квартире. И тут критериев к выбору у каждого действительно много, начиная от расположения окон и заканчивая высотой потолков. В данном пункте мы остановимся сугубо на технических аспектах данного вопроса:

  • Проверка скрытых дефектов. Это является ключевым моментом, камнем преткновения в вопросе, как правильно выбрать квартиру при покупке. Стены могут иметь множество скрытых дефектов, недоступных обычному взгляду. Для того, чтобы избежать покупки с подобным «сюрпризом», необходимо воспользоваться помощью специалиста со специальным оборудованием.
  • Обязательно ознакомьтесь с планом квартиры. Вполне возможно, что предыдущие хозяева произвели незаконную перепланировку. После покупки с них спроса никакого не будет, а разбираться с этим вопросом придется непосредственно уже вам.
  • Проверьте напор воды. Это серьезная проблема для многоэтажных домов, особенно для верхних этажей. Может банально не хватать давления, как следствие, вечером вы будете сидеть без нормального напора воды.

Это основные критерии, которые практически невозможно исправить, и если вы наткнетесь на них в процессе осмотра, то от покупки данной квартиры лучше воздержаться.

Совет, как выбрать квартиру: несколько нюансов

На этом инструкцию, как правильно выбрать квартиру при покупке, можно считать завершенной. Но стоит выделить еще несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание:

  • Состояние коммуникаций. В частности труб и электропроводки. Замена каждого элемента – это недешево и очень грязно, помните об этом.
  • Наличие счетчиков на воду.
  • Состояние полов. Особенно присмотритесь к плиточным полам, не стесняйтесь проверить их — попрыгать. Если плитка прогибается или издает непонятные звуки, то это свидетельствует о нарушении технологии укладки.
  • Проверьте ванну на наличие плесневого грибка. Не ленитесь проверить самые труднодоступные углы, именно там вы можете обнаружить большие скопления.
  • Проверка стеклопакетов на герметичность.

Совет, как выбрать квартиру при наличии каких-либо недочетов: не стесняйтесь говорить о них, ведь это поможет вам сбить цену на квартиру, особенно, когда вам этот «ремонт» пытаются продать вместе с квартирой.

Риелторы — стоит ли пользоваться услугами?

Если говорить о покупке квартиры, то нельзя обойти тему риелторов. Агенств так много, как и предложений жилья: как не запутаться в потоке информации, обязательно ли обращаться в агенство или реально купить квартиру без риелтора? Многие сомневаются, стоит ли пользоваться услугами подобных агентств, не возьмут ли они деньги ни за что? Стоит сказать сразу, что в большинстве своем риелторы знают, как выбрать хорошую квартиру, и помогают в подборе квартиры для покупки. Но не стоит доверять первым попавшимся агентствам. Можно выделить несколько правил, по которым стоит выбирать себе подобного посредника:

  • Присутствие на рынке не менее пяти лет. Это срок, который является некой проверкой, сможет ли данное агентство успешно закрепиться на рынке и заработать себе необходимую репутацию.
  • Желательно, чтобы ваши знакомые или близкие пользовались услугами данного риелтора. Если таковых не имеется, то обязательно ознакомьтесь с отзывами на независимых площадках в интернете.
  • В договоре на оказание услуг в обязательном порядке должно быть прописано: за что вы платите, сколько, и в какой срок риелтор обязуется подобрать вам квартиру.

Помимо этого, подобные агентства часто сопровождают сделку и при оформлении документов, являясь дополнительным гарантом честности происходящего.

Можно купить квартиру без риелтора. Если хотите знать как, то читайте наш материал: “Покупка квартиры без риелтора: экономим бюджет”!

Заключение

Сегодня мы подробно разобрали вопрос, как правильно выбрать квартиру при покупке. Теперь вы знаете, на что необходимо обращать свое внимание, и точно не ошибетесь при выборе нового жилья.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Ссылка на основную публикацию