Особенности ипотеки на земельный участок

Земельная ипотека. Особенности покупки участков в кредит на сайте Недвио

Иметь свой дом за пределами города – мечта практически каждого. Особенно это актуально для жителей крупных мегаполисов, обитающих в среде постоянного шума, пыли, выхлопных газов и тяжелого производства. Однако, далеко не все имеют достаточно средств для того чтобы воплотить идею загородной недвижимости в жизнь. В этом случае может выручить ипотека.

Ипотечное кредитование загородной недвижимости еще не получило широкого распространения из-за сложности оформления пакета документов, в сравнении с другими видами кредитов, но с каждым годом набирает все большую популярность. Например, покупая землю сельскохозяйственного назначения, составляющую большие дорогостоящие территории и паи, фермеры, не обойдутся без такого займа.

Что такое земельная ипотека?

Ипотека на землю — это специальный вид кредитования, где залоговым имуществом выступает сам земельный участок (приобретаемый или тот, что уже находится в собственности). Понятие «земельная ипотека» подразумевает покупку земли под постройкой. Нередко бывает, что покупка земли и дома оформляется разными ипотеками – обычной и земельной, отдельными сделками, с разными сроками выплат.

Как оформить ипотеку на землю?

Далеко не на каждый приобретаемый участок можно оформить ипотеку. Банки неохотно заключают подобные сделки. Это связано с тем, что, как правило, под залог покупатели оставляют саму землю, и не всегда возможно быстро и выгодно ее продать, при неисполнении заемщиком обязательств.

Поэтому ипотеку предоставляют преимущественно крупные банки, такие как:

  • «Россельхозбанк»;
  • «РосЕвроБанк»;
  • «ВТБ 24»;
  • «Сбербанк»;
  • «Запсибкомбанк» и другие.

Какие земли можно приобрести посредством ипотеки?

При помощи подобного займа можно стать владельцем:

  1. участка под ИЖС;
  2. территории под строительство дачи (в различных садовых товариществах);
  3. земли для организации личного хозяйства.

А вот сельхозземлю не всегда получится приобрести таким путем. Обычно для этого используются классические схемы кредитования.

Какие требования банк выставляет к ипотечному заемщику?

  1. Возраст не менее 25 лет (но может варьироваться в зависимости от финансового учреждения);
  2. Наличие постоянного места работы и признание способности осуществлять регулярные платежи (в некоторых банках нет необходимости предоставлять справку о доходах);
  3. Наличие суммы для первого взноса не менее 25 %;
  4. Плюсом будет хорошая кредитная история.

Какие требования банк выставляет к участку?

Любое финансовое учреждение будет тщательно проверять участок под займ, оценивать его ликвидность, интерес для других покупателей, в случае Вашего отказа от выплат. Ликвидность при продаже земельных участков значительно ниже, чем квартир, и поэтому требования к ним более высокие:

  1. Желательно расположение земли максимально близко к населенным пунктам с развитой инфраструктурой;
  2. Участок должен иметь разрешение под индивидуальную застройку (ИЖС);
  3. Расстояние до ближайшего отделения банка-кредитора в пределах 50-70 км, иначе в ипотеке могут отказать, руководствуясь невозможностью выезда на осмотр из-за длины маршрута;
  4. Площадь участка должна соответствовать банковским критериям, и если она будет меньше – займ не дадут;
  5. Все документы должны быть в порядке, у участка быть собственник, четко обозначенные границы и отсутствие обременения в виде неуплаты налогов и другое;
  6. Удаленность от мест захоронений, отходов, вредных выбросов;
  7. Оценивается плодородность почв и возможность ведения на них сельскохозяйственных работ;
  8. Наличие близкой транспортной развязки;
  9. Плюсом будут наличие коммуникаций, озера, леса и другие блага.

Документы, необходимые для предоставления земельной ипотеки

  • Акт, в котором указана принадлежность участка к определенной категории и подтверждающий, что землю можно выкупать;
  • Паспорта и индификационные коды всех участников сделки;
  • Кадастровые документы (план, съемка, межевание и подписи владельцев соседних участков);
  • Правоустанавливающие документы (например, предварительный договор купли-продажи, где будет указано, что земля переходит в собственность заемщика, только после окончания всех платежей);
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на этот участок и согласие на продажу супругов, если таковые имеются;
  • В случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, потребуют наличие разрешений от органов опеки и попечительства (двух сторон: покупателя и продавца);
  • Отсутствие каких-либо задолженностей и обременений.

После предоставления всех бумаг, их направляют в аналитический отдел банка и на их основании принимается решение. В течении этого времени могут подаваться дополнительные запросы действующим собственникам, нотариусам, заемщикам, выдвигаться дополнительные требования.

Рассмотрение обычно длится до 5 дней. При положительном решении в оговоренный день заемщик передает банку первый взнос и начинает оформление права собственности на вновь приобретенный участок.

Куда обратиться за предоставлением ипотеки и на каких условиях?

Как описывалось выше, не каждый банк даст нужный займ. Вот несколько примеров банков, с указанными процентными ставками:

  • Сбербанк — от 12,75%;
  • Альфабанк — от 14,5%;
  • Тинькофф — от 10,2%;
  • Россельхозбанк — от 12,9%;
  • Банк Санкт-Петербург — от 14,75%.

Срок кредитования — до 30 лет. Условия, как и перечень документов, которые необходимы для получения займа, у всех финансовых учреждений одинаковые:

  1. После оформления права собственности на участок, он переходит к банку в качестве гарантии последующей выплаты. Если сумма не будет погашена, банк сможет продать участок на торгах, для возмещения своих расходов;
  2. Срок кредитования не менее одного года;
  3. Площадь земли должна находится в пределах от 6 до 50 соток. Больший размер уже считается промышленным, и ипотека на такие территории не распространяется. В этом случае придется воспользоваться обычным кредитом;
  4. Кроме этого, каждый банк, по-своему усмотрению, может называть дополнительные условия, в зависимости от Вашей конкретной ситуации.

К каким тратам нужно быть готовым будущему заемщику?

Оформление ипотеки – довольно затратная процедура. Кроме обязательных документов на земельный участок, придется оплатить услуги оценщиков, выезд специалистов на место для осмотра территории, комиссию выдачи денег.

Во всех банках предусмотрен первый платеж от 15% до 30% от стоимости и обязательно страхование: где-то только земельного участка, а в некоторых финансовых учреждениях еще и заемщика. Единственный банк, который предоставляет ипотеку с нулевым взносом – Россельхозбанк.

Далее составляется стандартный договор купли-продажи, состоящий из преамбулы, предмета договора, цены и расчетов, прав и обязательств, а также реквизитов сторон. Проводится обязательное страхование объекта. А кроме этого, отдельно составляется договор с банком, согласно которому владение переходит к банку до момента полного погашения ипотеки. Копия договора остается у банка и у заемщика.

Важно! Форма договора земельной ипотеки отличается от формы обычного кредитования. Важно обратить внимание на то, что заемщик имеет полное право застройки на обозначенной территории, поэтому нужно узнать четкие сроки возможности начала строительства и зафиксировать их письменно в присутствии нотариуса.

Кроме этого, ипотечный займ не может быть оформлен на часть земли. Все постройки неотделимы от земли, поэтому банк может распоряжаться ими по-своему усмотрению. Но реализовано это право может быть только с согласия заемщика.

Условия получения ипотеки в Сбербанке

Банк дает заем на срок до 30 лет под постройку или покупку участка, дома или дачи. Минимальный первоначальный взнос – 25%. Максимальная сумма займа оговаривается индивидуально, но должна составлять не более 75% стоимости залога.

Процентная ставка 13% — для обладателей зарплатных карт и выше, в зависимости от различных условий. Страхование и предоставление справок о доходах считаются обязательным. Возможно участие созаемщиков, тогда доходы суммируются. Возраст заемщика должен составлять не менее 21 года и не более 75 лет на момент окончания ипотеки.

Условия получения ипотеки в Россельхозбанке

Здесь действует несколько программ кредитования. Целевая ипотека – наиболее выгодный вариант, но размер кредита ограничен 20 миллионами рублей. Минимальная сумма – 100 ты. руб.

Займ выдается без подтверждения доходов до 30 лет. Процентная ставка зависит от первоначального взноса и суммы займа – от 13,5% до 16%. Если заемщик отказывается от договора страхования сумма увеличивается на 3,5% годовых. Комиссия за выдачу в этом банке не взымается, а при оплате зарплатной картой предоставляется скидка, в 0,5% от базовой ставки.

Условия получения ипотеки в ВТБ 24

На сегодняшний день этот банк прекратил выдачу ипотек под залог земли. В индивидуальном порядке может быть предоставлен займ по программе «Покупка нового жилья». Сумма кредита может быть от 1,5 до 90 млн. руб.

Ставка различная для постоянных и новых клиентов. Для первых она составляет 13,5%, для вторых — 14%. Срок выдачи денег – до 30 лет. Первоначальный взнос варьируется в зависимости от месторасположения участка земли и составляет от 20% до 30% стоимости. При отказе от страхования банк увеличивает ставку на 1%.

Условия получения ипотеки в Банке Санкт-Петербург

Это учреждение кредитует на срок до 15 лет, максимальная сумма займа составляет 10 млн. руб, а минимальный первый взнос – 30%. Ставка годовых варьируется от 16% до 17,5%, в зависимости от валюты кредитования. Тут обязательно наличие полисов страхования: личного, имущественного и титульного. В случае отказа процентная ставка может вырасти на 2,5%.

Выводы

Наиболее выгодными банками для получения ипотеки – являются Сбербанк и Россельхозбанк. Они предоставляют четкие прозрачные требования, максимальный срок кредитования и минимальные ставки. Только в Россельхозбанке есть возможность приобретения по данной программе сельскохозяйственной земли и не нужна справка о доходах, что упрощает процесс покупки для фермеров и предпринимателей. Любой банк охотнее пойдет по сделку, если в залог Вы сможете оставить и часть другого имущества – например квартиру.

Оформление любой ипотеки — достаточно трудоемкий процесс, и земельная — тоже не исключение. Однако при подкованности знаниями, соблюдении правил, требований банка и советов специалистов все пройдет быстро и гладко.

Ипотечный кредит на земельный участок

Институт ипотеки — продукт современной экономики, который активно развивается. Рыночная экономика не может существовать нормально без его надлежащего развития, так как ипотека — важнейший инструмент кредита.

Земельные участки также относят к предметам ипотеки. Регулируется вопрос законом 102-ФЗ от 31.12.2017 (Глава XI).

Рассмотрим особенности ипотеки земельных участков, а также могут ли земельные участки быть предметом ипотеки при продаже.

Читайте также:  Топ-10 лучших агентств недвижимости Красноярска

Виды земельной ипотеки и нормативное регулирование вопроса

Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней, в 2020 году определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ.

В России существуют следующие виды земельной ипотеки:

  • на покупку земельного участка;
  • на приобретение земли для строительства частного дома.

Перед подписанием ипотечного договора на покупку земли банк или другая кредитная организация определяет ее ликвидность. Если заемщик окажется неплатежеспособным, недвижимость можно выставить на торги, чтобы погасить долг.

Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.

Критерии земельного участка

Критерии, которые предъявляются к земельному участку для ипотечного кредитования:

  • земля предназначается только для жилищного строительства или под садоводческий участок;
  • наличие строго очерченных границ;
  • до участка можно добраться на общественном транспорте;
  • рядом хорошо развита инфраструктура;
  • банк не будет одобрять кредит на землю, которая расположена в промышленной зоне или рядом с экологически опасными предприятиями;
  • наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей;
  • на выбранную землю не должен быть наложен ареста, аренда;
  • на нем не должно висеть уже оформленного залога.
  • Самые востребованные земельные участки — участки в коттеджных поселках.

    Предмет ипотеки

    Предметом ипотеки согласно ст.62 ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

    • земли, которые не имеют ограничения в обороте;
    • если земля находится в общей долевой собственности, ипотеку устанавливают на участок, который принадлежит заемщику, выделенный из земли, находящейся в общей долевой собственности.

    Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита на земельный участок, если земля не подлежит залогу (ст.63, Закон «Об ипотеке»):

    1. Земельный участок находится в муниципальной, государственной собственности. Запрет позволяет сохранять целостность государства.
    2. Часть участка земли, площадь которой меньше установленной нормативно-правовыми актами (слишком маленький земельный участок).

    Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

    Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

    • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
    • план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
    • договор купли-продажи;
    • отчет эксперта-оценщика;
    • документ об отсутствии на участке построек.

    Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

    Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

    Преимущества такой ипотеки:

    • процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
    • большой срок погашения займа;
    • можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

    Кому вероятнее всего одобрят такой кредит

    Кредитный договор заключается только с:

    • гражданином Российской Федерации;
    • совершеннолетним (исключение — граждане пенсионного возраста);
    • лицом, имеющим стабильную занятость;
    • гражданин имеет достаточный для погашения постоянный доход;
    • есть хорошая кредитная история.

    Процесс оформления

    Шаги оформления ипотеки на земельный участок:

    • нужно выбрать отделение банка, в котором собираетесь взять ипотеку;
    • ознакомиться с требованиями кредитной организации;
    • подать заявку, дождаться одобрения банка;
    • подготовить документы на земельный участок;
    • банк проверяет документы;
    • получить кредитные средства и приобрести земельный участок, если у банка не возникнет возражений.

    Подробнее о договоре

    Договор ипотеки земельного участка – сделка о залоге недвижимого имущества, являющаяся гарантией возврата денежных средств. По договору о залоге земельного участка одна из сторон — залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

    Может получать удовлетворение денежных требований к должнику по обязательству из стоимости участка залогодателя (второй стороны) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

    Заключается договор в письменном виде, регистрируется органами государственной регистрации прав на недвижимость по месту нахождения участка. К документу прилагают кадастровый паспорт участка.

    В ипотечном договоре земельного участка указывают:

  • предмет ипотеки;
  • оценку;
  • размер, основания возникновения и срок исполнения ипотечного обязательства;
  • адрес участка и его кадастровый номер;
  • наличие объектов недвижимости на участке, если есть;
  • площадь участка;
  • назначение земли и цель ее использования;
  • право собственности;
  • название органа государственной регистрации прав на недвижимость, которая зарегистрировала это право.
  • Предметом договора часто являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

    Ипотека здания допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором построено здание или сооружение.

    Если земельный участок передали по договору аренды гражданину или юрлицу, арендатор участка может отдать арендные права в залог на срок договора аренды участка с согласия собственника участка.

    Официальное действие залога начинается с момента государственной регистрации сделки в территориальном отделении государственного реестра.

    Если участок является залогом по ипотечному договору, залогодатель вправе строить на нем все что угодно без ограничений от финансовых организаций. Ипотека автоматически распространяется и на данные объекты.

    Содержание пунктов

    Обычный ипотечный договор содержит следующие пункты:

    • шапку с наименованием адреса, датой составления договора, паспортными данными и адресом сторон;
    • предмет соглашения – основные и дополнительные условия, адрес участка, кадастровая стоимость, порядок продажи дома;
    • гарантии;
    • обязанность сторон;
    • страховые особенности;
    • ответственность;
    • итоговые нормативы;
    • реквизиты сторон, подписи.

    Альтернатива ипотеке земельного участка

    Несмотря на множество преимуществ, земельная ипотека — не самый из выгодных вариантов покупки земли. Земельный участок — нестандартный залоговый объект, а может быть еще и неликвидным.

    Банку невыгодно выдавать заемщику круглую сумму. Выдадут лишь маленькую сумму ипотеки.

    Для диверсификации своих рисков банк использует повышенный коэффициент для определения суммы займа: редкому гражданину хватит и половины денег на приобретение земли.

    Выход из ситуации:

    • предоставить банку залог;
    • оформить потребительский кредит;
    • взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

    Потребительский кредит поможет, когда выбранный участок не вписывается в требования банка. Стоимость земли невысокая, и выплатится долг по кредиту за 5-6 лет.

    Ипотека под залог недвижимости поможет, если участок банком не одобрен, а средств кредита на приобретение земли недостаточно. Процентная ставка по ипотеке выше.

    Аренда

    Можно сдавать в залог арендные права на имущество. Передаются в залог права аренды только в пределах срока договора аренды земельного участка. Арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника земельного участка.

    Залог права аренды участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, допустим без согласия арендодателя при условии его уведомления.

    Взыскание

    Взыскание на заложенное имущество накладывают, если гражданин не исполняет или плохо исполняет обеспеченное залогом обязательство: не платит или платит несвоевременно сумму долга. В таком случае предмет залога отчуждают по решению суда.

    Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, которое было заложено по ипотечному договору, по судебному решению. Исключение — допущено удовлетворение подобных требований без обращений в суд.

    Отсрочка на срок до года по просьбе залогодателя предоставляется:

    • залогодатель – гражданин, и независимо, какое имущество заложено им по ипотечному договору, если залог не связан с предпринимательской деятельностью;
    • предмет ипотеки – земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

    Реализуется (продается) заложенное имущество, на которое обращено взыскание, с публичных торгов на аукционе. Цель – выручить за продаваемое имущество наивысшую цену.

    Кредитор получает деньги по неисполненному обязательству, а должник получает разницу между суммой, которая получена при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.

    Что касается ипотеки земельных участков, которые предназначаются для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, предмет залога — земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность которой не разграничена.

    Эти участки передают в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на обустройство данных участков, иными словами, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

    Решение об ипотеке земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, принимают органы местного самоуправления. Решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ.

    Если земельный участок реализуют на аукционе, обязательны следующие условия:

    • начальную продажную стоимость устанавливают судебным решением об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по ипотечному договору;
    • организатор аукциона — специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия законодателя.

    Как только все аукционы объявляются несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека участка прекращается.

    Совершение сделки между физическими и юридическими лицами

    Заключение соглашения о предоставлении земельного участка в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами — стандартная процедура.

    Обычно заемщики получают ипотеку на основании предоставления недвижимого имущества, как залогового обеспечения сделки. Так кредиторы получают официальное право совершать взыскания на имущество, если гражданин не погашает задолженность.

    В остальном классический алгоритм действий выглядит так:

    • заключается кредитный договор, регистрируется в едином государственном реестре;
    • имущество используется заемщиком, исключением является возможность отчуждения земли без согласия банка;
    • оформляется закладная для удостоверения банка на право распоряжения залоговым имуществом;
    • регистрируются фактические имущественные права.

    Заинтересованное в ипотечном кредитовании лицо вправе строить любые объекты строительства на заложенной территории. Все сооружения будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения.

    Также допустимы договоренности о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий.

    Особенности ипотеки на земельный участок

    По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

    Согласно ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

    Читайте также:  Как досрочно погасить ипотеку в 2020 году

    Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности принимаются органами местного самоуправления.

    Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. ст. 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).

    В соответствии со ст.64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

    Земельный участок, приобретенный с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации этот земельный участок считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице предоставившего целевой жилищный заем на приобретение земельного участка федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

    Ипотека земельных участков

    См. также Информационное письмо ФНП “По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах” Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

    Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

    Согласно ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

    Залогодателем может быть

      1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или
      2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

    При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании .

    Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков :

      • находящихся в государственной или муниципальной собственности ( внимание! см. ниже!), а также
      • участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

    Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

    В настоящее время, в соответствии со ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

    Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

    Ипотека на основании договора

    Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены (ст. 9 Закона об ипотеке):

      • предмет ипотеки, его оценка,
      • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

    Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

    Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

    Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

    Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате .

    Ипотека на основании закона

    Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит (ст. 488 ГК РФ), если право собственности переходит с момента заключения сделки.

    Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки – земельный участок.

    Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены:

      • неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

    Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

    Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается (ст. 55 Закона об ипотеке):

      1. если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или
      2. если права залогодержателя удостоверены закладной.

    Особенности ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства

    В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки:

      1. находящиеся в муниципальной собственности, и
      2. земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

    Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

    Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления.

    Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Главные особенности земельной ипотеки и выбор банка

    В нашей стране и во многих других сама по себе земельная ипотека не пользуется столь значительной популярностью, как ипотека квартирная.

    И это касается как граждан страны, так и самих финансовых учреждений. Поэтому довольно часто возникают те или иные сложности, которые касаются не только оформления, но и выбора подходящего под банковские условия земельного участка.

    Земельная ипотека: главные особенности

    Действующее законодательство Российской Федерации гласит, что взятие земельных участков под ипотечный залог становится возможным, если только оборот участков полностью согласуется с действующими федеральными законами.

    К последним относятся положения Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

    В настоящий момент крупные банки страны реализуют только следующие программы ипотечного залога земельных участков:

    • Постройка жилого дома;
    • Покупка отдельного земельного участка.

    Фото по теме:

    Даже если предполагается приобретение земли под жилую постройку, к участку, как предмету залога, будут предъявляться довольно жесткие требования.

    В основном в этом и заключаются особенности земельной ипотеки как таковой. Участок может относиться к любым категориям по законодательству.

    Но если земля приобретается исключительно для ведения на ней сельского хозяйства – в этом случае следует ожидать трудностей с оформлением. Причина этого заключается в низкой рыночной стоимости, что невыгодно для кредитных организаций.

    Важной особенностью является разновидность разрешенного пользования участком.

    Также отказы часто следуют по причине того, что участок может находиться в муниципальной собственности или собственности государства, либо его размер меньше или больше установленного законом.

    А оценка земельного участка будет гарантированно стоить существенно дороже, чем оценка квартир. Кроме всего прочего, некоторые банки берут плату за оформление договора.

    О том как происходит оценка квартиры читайте в этой статье.

    Как выбрать банк для земельной ипотеки

    Перед тем как обратиться куда-либо, необходимо четко уяснить, какие именно земельные участки будут для кредитной организации наиболее предпочтительными:

    • Под застройку частным лицом;
    • Без любых обременений;
    • Расположенные близко к водоему;
    • Расположенные в экологически благополучных районах;
    • С уже полностью подготовленными техническими документами.
    Читайте также:  Лучшие агентства недвижимости Балашихи

    Существует еще несколько условий, которые повышают шансы заемщика на оформление ипотеки на земельный участок в том или ином банке:

    1. Участки с полностью проведенными коммуникациями;
    2. Участки с нормальной инфраструктурой;
    3. Участки с асфальтированными дорогами и в районе транспортных развязок.

    Фотогалерея по теме:

    Перед обращением в банк стоит четко представлять себе следующий момент. Очень немногие финансово-кредитные организации предоставят заем, если площадь участка будет превышать пятьдесят соток.

    Но если площадь менее шести соток, на оформление ипотеки тоже не следует особо рассчитывать. Удаленность от ближайшего населенного пункта будет также иметь важное значение.

    Касательно непосредственного выбора банков, то первое, что нужно, чтобы получить кредит на покупку земельного участка – это выбор земли. Однако, как показала практика, это трата лишних денег, сил и времени.

    В каждой кредитной организации имеются собственные условия и специфика заключения договора. Всегда стоит рассчитывать на то, что банк откажет по причинам, не зависящим от заемщика. Но можно максимально постараться избежать отказа.

    Полезное видео:

    Для этого:

    • Необходимо тщательно изучить условия выдачи земельной ипотеки;
    • Убедиться в том, что земля подходит под все критерии;
    • Выбрать наиболее оптимальный вариант.

    Несмотря на то, что банки принимают положительное решение довольно редко, даже в случаях, когда участок приобретается под строительство дома, эксперты рекомендуют следующую схему обращения, использование которой дает больше шансов на положительный результат.

    Действовать нужно следующим образом:

    • Изучить критерии приобретения загородной недвижимости;
    • Определить банк с наиболее подходящими условиями;
    • Переговорить с сотрудниками банка;
    • Подобрать земельный участок в ипотеку под эти условия.

    Сбербанк России: самый популярный вариант

    Сбербанк России, как и ВТБ24 и ряд других крупных банков, предлагает более жесткие условия по земельной ипотеке, если сравнивать с ипотекой квартирной.

    Это связано с тем, что в Сбербанке сама по себе программа приобретения земельных участков в ипотеку появилась всего несколько лет назад.

    Политика Сбербанка такова, что земельная собственность официально признается активом с низкой ликвидностью.

    Причина такого решения заключается в следующем:

    1. Сложность оценки земельного участка;
    2. Сложность оформления в собственность;
    3. Сложность проведения земельных сделок.

    На данный момент земельную ипотеку предоставляет меньшинство банков.

    Однако в Сбербанке действуют две полноценные программы:

    • Выдача займа на земельный участок для дачи (недвижимость за городом);
    • Заем на возведение жилой постройки.

    По первой программе существует возможность получить заем на следующие нужды:

    • Купить или построить дачу (коттедж и другое строение потребительского типа);
    • Завершить возведение строения;
    • Завершение возведения жилой постройки;
    • Покупка земли под завершение возведения жилой постройки;
    • Купить загородный земельный участок.

    Сбербанк, в отличие от многих других банков, не берет плату за рассмотрение заявки, а также не берет ее за оформление. Банк отличатся и особым подходом к каждому заявителю, ряд которых будет иметь особые льготы. В качестве примера льготников можно привести участников зарплатных проектов.

    Полезное видео:

    Вторая программа подразумевает ипотечный заем под вложение средств в строительство дома жилого типа. Здесь также не предусмотрена комиссия за рассмотрение и оформление. Важно отметить, что существуют определенные группы льготников.

    Ниже представлена таблица, где можно сравнить условия обеих программ.

    Суть условияПрограмма 1Программа 2
    Валюта займаRUBRUB
    Размер начального взноса0.1515%/10% (для льготников)
    Процентная ставка0.1313.5%
    Максимальный срок выдачи30 лет30 лет
    Минимальная сумма4500045000
    Максимальная сумма8 500 000 /85% оцен.стоимости8 500 000/85% оцен.стоимости
    ОбеспечениеЗалог/поручительствоЗалог/поручительство
    Привлечение созаемщиковДаДа
    Страхование (обязательное)ДаДа
    Способ погашенияАннуитетные платежиАннуитетные платежи

    Как можно понять из таблицы, условия программ мало чем отличаются друг от друга. Единственное отличие заключается в процентной ставке и первоначальном льготном взносе. Причем десятипроцентный первоначальный взнос по второй программе возможен только для молодых семей.

    О том каким бывает первоначальный взнос по ипотеке читайте здесь.

    Кто имеет больше шансов на получение земельной ипотеки

    В этом пункте подразумевается применение на практике условий большинства банков, в которых действует программа земельной ипотеки. Для наглядности опишем существующую ситуацию в виде небольшой таблицы:

    УсловиеСтатус
    ГражданствоГраждане Российской Федерации
    ВозрастОт 18 лет до пенсионного возраста
    Наличие регистрацииРегистрация по месту приобретения жилого участка и по месту подачи заявления на ипотеку
    ЗанятостьТолько постоянная занятость
    Уровень доходаСтабильный доход, достаточный для погашения займа
    Кредитная историяТолько хорошая кредитная история.

    В заключение следует сказать, что оформление земельной ипотеки в России – это реально. Но по-настоящему реальным это становится, если земельный участок полностью соответствует всем условиям, при соблюдении которых банки соглашаются выдавать заем.

    Также стоит обратить внимание на собственный статус гражданина и на собственную кредитную историю.

    Видео от эксперта

    Ипотека » Виды » Покупка земельного участка

    Особенности ипотеки земельных участков

    При заключении договора об ипотеки земельного участка особое внимание следует уделить предмету сделки. Необходимость определения признаков предмета ипотеки земельного участки в первую очередь вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить, может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора ипотеки. Несоответствие предмета ипотеки указанным ниже признакам является нарушением существующего российского законодательства:

    1. Первым признаком при определении предмета ипотеки земельного участка является его оборотоспособность. Залог земельных участков (по п. 1 ст. 260 ГК РФ и по п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке) допускается только в том случае, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земельное законодательство РФ относит к ограниченным в обороте:

    – участки лесного фонда;

    – земли сельскохозяйственного назначения;

    – земли, загрязненные опасными отходами;

    – земли, загрязненные радиоактивными веществами;

    – земли, подвергшиеся деградации и др.

    Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу предметом ипотеки не могут быть земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте применительно к нормам земельного законодательства.

    2. При определении предмета ипотеки земельных участков необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 336 ГК РФ законодательно может быть установлен запрет на залог того или иного имущества. Данное положение имеет подтверждение в ст. 63 Закона об ипотеке, по которой устанавливается запрет:

    – на залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Прежде всего, введение такого запрета исходит из необходимости сохранения территориальной целостности РФ и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться государством в хозяйственное ведение и оперативное правление. Однако тут же возникает противоречие в самом Законе об ипотеке, поскольку п. 1 ст. 6 Закон допускает ипотеку земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или оперативном управлении[19];

    – на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого и разрешенного пользования. Это связано с тем, что в различных регионах РФ количество используемой земли различается. В связи с этим регионы имеют различные нижний и верхний пределы размеров земельных участков.

    Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2 га, для огородничества – 0, 04 га, а для дачного строительства и для садоводства – 0, 06 га[20].

    Помимо уже перечисленных особенностей ипотеки земельных участков (ограничение и запрет в оборотоспособности), связанных, прежде всего с предметом залога, необходимо выделение ещё нескольких, немаловажных особенностей:

    1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает и ипотеку находящихся на ней зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, не распространяется. Однако данная норма в законодательстве носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора о залоге земельного участка могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

    В случае обращении взыскания на земельный участок, если договором не был предусмотрен одновременный залог, залогодатель сохраняет право на здание и сооружение. Плюс ко всему этому, при отсутствии одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части земельного участка, необходимой для использования здания и сооружения по назначению. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к зданию или сооружению через участок.

    2. Заключительной особенностью ипотеки земельного участка являются дополнительные условия к содержанию договора и дополнительной документации. Именно эти основания можно отнести к особенностям ипотеки земельного участка, поскольку их отсутствие дает право регистрирующему органу отказать в государственной регистрации прав на земельный участок.

    Первым дополнительным условием, как уже выше отмечалось в курсовой работе, является оценка земельного участка не ниже его нормативной стоимости (т.е. нижней границы стоимости земельного участка). При определении нормативной стоимости земельного участка в первую очередь учитывается фактическая площадь участка и некоторые специальные характеристики (месторасположение, рельеф, качество почвы и т.д.). Важность соблюдения этих требований связана с тем, что именно из-за неправильного составления этих показателей (к примеру, площади, месторасположения) возникают спорные моменты в судебной практике РФ. Примером этого служит дело, по которому, суд первой инстанции не проверил правильность площади пограничной территории земельного участка и его расположения, в связи с чем, собственник земельного участка был лишен права бессрочного пользования участком[21].

    Вторым дополнительным условием является приложение к договору об ипотеке в качестве дополнения копии плана (чертежа границ) этого участка, выданного комитетом по земельным ресурсам.

    Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

    Ссылка на основную публикацию