Обратная ипотека в России

Обратная ипотека в России

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов тестирует новый механизм финансовой поддержки пенсионеров

МОСКВА, 8 октября – РИА Новости. Пенсии в России не такие большие, как хотелось бы, и зачастую одиноким старикам живется непросто. Чтобы облегчить им жизнь, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) отрабатывает в тестовом режиме новый механизм финансовой поддержки пенсионеров, аналогов которому на российском рынке нет. Особенно этот механизм актуален для одиноких пожилых людей, которым просто неоткуда ждать помощи. О том, как работает “обратная ипотека” в России, рассказал РИА Новости председатель совета директоров ОАО “АРИЖК” Андрей Языков.

Квартира, которая кормит пенсионера

“Обратная ипотека” – это новый для России ипотечный механизм, направленный на улучшение условий и повышение качества жизни граждан пенсионного возраста за счет имеющегося у них жилья.

Работает он следующим образом: одинокому пожилому человеку под залог его квартиры выдается специальный займ, который в зависимости от возраста заемщика может составить до 80% от рыночной стоимости квартиры. В отличие от обычных кредитов, погашать займ каждый месяц не нужно. Сумма займа вместе с процентами отдается после смерти пенсионера за счет продажи его квартиры, т.е. пенсионер только получает средства по согласованному графику под залог своего жилья.

В настоящее время “обратная ипотека” в РФ действует в тестовом режиме и на следующих условиях – пенсионер может получить либо всю сумму кредита единовременно, либо ежемесячно равными частями в течение 10 лет. Процентная ставка составляет 9% годовых.

В будущем предполагается расширение и сроков, и возможных графиков выдачи средств, в том числе предполагается ввести индексацию выплат.

В “обратной ипотеке” есть ряд преимуществ, которые делают ее безопасным и прозрачным механизмом:

– квартира остается в собственности пожилого человека до конца жизни, то есть никто не может выселить заемщика “на улицу” даже в том случае, если пенсионер проживет больше 10 лет. Если в качестве заемщиков выступает супружеская пара пенсионного возраста, это право сохраняют за собой оба супруга. В случае смерти одного из супругов, квартиру также никто не имеет право отобрать.

– заемщик и/или его родственники могут в любой момент выйти из “обратной ипотеки”, погасив долг и начисленные по нему проценты.

– у заемщика есть возможность получить всю сумму займа сразу и не беспокоиться, что ему что-то не доплатят.

Чем старше – тем богаче

Пока “обратная ипотека” работает в тестовом режиме, займы выдаются только в городах с населением от 500 тысяч человек (в том числе и в Москве), поскольку цены на жилье в них наиболее прогнозируемы. Требования к жилью ограничены квартирами в многоэтажных домах (более 4-х этажей).

Получить кредит по “обратной ипотеке” можно начиная с 60 лет, но здесь есть небольшой нюанс – чем старше заемщик, тем большую сумму выплат он может получить. Поэтому вступление в “обратную ипотеку” в 60 лет – не столь выгодно для пожилого человека. Кроме того, многие еще продолжают работать в этом возрасте и не так нуждаются в дополнительных деньгах. А вот к 68 годам многие граждане окончательно выходят на пенсию, перестают подрабатывать и расходуют ранее сформированные сбережения, что подтверждают проведенные нами исследования. Поэтому на наш взгляд, оптимальным возрастом для обращения за “обратной ипотекой” является 68 лет и старше.

Для успешного оформления кредита также следует учитывать, что:

– собственников не должно быть более двух человек, так как заемщиков по договору обратной ипотеки также может быть не более двух;

– в квартире не должно быть неразрешенных перепланировок;

– квартира не должна быть в аварийном состоянии и должна быть пригодна для жилья.

– в квартире не должны быть прописаны недееспособные наследники или иждивенцы (несовершеннолетние дети и внуки, дети-инвалиды), поскольку в таком случае кредитор не сможет продать жилье после смерти заемщика, а наследники будут не в состоянии погасить задолженность по “обратной ипотеке”.

Пока “обратная ипотека” проходит тестовый режим, письменного согласия родственников-наследников не требуется.

Страховка от доброты

Перед тем, как принять окончательное решение о выдаче кредита, АРИЖК проводит консультации с заемщиком и его родственниками, где они получают подробные ответы на вопросы и узнают больше об “обратной ипотеке”, а АРИЖК в свою очередь получает возможность оценить адекватность, настроение и потребности заемщика.

Заключение договора производится непосредственно с владельцем квартиры, и если он окажется недееспособен и не сможет самостоятельно принять решение о получении займа, то специалисты АРИЖК ни в коем случае не выдадут средства под ответственность его родственников или патронажных служб.

Если в будущем суд признает заемщика недееспособным и назначит законного представителя – опекуна, который будет действовать от имени пенсионера в части договора обратной ипотеки, агентство будет осуществлять периодический контроль состояния заемщика и предмета ипотеки. Установив факт расходования средств не на нужды заемщика, АРИЖК немедленно прекратит выплаты.

Кроме того, специалисты агентства всегда очень внимательно отслеживают цели, на которые пожилые люди берут “обратную ипотеку”. Только после того, как они удостоверятся в том, что пенсионер хочет потратить деньги исключительно на себя, выносится решение об одобрении “обратной ипотеки”. Особенно это касается тех случаев, когда выдается вся сумма займа единовременно.

В практике АРИЖК встречались ситуации, когда пожилые люди планировали потратить деньги не на себя, а на своих родственников. Так, например, одна пенсионерка хотела взять займ для того, чтобы вытащить из “долговой ямы” своего внука, а другая семейная пара хотела потратить средства на образование родственников.

АРИЖК такие вещи пресекает, обязывая пенсионера предоставить полную информацию о том, на что он планирует потратить деньги, а также необходимые для этого документы. Так, например, если речь идет об операции, не входящей в страховку, то должны быть предоставлены справки, проект договора и документы на оплату медицинских услуг.

Но самые нуждающиеся в подобной программе – наши сограждане старшего возраста, у которых нет никаких родственников и ожидать дополнительной помощи им не откуда.

Осторожно, мошенники!

Несмотря на относительно недавний запуск “обратной ипотеки”, на рынке уже появились мелкие мошенники.

Они начали предлагать эту услугу от своего имени, запрашивая при этом до 20% годовых. Через СМИ мы всегда предупреждаем пожилых людей, чтобы они внимательно смотрели, к кому обращаются, когда хотят получить займ.

Напомним, что настоящая “обратная ипотека” выдается только через АРИЖК и его уполномоченных представителей в регионах. Если пенсионеру, к примеру, звонят домой с предложением об участии в программе “обратная ипотека”, то это мошенники.

Зона покрытия агентской сети на сегодняшний день составляет 655 точек присутствия на всей территории страны.

Узнать о том, кто является уполномоченным представителем АРИЖК в регионе, можно с помощью горячей линии 8-800-700-700-2, там же можно узнать дополнительные подробности об “обратной ипотеке”.

Председатель совета директоров ОАО “АРИЖК” Андрей Языков

Обратная ипотека

В России с недавних пор начала работать обратная ипотека. Несмотря на то что мировая практика предоставления помощи пенсионерам под залог их имущества насчитывает несколько десятилетий, на территории РФ такой вид услуг появился только в 2011 году.

Работает ли обратная ипотека в России?

Что такое обратная ипотека и как она работает?

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.

В 2020 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

  • Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
  • После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
  • Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

  • Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
  • Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Условия и требования

Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.

Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:

  • Квартира находится в многоэтажном здании (не менее 4 этажей), в черте города.
  • Недвижимость не должна быть признана ветхим или аварийным.
  • У пенсионера отсутствуют долги по услугам ЖКХ.
  • В квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы (современная система газоснабжения, санузел, имеется горячая и холодная вода и пр.).
  • Квартира принадлежит только пенсионеру и не должна быть в долевой собственности.
  • Обязательно наличие страховки на случай разрушения или порчи.
  • К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:

    • Возраст: от 60/65 лет.
    • Гражданство РФ.
    • Отсутствие нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников или иждивенцев.
    • Максимальное количество созаёмщиков — двое, как правило, это супруги, являющиеся собственниками недвижимости и солидарными созаёмщиками.
    • Владение недвижимостью не менее 3 лет.
    Читайте также:  На сколько лет оформить ипотеку?

    Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.

    В 2020 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

    • возможности передачи в качестве залога не только жилья, но и транспорта;
    • увеличения категорий граждан, претендующих на оформление обратной ипотеки.

    Если сейчас обратная ипотека доступна лишь для пенсионеров, то после вступления в силу нововведений ею смогут воспользоваться и бедные, малообеспеченные граждане, имеющие в собственности недвижимость.

    Как оформить обратную ипотеку?

    Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:

    1. Найти банк, который предлагает данную услугу. Далеко не все банки РФ занимаются оформлением обратной ипотеки.
    2. Если найден кредитор, нужно зайти на его официальный сайт или прийти непосредственно в отделение и проконсультироваться с сотрудниками по поводу условий и требований.
    3. Подать заявление на оформление обратной ипотеки и пакет документов.
    4. После получения одобрения поехать в банк, заключить договор ипотеки и соглашение о страховании недвижимости.

    В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.

    Необходимые для заявителя документы:

    • паспорт РФ;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • техническая документация из БТИ;
    • страховые документы;
    • выписка из БТИ;
    • письменное согласие супруга/и на проведение сделки с квартирой и получение займа.

    В каких банках выдают обратную ипотеку?

    Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.

    В 2020 году оформить обратную ипотеку предлагают:

    Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

    К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

    Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

    Возможные риски

    Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

    Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

    Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

    Плюсы и минусы

    Как и любой другой вид кредитования, обратная ипотека имеет свои положительные и отрицательные моменты.

    Подчеркнём сначала плюсы:

    • Одинокий пенсионер, получающий мизерное пособие от государства, может прожить остаток жизни в финансовом благополучии, оформив обратную ипотеку.
    • При грамотно составленном договоре выгоду получает как пожилой клиент, так и банк.
    • Квартиру можно сохранить при условии, что родственники пенсионера после его смерти погасят образовавшуюся задолженность. Банки охотно соглашаются на подобную сделку, чтобы не тратить время на продажу квартиры.

    Минусы обратной ипотеки состоят в следующем:

    • Невозможно определить точный срок кредитования. Квартира, предоставленная в качестве залога, за длительный период времени может сильно обветшать и потерять в цене.
    • Условия программы довольно расплывчаты и не всем понятны.
    • Государство не защищает права граждан по данному виду кредитования и вся ответственность, а также финансовые риски ложатся на банки.
    • Процентная ставка по обратной ипотеке может с каждым месяцем увеличиваться, поскольку банк заинтересован в получении своей выгоды.

    Несмотря на то что обратная ипотека в полной мере ещё не заработала в России, перспективы у этого направления всё же есть.

    Необходимо только, чтобы государство разработало ряд программ, нивелирующих риски обеих сторон; а главной целью этих программ должно стать повышение уровня жизни пенсионеров.

    Обратная ипотека и ее особенности в 2020 году

    Нередко ежемесячных выплат после ухода на пенсию не хватает, особенно это касается лиц, не получающих помощь со стороны детей и внуков. Поэтому приходится задумываться об оформлении пожизненной ренты. Такой финансовый инструмент может быть реализован и с помощью банков. Разберемся, оформляется ли обратная ипотека в 2020 году в России, и как работает такая программа.

    Что это такое

    Несмотря на название, с классической ипотекой обратная сходства не имеет. Если жилищный заем в основном оформляют лица, у которых нет недвижимости, то обратная ипотека, напротив, для тех, у кого имеется в собственности жилье. Прежде чем отвечать на вопрос, что такое обратная ипотека, стоит уделить внимание пожизненной ренте.

    Суть ренты заключается в том, что одинокий пенсионер продает свое недвижимое имущество, но сохраняет право проживать в нем до наступления смерти. Покупатель обязуется содержать бывшего владельца недвижимости, пока последний не умрет. После смерти пенсионера новый собственник может распоряжаться жильем по своему усмотрению.

    Обратная ипотека наделена иным механизмом действия.

    Став участником данной программы, пенсионер передает банку свое жилье в залог, но продолжает проживать в нем. Финансовое учреждение при этом выплачивает пожилому клиенту ежемесячное пособие.

    После смерти заемщика банк продает заложенную квартиру, возвращает свои затраты.

    Ключевое отличие от пожизненной ренты состоит в том, что гражданин в любой момент может выйти из программы, уплатив банку определенную сумму, и вывести имущество из залога. Владельцем квартиры по-прежнему является заемщик. А рента означает окончательный переход прав собственности к покупателю.

    Обратная ипотека получила широкое распространение в США и в Западной Европе. Для российской банковской практики это новый продукт. Впервые он появился в стране в 2020 году. Инициатором введения программы стало Агентство ипотечного жилищного кредитования. Если за рубежом механизм обратной ипотеки отработан четко, то в России такая программа только начинает свою работу. С 2020 года ипотека доступна исключительно гражданам пенсионного возраста.

    Кто может получить

    Банк предъявляет следующие требования к будущим залогодателям:

    • гражданство РФ;
    • возраст не менее 68 лет;
    • отсутствие наследников.

    Кроме этого, существует ряд условий для тех, кто желает воспользоваться обратной ипотекой:

    • Гражданин владеет недвижимостью не менее трех лет.
    • Выплата денежных средств начинается после оформления договора и подписания соглашения о передачи имущества в качестве обеспечения.
    • От лиц, прописанных в квартире, потребуется нотариально заверенное согласие выписаться сразу же после смерти заявителя.
    • Недвижимый объект соответствует требованиям банка.

    Финансовое учреждение проводит тщательную проверку передаваемого имущества. Это может быть только квартира. Недвижимость также должна соответствовать определенным требованиям:

    1. Объект находится в пределах РФ.
    2. Квартира располагается в доме, в котором не менее четырех этажей.
    3. Жилье не является аварийным и требующим капитального ремонта.
    4. Право собственности оформлено на одного человека.
    5. Передача в залог сопровождается оформлением страховки на жилье.

    С 2020 года стали рассматриваться нововведения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

    • возможность передачи в качестве залога не только недвижимости, но и транспорта;
    • увеличение категорий граждан, имеющих право на оформление обратной ипотеки.

    Если сейчас ипотека, обратная кредиту, доступна лишь для пенсионеров, то после внесения изменений ею смогут воспользоваться и малообеспеченные граждане, у которых имеется в собственности недвижимость, но не хватает средств для проживания.

    Способы получения средств

    Законодательством предусмотрено две формы выплаты денег за передачу недвижимости в залог:

    • Одним платежом. Такая форма предполагает единовременную передачу денег гражданину. Размер займа рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры. Этот способ подойдет тем, кому необходима крупная сумма сразу, (например, на оплату дорогостоящего лечения).
    • Ежемесячные выплаты. Эта форма более популярна среди пожилых людей. Ведь такая прибавка к пенсии дает уверенность в завтрашнем дне. К тому же, если заемщик пожелает вернуть недвижимый объект, сделать это будет проще, чем при единоразовом отчислении.

    Порядок оформления

    Процедура оформления состоит из следующих этапов:

    1. Поиск финансового учреждения, в линейке которого присутствует такой продукт.
    2. Сбор документов.
    3. Подача заявки в банк на рассмотрение.
    4. Оценка недвижимости.
    5. Подписание кредитного соглашения и договора залога.

    В сроки, указанные в договоре, заявитель начинает получать ежемесячные выплаты.

    Необходимые документы

    Для оформления обратной ипотеки потребуется следующие бумаги:

    • заполненное заявление;
    • национальный паспорт;
    • правоподтверждающее свидетельство на жилье;
    • кадастровый паспорт;
    • справка, свидетельствующая об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги.

    После положительного ответа банка потребуются такие документы:

    • свидетельство о семейном статусе;
    • выписка из домовой книги, в которой указано количество прописанных лиц;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на жилплощадь;
    • нотариальное согласие супруга;
    • нотариальное согласие всех зарегистрированных на площади членов выписаться из квартиры после смерти собственника;
    • выписка из лицевого счета.

    Возможные риски

    Несколько пугает то, что недвижимость будет обременена банковским залогом. Однако не стоит бояться выселения из квартиры. Продажа имущества произойдет только после смерти заемщика, а до ее наступления он может спокойно проживать на своей жилплощади.

    Единственным поводом для выселения может стать факт неоплаты коммунальных услуг. Но даже в этой ситуации банк дает время на исправление ситуации. К тому же сумма задолженности должна быть существенной. Как правило, пожилые люди вносят квартплату исправно.

    Пенсионеров нередко обманывают близкие люди. Узнав о том, что банк выплачивает родственнику подобный кредит, они могут попытаться завладеть деньгами. Следует быть осторожнее. Желательно вовсе никому не рассказывать о заключенной с финансовым учреждением сделке.

    Куда обращаться

    Перечень кредитных организаций, работающих по описываемой программе, пока небольшой. В настоящее время обратную ипотеку предлагают оформить:

    • Росэнергобанк;
    • Мособлбанк;
    • Бинбанк.

    Розничные банки и вовсе не заинтересованы в данной программе. Это обусловлено следующими причинами:

    1. Нестабильность цен на рынке недвижимости. При выдаче займа у квартиры может быть одна цена, а после смерти заявителя она может существенно снизиться. Предсказать, когда заемщик уйдет из жизни, невозможно. Если это продлиться более 10 лет, не исключено, что банк потерпит убытки.
    2. Ограниченные финансовые возможности. Не у каждого банка найдутся средства на длительное обслуживание пенсионера.

    Преимущества и недостатки

    Главным минусом обратной ипотеки является то, что квартиру не получится передать по наследству. Однако для пенсионеров, которые находятся в плохих отношениях с родственниками, этот недостаток становится преимуществом.

    Читайте также:  Курортная недвижимость в Египте

    К положительным аспектам можно отнести:

    1. Получение дополнительного источника доходов в виде банковских выплат.
    2. Возможность вернуть квартиру, если заемщик передумает.
    3. Право собственности на недвижимый объект до конца жизни остается у заемщика, в отличие от договора пожизненной ренты.
    4. Снижение риска мошеннических действий со стороны родственников, желающих завладеть квартирой. Пока имущество в банковском залоге, никто не сможет его получить.

    Несмотря на то что в полной мере описываемая программа еще не заработала в стране, прогнозируется ее положительное развитие в будущем. Она направлена на вытеснение пожизненной ренты с рынка, а значит, на усиление безопасности для пенсионеров и повышение уровня их жизни.

    Пенсионеры смогут взять ипотеку в 2020 году: Видео

    Работает ли обратная ипотека в России?

    — Что вы можете сказать об «обратной ипотеке»? Есть ли фактически она сейчас в Москве и через какие институты реализуется?

    Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

    Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя. На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС). На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет. При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

    В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены. Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС. Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

    Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

    «Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

    Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

    «Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

    Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам. Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора. При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

    Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

    «Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

    В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки». Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

    Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

    Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

    В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

    Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%. Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК. Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

    Текст подготовила: Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Обратная ипотека в России в 2020 году

    Законное обоснование

    Договор обратной ипотеки сам по себе уже является нормой закона для заключивших его сторон.

    Он представляет собой соглашение между финансовым учреждением и владельцем жилья.

    По сделке недвижимость передается в залог под условием, что залогодатель будет пожизненно получать выплаты от залогодержателя.

    И только после смерти бывшего собственника жилье перейдет к новому обладателю.

    Условия получения

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    На данный момент времени закон устанавливает следующий ряд правил для того, чтобы воспользоваться обратной ипотекой:

    Недвижимость должна принадлежать заявителюна праве собственности на протяжении не менее 3 лет
    Денежные средства начинают выплачиваться только после оформления кредитного договораи подписания обеспечения в виде залога жилой площади банку
    Если в квартире кто-то прописанто потребуется нотариально заверенное обязательство этого лица о том, что он выпишется сразу же, как скончается должник
    Жилое помещениедолжно соответствовать ряду условий

    Повышенные требования предъявляются законом к самому объекту такого соглашения.

    Видео: обратная ипотека

    Под программу подпадают дома с каменным, железобетонным или кирпичным фундаментом.

    В наличии должна быть нормальная система жизнеобеспечения, функционирующая сантехника, целые окна и двери.

    Все сети должны исправно работать: электричество, газ, водопровод, канализация, отопление.

    Причиной отказа государства купить квартиру в ипотеку станет:

    Ее нахождениеза пределами РФ
    Расположение в домеэтажностью менее 4-х этажей
    Ненадлежащее, аварийное состояниене ликвидность, необходимость капитального ремонта и существенных вложений
    Долевая собственностьна недвижимость, даже в случае супругов
    Количество собственников более 2-х человеки отсутствие страховки на жилье

    Залогодателем по соглашению может выступать лицо:

    С гражданством РФи еще заемщик не должен был иметь наследников
    Достигшее определенного возрастапервоначально программой верхняя планка была ограничена 65 годами
    Действительно находящееся в сложном финансовом положениинуждающееся в улучшении жизни

    Но весной 2020 года Правительство РФ рассмотрело вопрос упрощения условий этой программы.

    Нововведения касаются:

    Залогового имуществаим может быть не только недвижимость, но и движимая собственность
    Субъективного составаучаствовать смогут не только пенсионеры, но и любые граждане, подпадающие под категорию малоимущих

    Что такое обратная ипотека

    Ее суть – в денежном компенсировании гражданам передачи прав на их жилье государству в собственность.

    При вступлении в сделку жилье оценивается, и если после смерти заемщика банк выручает меньше положенного от его продажи, то разницу компенсирует государство.

    При сравнении обратной ипотеки и пожизненной ренты первая оказывается намного выгоднее для пожилых людей:

    Не нужно ни на кого переоформлять свою квартируона остается в собственности
    Можно в любой момент вернуть обратно заемные деньгии выйти из программы
    Выплаты не зависят от прожиточного минимумасуммы выдаются крупные и возможны даже единовременное перечисление

    Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки, читайте здесь.

    Способы выплат

    Существует два варианта:

    Единовременнобанк сразу перечисляет всю оговоренную по соглашению сумму. За расчет берется рыночная стоимость жилья в месте его нахождения. Приоритетным является этот способ для лиц, которым необходимы крупные суммы – на лечение, покупку автомобиля и др.
    Ежемесячнов виде отличной прибавки к пенсии, при этом расчет будет напрямую зависеть от возраста заемщика – чем он старше, тем больше выплата
    Читайте также:  Топ-9 лучших агентств недвижимости Брянска

    Алгоритм действий

    Пошаговая инструкция:

    Найти агента, который работает с этой программойбанк или агентство ипотечного жилищного кредитования, и оговорить все условия участия
    Собрать необходимый пакет бумаг и оставить заявкутакая заявка рассматривается в течение одного рабочего дня
    Дождаться ответаи в случае одобрения заключить договора ипотеки, обеспечения залога и страхования
    Получать ежемесячные выплатыв оговоренных размерах и в обусловленные сроки

    Перечень документов

    Для подачи заявки по обратной ипотеке необходимо предоставить сотруднику:

    Заявлениеоригинал и копию удостоверения личности
    Свидетельство о праве собственности на жильеи кадастровый паспорт
    Технические характеристики жилого помещениятех паспорт, справка из БТИ, др.
    Платежки или справкисвидетельствующие о том, что нет коммунальной задолженности

    Уже по факту одобрения заявки нужно будет до подписания соглашения предоставить дополнительно документы:

    Справкуо семейном положении (свидетельство о браке)
    Выписку из домовой книгипо количеству зарегистрированных жильцов
    Выписку из ЕГРПоб отсутствии обременения (аренда, ипотека, арест и др.)
    При наличии супругаего согласие на залог, если право собственности на квартиру возникло во время брака
    Лицевой счетфинансовая характеристика

    Какие банки дают

    Пилотная программа на базе АИЖК была запущена не только в Москве, но и во всех городах, где население превышает 500 тыс. жителей.

    По первоначальным требованиям кредитование обратной ипотеки осуществляют такие агенты, как:

    Какие банки будут работать по обновленной программе, пока неизвестно. Вполне вероятно, что это будут те же самые кредитные организации.

    Образец заявления

    На готовом бланке заявитель указывает следующие данные о себе:

    • фамилию, имя, отчество и дату рождения;
    • телефон для связи и адрес электронной почты;
    • регион, город, адрес;
    • если документ в письменном виде, то проставляется дата и подпись.

    График платежей

    Он будет зависеть от возраста заемщика, но как правило, выплаты назначаются на срок до 120 месяцев.

    На заемные средства начисляются проценты по ставке 9% в год.

    Максимально по такой сделке с учетом всех платежей залогодатель получит до 80% от стоимости жилья.

    Платежи будут производиться равными траншами каждый месяц.

    Как только заемщик скончается, наследники вправе вступить в свои права и стать стороной по договору.

    Страхование квартиры при ипотеке, читайте здесь.

    Оценка жилья при ипотеке, читайте здесь.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
      • Регионы – 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Что такое обратная ипотека для пенсионеров

    Обратная ипотека – это банковский продукт, который во многих странах используют для повышения качества жизни пенсионеров. Рассмотрим, что такое обратная ипотека, на каких условиях она предоставляется, а также какие плюсы и минусы у нее существуют.

    Что такое обратная ипотека

    Суть программы заключается в том, что пенсионер передает банку в залог имеющееся у него имущество – квартиру. Взамен кредитная организация ежемесячно выплачивает клиенту определенную сумму, которая зависит от стоимости объекта и срока, на который заключен договор.

    На выплаченную пенсионеру сумму начисляются проценты – вознаграждение банка, которое он получит после смерти заемщика. До этого момента собственником квартиры остается пенсионер без права распоряжаться имуществом, поскольку на него будет наложено обременение. После смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение банка.

    Продав квартиру, банк вернет выданные заемщику средства и получит прибыль. Если у пенсионера есть наследники, им вернут остаток средств, вырученных от продажи жилья. Второй вариант – они могут выкупить заложенную квартиру у банка, вернув выданный пенсионеру кредит с начисленными процентами.

    Зачем нужна обратная ипотека

    Если цель обычных ипотечных программ – улучшение жилищных условий заемщика, то обратная ипотека призвана улучшить качество жизни людей, вышедших на пенсию. Заемщик будет пользоваться деньгами банка в пределах кредитного лимита, и тратить их на свое усмотрение, при этом возвращать кредит ему не нужно.

    Целевая аудитория подобных программ – одинокие люди пожилого возраста и люди, имеющие серьезные заболевания. Это социально незащищенные слои населения, уровень доходов которых не превышает прожиточный минимум, и отсутствует материальная поддержка со стороны близких родственников.

    Обратная ипотека напоминает договор пожизненной ренты: и в том и в другом случае жилье после смерти пенсионера переходит тому, кто выделял средства на его содержание. Но есть ряд существенных отличий:

    • При заключении договора пожизненной ренты пенсионер перестает быть собственником квартиры. У него остается только право пожизненного проживания. При обратной ипотеке заемщик оформляет залог, оставаясь собственником недвижимости.
    • Оформив обратную ипотеку, заемщик в любой момент может расторгнуть договор, вернув банку полученную сумму с процентами. Договор пожизненной ренты можно расторгнуть только по решению суда, если вторая сторона не исполняет своих обязательств.
    • Договор пожизненной ренты можно заключить с частным лицом или компанией, представляющей подобные услуги. Исполнение обязательств по договору никто не контролирует. Программы обратной ипотеки запускаются только под контролем государства и реализуются через уполномоченные кредитные организации, что дает заемщику определенные гарантии.
    • Плательщику пожизненной ренты не выгодно, чтобы пенсионер жил долго – это существенно увеличит его затраты на содержание. Банк, напротив, заинтересован получить больше процентов. Чем дольше проживет заемщик, тем больше получит банк после его смерти.

    Условия обратной ипотеки

    У программ обратной ипотеки есть установленные государством правила. Они рассчитаны не только на определенную категорию заемщиков, но и учитывают, какое имущество можно заложить, а также условия, на которых заключается кредитный договор.

    Требования к заемщикам

    Российские программы были рассчитаны на заемщиков, достигших возраста 60 лет. Но по факту банкам было выгодно работать только с клиентами старше 68 лет, иначе пенсионер мог выбрать весь кредитный лимит и продолжать жить в своей квартире. Несмотря на наличие залога до момента его смерти квартиру забрать нельзя.

    Обратиться за обратной ипотекой могли только граждане Российской Федерации, поскольку при возникновении разногласий имущественные права иностранных граждан урегулировать сложнее.

    Требования к имуществу

    Банкам выгодно брать в залог только ликвидное имущество, которое потом можно будет быстро реализовать. В связи с этим к объекту недвижимости также предъявлялись определенные требования:

    • квартира должна находиться на территории РФ;
    • на момент оформления обратной ипотеки заемщик является собственником не менее трех лет;
    • если собственниками квартиры являются супруги, то они оба должны участвовать в договоре;
    • в жилом объекте не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, а также третьи лица, имеющие инвалидность;
    • дом, в котором расположена квартира, должен иметь не менее четырех этажей;
    • объект должен быть в хорошем состоянии – аварийную и подлежащую сносу недвижимость банки не рассматривали;
    • если в квартире проводились перепланировки, они должны быть узаконены;
    • залоговое имущество подлежит обязательному страхованию от риска утраты или повреждения.

    Условия кредитования

    Кредит по договору обратной ипотеки выдавался на следующих условиях:

    • максимальная сумма – не более 80% от стоимости жилья;
    • срок кредитования – 10 лет;
    • минимальная ставка – 9% годовых.

    Риски кредитора при обратной ипотеке

    Несмотря на наличие залогового имущества при обратной ипотеке у банка возникают серьезные риски:

    • Инфляция. За период действия договора деньги обесценятся и доход, полученный от продажи квартиры, по факту будет меньше, чем банк мог получить, вкладывая средства в другие инструменты.
    • Падение цен на недвижимость. Квартира может подешеветь из-за негативных рыночных тенденций, а также из-за длительного отсутствия ремонта. В результате банк не только не получит прибыль, на которую рассчитывал, но и потеряет часть собственных средств.
    • Банк выдал кредитный лимит полностью, но не может забрать квартиру. Заемщик может прожить дольше, чем срок кредитования. В этом случае возврат средств откладывается на неопределенный период, что крайне невыгодно банку.
    • Наличие задолженности по коммунальным платежам в момент продажи. Если имущество можно застраховать от риска утраты или повреждения, то оплату заемщиком коммунальных платежей необходимо контролировать отдельно, иначе может накопиться задолженность.
    • Судебные иски от наследников. Даже если пенсионер самостоятельно принял решение и подписал договор обратной ипотеки, наследники могут настаивать на его недееспособности в силу возраста. Если суд признает их доводы весомыми, банк рискует не вернуть выплаченные пенсионеру средства.

    Риски заемщика при обратной ипотеке

    При обратной ипотеке рискует не только кредитор, но и заемщик. Почему программа может быть невыгодна пенсионерам:

    • Небольшая сумма кредита. Поскольку 80% от стоимости объекта – это максимальный размер кредита, банк может одобрить сумму, равную 50-60%, чтобы покрыть возможные риски за счет оставшихся средств. В результате размер ежемесячных выплат буде меньше.
    • Инфляция. Этот риск присутствует и у банка, и у заемщика. Если сразу после оформления кредита выплат будет хватать на все необходимое, то через десять лет ситуация может измениться.
    • Ликвидация банка. Если у кредитной организации будет отозвана лицензия, то выплаты могут приостановить, и возникнут проблемы с заложенным имуществом.
    • Дополнительные расходы. Пенсионер должен будет заказать независимую оценку имущества, ежегодно оплачивать страховку и платить за расчетно-кассовое обслуживание.

    Работает ли в России обратная ипотека

    Пилотный проект по запуску обратной ипотеки стартовал в России в 2012 году. Его реализацией занималось Агентство ипотечного и жилищного кредитования. Оно назначало уполномоченные банки и страховало риски кредитора, если заемщик будет жить, когда весь кредитный лимит будет выплачен.

    Повторная попытка внедрить обратную ипотеку была сделана в 2016 году. В результате запуск проекта был отложен из-за того, что механизм не до конца продуман и требовал доработки на основе анализа зарубежного опыта.

    Кроме этого, обратная ипотека может остаться невостребованной у заемщиков. Пенсионеры стремятся обеспечить детей, и не будут лишать их наследства для повышения собственного благосостояния. Для одиноких и больных стариков, не разбирающихся в тонкостях банковского кредитования, продукт может оказаться слишком сложным, и они предпочтут не рисковать имуществом, чтобы не оказаться на улице.

    Ссылка на основную публикацию