Снимаем жилье в Испании: особенности и условия

Все подробности об аренде жилья в Испании

Собираясь отдохнуть в Испании и задумываясь о проживании, часто мы первым делом думаем о гостинице. Однако в последнее время все большей популярностью пользуется съемное жилье. Это оказывается куда удобнее, чем отель, ведь в квартире есть все, что нужно для комфортного времяпрепровождения даже семьям с маленькими детьми. В зависимости от целей – отдых или долгосрочное пребывание – аренда жилья в Испании будет отличаться по условиям и стоимости.

Типы арендуемого жилья в Испании

Тем, кто едет в Испанию отдыхать, целесообразнее рассмотреть вариант жилья на берегу моря или в историческом месте. Краткосрочный съем подобных апартаментов будет стоить дороже, чем аренда объекта на длительный срок в жилой застройке, зато незабываемые воспоминания от отдыха будут обеспечены.

Отдыхающим подойдут:

  • апартаменты на побережье,
  • виллы c видом на море,
  • коттеджи на берегу, например, на Тенерифе,
  • таунхаусы,
  • бунгало.

Разброс цен на такие варианты жилья очень значителен: стоимость аренды может составлять от 100 до нескольких тысяч евро в сутки. Здесь все зависит от предпочтений и финансовых возможностей клиента.

Тем, кто нацелен на долгосрочную перспективу, советуем присмотреться к квартирам, которые расположены дальше от центра. Общественный транспорт в Испании недорог и ходит отлично, поэтому проблем со своевременным приездом на работу не будет, зато снимать жилье можно на десятки евро дешевле.

При желании можно еще больше сэкономить, и арендовать комнату в коммуналке либо поучаствовать в программе по предоставлению социального жилья (при наличии вида на жительство и прав на работу для мигрантов).

Поиск жилья с целью аренды в Испании

Поиск жилья в Испании проще всего вести просто не отходя от компьютера – многие испанские сайты предлагают тысячи вариантов объектов различных типов в аренду. Самые популярные из местных, уже проверенных, веб-сервисов:

  • сайт Idealista ,
  • веб-ресурс Enalquiler ,
  • площадка Pisos.com ,
  • Niumba ,
  • HomeAway ,
  • Airbnb Plus ,
  • Habitaclia ,
  • адаптированный для русскоговорящих клиентов сайт Muchosol .

Актуальным остается и для Испании портал Booking.com – глобальная система интернет-бронирования отелей и апартаментов.

Также без посредников можно поискать объявления в испанских газетах, например, печатных вариантах таких изданий, как: EM (El Mundo), El Pais, elEconomista.es. Важно учесть, что предложения с сайтов и газет разбираются очень быстро, поэтому лучше начинать прозванивать авторов понравившихся объявлений с самого утра.

Просматривая газеты с объявлениями об аренде, обращайте внимание на популярные сокращения и термины:

  • главная спальня – MBR;
  • двухместная спальня – DBR (habitación matrimonial);
  • отдельный – det (detached, исп. casa individual);
  • спальная комната – br (bedroom, исп. habitación);
  • столовая – din rm (dining room, comedor);
  • электрическое горячее водоснабжение – elhws (electric hot water service, calentador de aqua eléctrico);
  • горячая вода – HWS;
  • жилой – liv (living);
  • кухня – kit;
  • наличие камина – FP (frplc, fplc);
  • колониальный дом – Col;
  • калифорнийское бунгало – Cal Bung;
  • кухня, где мало пространства для еды – EIK;
  • кондиционер – c/a или CAC, ac, a/c (aire acondicionado);
  • посудомоечная машина – d/w;
  • канальное отопление – d/h (ducted heating, calefacción central);
  • двойные двери – D. dbl (puertas dobles);
  • бассейн на уровне земли – I/G pool;
  • панорамный вид – grt (vw, vu, vus, vws);
  • ночь в будни / ночь в выходные – Night M-F / Night S-S;
  • за календарный месяц – РСМ или pcm (por mes calendario);
  • полированные полы – pol flrs (pisos parqué);
  • стоянка – pkg или prkg (estacionamiento);
  • жилая комната – BDS (bedsitter, исп. dormitorio externo).

Часто с целью экономии времени и сил иностранцы, которые хотят поехать в Испанию на лето, для поиска жилья предпочитают пользоваться услугами риелторов. Многие российские агентства по недвижимости предлагают найти жилье и помочь в оформлении договора.

В качестве альтернативы можно рассматривать и их испанских коллег. Поскольку они часто имеют дело с иностранцами, многие из них говорят на нескольких языках. Однако риелторы из Испании больше нацелены на продажу недвижимости, поэтому вопросами аренды занимаются не очень охотно.

Основная оплата испанскому агенту недвижимости идет обычно от арендодателя, но с клиентов они также вправе потребовать некоторую сумму: либо фиксированную (от 250 евро), либо процент от месячной аренды.

Процесс оформления аренды и какие нужны документы

Для тех, кто отправляется в Испанию на отдых и нацелен на краткосрочную аренду, процесс оформления аренды жилья в Испании по шагам выглядит следующим образом:

  1. Подобрать подходящий по параметрам вариант жилья. Не забывайте обращать внимание на услуги, включенные в стоимость аренды.
  2. Забронировать место. На этом этапе также нужно окончательно определиться с датой въезда и выезда. После этого ждем, пока подтвердится бронирование, и затем вносим предоплату за бронь (как правило, 25–30 % от стоимости). Таким образом, жилье гарантированно закрепляется за съемщиком на заявленные дни. На этом этапе можно обсудить с арендодателем время и место получения ключей, подробности полной оплаты аренды и другие насущные вопросы.
  3. В том случае, если для получения визы необходим документ, подтверждающий, что иностранцу будет где жить на территории Испании, нужно запросить официальный ваучер от собственника жилья. Документ может быть отправлен обычной почтой либо по email.
  4. Заключение договора аренды (contrato de arrendamento или contrato de alquiler). В Испании договор на аренду недвижимости может быть заключен как устно, так и письменно. Это предусмотрено на законодательном уровне. Но для надежности все же стоит настоять на письменной форме сделки, особенно если вы не говорите достаточно хорошо по-испански. Не подписывайте бумаги, пока досконально не разберетесь в каждом пункте. При желании разорвать контракт арендодатель должен дать арендатору как минимум 30 дней до даты окончания договора.

Какие подготовить документы и что учесть при подписании договора

Долгосрочный съем жилья оформляется, как правило, на срок от 1 года. Каждый год или 3 года контракт продлевается, если владелец не заявляет о своем желании занять жилье. В последнем случае съемщику должны быть предоставлены 2 месяца на сборы.

Арендодателю разрешается поднимать сумму аренды (но не выше индекса инфляции), если в квартире будут улучшены условия. Однако улучшения должны соответствовать определенным стандартам и составлять в целом не более 20 % арендной платы.

До 2013 года, если арендатор решал выселяться раньше, чем закончится контракт, он должен был выплатить всю сумму ренты за период до окончания действия договора. С юридической точки зрения на сегодняшний день это не обязательно: минимальный срок аренды может составлять всего полгода, плюс скользящий контракт на 1 месяц. Пункт относительно выплаты на случай внезапного выселения лучше обсудить заранее и внести в договор.

Для подписания договора аренды на длительный срок иностранному арендатору понадобятся:

  • налоговый номер иностранца в Испании – NIE (Numero de Identidad de Extranjero);
  • документ, подтверждающий платежеспособность: справка с места работы о доходах либо ее можно заменить выпиской с банковского счета;
  • паспорт,;
  • другая персональная информация, если это необходимо владельцу апартаментов.

Также необходимо будет внести депозит – обычно это сумма, эквивалентная арендной плате за один или несколько месяцев.

Кроме депозита, в случае краткосрочной аренды при заселении на объект хозяева требуют определенную сумму залога – то есть гарантию того, что арендатор не испортит имущество во время своего пребывания. Если в момент выезда гостей в квартире все будет в порядке, сумма полностью возвращается.

Цены на аренду жилья по Испании

Стоимость аренды недвижимости в Испании зависит от многих факторов. Вид жилья, площадь, наличие террасы, расположение, срок аренды, сезон – все это влияет на ежемесячную стоимость, запрашиваемую хозяином.

В Барселоне, чтобы снять меблированные апартаменты площадью 900 м кв. на месяц, придется заплатить около 875 евро, в Мадриде такой же по параметрам объект будет стоить чуть дешевле – 853 евро/месяц.

Довольно значительно отличаются цены на недвижимость разных типов:

  1. Комната – самый недорогой вариант на пару-тройку дней, больше подойдет,тем, кто проездом в Испании. За сутки можно уложиться всего в 25–50 евро.
  2. Квартира – отличное решение, если цель – комфортно отдохнуть в Испании. Явный плюс для тех, кто едет большой компанией. Можно снять просторную квартиру, а платеж разделить на всех. Практично и комфортно.
  3. Вилла или коттедж в Испании. Аренда такого типа жилья обеспечит качественный отдых для нескольких семей. Если снимать бунгало или таунхаус, у каждой группы будет даже свой отдельный вход. Как правило, при таких домах есть свой бассейн, сад, парковка. Цены сильно зависят от расположения объекта: в Марбелье вилла будет стоить примерно 1250 евро/неделю, а на побережье Коста-Брава – почти в 2 раза меньше – 770 евро/неделю.

По уровню жизни столица и другие крупные города страны, безусловно, очень привлекательны для мигрантов. Соответственно, арендовать жилье, например, в Мадриде, Барселоне, Аликанте, Севилье (Андалусия), Сан-Себастьяне, будет недешево. Для экономии средств рекомендуется присмотреться к менее известным, но более доступным для жизни пригородам: Трес-Кантос, Лас-Росас, Мостолес, Алькобендас, Мурсия.

Стоимость аренды в городах Испании

Средняя цена за 1-местные апартаменты в центре города в Испании составляет 538 евро/месяц, за 3-местные повышается до 875 евро/месяц. На окраине, соответственно, цифры составят 402 и 636 евро/месяц.

В центре Ибицы (Балеарские острова) стоимость аренды жилья на одного человека составит 833 евро/месяц, на окраине – 666 евро/месяц. Бильбао предлагает то же за 740 и 590 евро/месяц, Севилья – за 570 и 420 евро/месяц.

Более подробно среднюю арендную плату по испанским городам смотрите в таблице.

Город в ИспанииСтоимость аренды в месяц, евро

Центр, одна кровать

Стоимость аренды в месяц, евро

Окраина, одна кровать

Стоимость аренды в месяц, евро

Центр, 3 кровати

Стоимость аренды в месяц, евро

Окраина, 3 кровати

Мадрид86464215821070
Барселона

(Каталония)

89669414951074
Аликанте450357658533
Альмерия336266556450
Бенидорм483386770600
Бильбао7455861222888
Канарские острова6755161025750
Малага575446958694
Пальма де Майорка8046051275871
Севилья574424956663
Валенсия567397928618
Бадахос425350525450
Бургос431356725533
Кадис425350700550

Кроме собственно арендной платы, при долгосрочном съеме жилья также отдельно нужно платить за коммунальные услуги: свет, отопление, воду, газ, телефон, интернет.Детальнее изучить и сравнить актуальные цены на аренду недвижимости в других местах Испании можно на сайте глобальной базы данных Numbeo .

Из чего состоит арендная плата

Вопрос, о котором возможно задумывались многие, – от чего же все-таки зависит стоимость аренды квартиры? Не является ли предлагаемая владельцем цена завышенной или заниженной?

Первый момент, влияющий на арендную плату, – это стоимость покупки данной недвижимости. Поделив общую сумму, полученную от аренды за год, на стоимость объекта, можно рассчитать рентабельность сдачи этого жилья в процентах. Расчёт в обратном порядке позволит понять, сколько лет нужно сдавать недвижимость для того, чтобы окупить 100% ее цены при покупке.

Также ставка ежемесячной платы за жилье определяется уровнем спроса и предложения на рынке недвижимости, типом объекта, его расположением, площадью и прочими факторами. Величина арендной ставки для арендатора не должна превышать затраты на содержание кредита из банка на покупку какого-либо имущества.

Распространенные вопросы об аренде жилья в Испании

Ниже ответим на самые популярные вопросы от наших читателей.

Обязан ли арендатор жилья платить налог на недвижимость и страховку

По умолчанию человек, арендующий жилье в Испании, должен оплачивать все счета, которые выставляются поставщиками коммунальных услуг, а также IBI – налог на владение недвижимостью, и страховку. Иное возможно, если это предварительно предусмотрено в договоре на аренду.

Вернет ли хозяин жилья залог, если наниматель съезжает раньше установленного срока по собственной инициативе

Если между арендодателем и съемщиком жилья был заключен договор, то съезжая раньше прописанного там срока по своей инициативе наниматель нарушает условия контракта. В этом случае владелец квартиры вправе не возвращать залог.

В ситуации, когда сам хозяин жилья требует от арендатора съехать ранее срока окончания договора, он обязан вернуть страховой договор и предоставить жильцу время на сборы и поиск новых апартаментов.

Можно ли снять квартиру в Барселоне на месяц

Да. Вы можете снять квартиру в Барселоне на месяц. А также на любой другой необходимый срок,более или менее длительный. Отдельная квартира, в отличие от гостиницы, позволит ни от кого не зависеть и чувствовать себя как дома. Для выбора подходящего варианта можно посетить один из сайтов, которые приведены в статье, либо обратиться в специализированное агентство.

Подведем итог: выгодно ли снимать жилье в Испании

Для туристов, путешествующих в Испанию, аренда апартаментов имеет множество преимуществ в сравнении с номером в отеле.

  1. Снять квартиру часто бывает дешевле, чем номер в гостинице.
  2. Аренда квартиры возможна в любом понравившемся районе.
  3. На съемной квартире можно чувствовать себя, как дома, чего не скажешь о гостиничном номере.

Из недостатков съема жилья можно отметить разве что случаи мошенничества, что может случиться при бронировании объекта у непроверенных источников. Также при интернет-заказе недвижимости иногда случаются ситуации, когда картинка на сайте совсем не соответствует действительности. Чтобы подобных неприятностей не произошло, оплачивайте бронь только в случае полной уверенности в выборе. Читайте отзывы о хозяевах, либо доверьте выбор апартаментов профессиональным агентствам недвижимости.

Испания #16 цены на жильё, обзор квартир: Видео


Сдача своего жилья в аренду в Испании – подводные камни

Часто приходится читать фразы из серии: “Возьму ипотеку, куплю домик в Испании, буду его сдавать и гасить ипотеку”. Или: “Куплю квартиру, с осени по весну буду ее сдавать, а летом буду сам приезжать”.

Так вот, по поводу “сдавать с осени по весну” – об этом лучше сразу забыть. Никому это жилье не будет нужно с осени по весну. Я знаю десятки квартир-домов, принадлежащих русским и пустующих в этот период, – владельцы не могут их сдать.

Если сдавать временно, то жилье будет (если будет) пользоваться спросом только в высокий сезон. Если сдавать постоянно, то вы туда летом сами приехать не сможете.

Теперь по поводу постоянной сдачи. Да, теоретически – это работает. Практически – вас с этим делом может ждать оглушительный облом. Нет, конечно, если купить квартиру в хорошем месте в Барселоне, где всегда есть устойчивый спрос на аренду, то вы ее, скорее всего, сможете сдать. (Другой вопрос, что из этого получится: о проблемах – ниже.)

Но если купить квартирку-домик где-нибудь на побережье, то и с постоянной арендой вполне могут быть проблемы: там нормальный спрос только в сезон, а в сезон хочется приехать самому. Да и если покупать недвижимость чисто под сдачу – тоже лучше не рассчитывать, что вам удастся нормально забить весь сезон без серьезных “дырок” в неделю-две-месяц, даже если вы дадите привлекательную цену. Это уж не говоря о том, что при сдаче жилья в сезон с этим надо конкретно работать: там будет куча всевозможных проблем.

И еще один момент, который нужно четко учитывать, строя радужные планы на покупку жилья под постоянную сдачу. В Испании очень своеобразные законы.

Представьте себе ситуацию. Вы сдали квартиру (дом) в постоянную аренду. Встречались с арендаторами – благообразные дедушка с бабушкой откуда-то из Валенсии. Или из Перу. Или из Зажопинска – неважно. Подписали стандартный контракт на постоянную аренду с пролонгацией до трех лет. Они заплатили за месяц вперед плюс депозит. И даже следующие два месяца исправно платили. А потом платить вдруг перестали. И коммуналку, которая первый раз пришла только через три месяца, не оплачивают.

Вы приезжаете к своему дому и пытаетесь с ними поговорить – арендаторы к вам не выходят, вас зайти не пускают и тут же вызывают полицию. Приезжает полиция. Заходит к ним в дом, эти люди показывают договор аренды, после чего полиция выходит к вам и говорит, чтобы вы отсюда быстро убирались. Если вы попытаетесь проникнуть на территорию своего дома – вас арестуют. (Это не шутки: вы не имеете права входить на территорию своего сданного в аренду жилья без приглашения арендаторов.)

В доме заканчивается солярка, на которой работает котел для горячей воды и отопления. Жильцы накупают электрических обогревателей и используют их круглосуточно: они все равно не собираются платить за электричество. Вы получаете счета за электричество на 700-800€ в месяц. Приходите в энергетическую компанию и просите отключить ваш дом от электричества. Вам говорят, что пока не могут это сделать – даже по вашему заявлению. Вот когда компьютер сообщит, что ваш дом нужно отключить за неоплату – тогда отключат. Но это может произойти не очень скоро.

Ну и в этом случае писать заявления в полицию бесполезно совершенно. Это не дело полиции – разбираться с вашими арендаторами. Это дело суда. И пока полиция не получит постановление суда о выселении жильцов – они и пальцем не пошевелят, законы такие. И до решения суда вы также не можете пытаться как-то повлиять на арендаторов: врываться в дом, ласково увещевать их с помощью бейсбольной биты и так далее – за это сами можете получить тюремный срок.

Поэтому вам придется по полной программе затевать судебную процедуру, причем еще и нанимать хорошего адвоката, чтобы попытаться как-то ускорить процесс. А процесс – небыстрый.

До первого заседания пройдет 6-8 месяцев. И дальше – зависит от поведения арендаторов. Если они явятся на суд и заявят, например, что они вам все прекрасно платят, только наличными и без расписок, – тогда будет назначено новое судебное заседание. Если они и на второе заседание явятся и снова будут возражать – может быть еще и третье заседание (причем каждое следующее – тоже через пару месяцев). И только на третьем заседании, если арендаторы не представят убедительных (а не голословных) доказательств своей правоты, будет постановление о выселении. Вот тогда полиция их выселит в 24 часа.

Впрочем, есть и нюанс. Если в арендуем доме живет хоть один малолетний ребенок, а арендаторы смогут доказать, что им больше негде жить, – вот такие суды могут затягиваться на годы, прецедентов было немало.

Я о подобных проблемах с арендаторами много читал на форумах, слышал от знакомых, и, более того, в подобную ситуацию попал один мой друг, так что я данную историю знаю во всех подробностях. Ему, правда, удалось получить уведомление о выселении арендаторов в первом же судебном заседании, но сколько там было потрачено нервов и денег – не передать. И расхлебывать потом это все ему пришлось долго, не говоря уж о том, что дом, который эти негодяи оставили в ужасном состоянии, пришлось ремонтировать. Можно, конечно, дальше судиться по поводу возмещения ущерба, но это вообще 3-5 лет без какой-либо гарантии результата.

Поэтому подумайте еще раз о светлой идее “куплю квартирку в Испании, буду сдавать – через несколько лет ее окуплю”. Это очень мало у кого получается. Точнее, я не знаю вообще ни одного человека, которому это удалось. (Впрочем, понятно, что у меня выборка – нерепрезентативная.)

Но есть и более интересный вариант, о котором российские покупатели жилья почти ничего не знают. Я о данном явлении также неоднократно читал на испанских форумах, но думал, что это просто такие страшилки – мол, не может быть такого. А потом это фактически своими глазами наблюдал на примере другого друга, который купил дом в Испании.

Представьте себе ситуацию. Вы купили дом или квартиру в Испании. Ну, вложение денег. Жилье пока стоит совершенно пустое, а вы планируете где-то через полгодика приехать, покупать мебель и всячески обустраиваться.

Приезжаете – веселый и довольный, – а в вашем доме (квартире) живут совершенно посторонние люди. Причем явно, так сказать, деклассированные элементы. Кто они – неважно: испанцы, румыны, поляки, русские или марокканцы.

Важен сам факт: вы приехали в свое жилье, а там живут какие-то посторонние люди. И дверь вы не можете открыть – замки давно поменяли.

Что дальше вы будете делать? Вызывать полицию? Можно не трудиться, полицию раньше вас вызовут они. Приедет полиция. И даже если вы сможете им объяснить, что происходит (на испанском), полиция первым делом зайдет в дом. Там захватчики покажут свои документы и нацарапанный левой пяткой договор об аренде вашего дома (квартиры) с поддельной вашей подписью. Более того, там договор спокойно может быть не с вами, а с, например, Хосе Антонио Домингесом Бандерасом – наплевать. Это не играет особой роли.

Что бы вы там потом ни говорили полиции, как бы ни доказывали, что вы владелец, а это непонятно кто, ответ будет простой: идите в суд, там будут разбираться, арендаторы они или нет.

И дальше – вся та же судебная бодяга на несколько месяцев. Только на этот раз это даже не арендаторы, которые прекратили платить, а обычные захватчики.

Если бы я подобную ситуацию не видел бы собственными глазами – ни за что не поверил бы в то, что такое возможно. Тем не менее это факт: подобные истории по всей Испании (да и не только там: об аналогичных случаях мне рассказывали, например, в Бельгии) происходят – не особенно часто, но бывает. И местные мне это тоже неоднократно подтверждали. Более того, местные мне сами говорили, что когда я с семьей в очередной раз уезжаю в Москву – обязательно нужно оставлять кого-то, чтобы человек приходил, открывал шторы и демонстрировал, что дом жилой, а не стоит пустой.

На вопрос, а что тогда мешает захватчикам вселиться, например, в тот момент, когда мы ушли в магазин, местные объясняли, что тут все работает как-то по-другому: в таком случае негодяев повинтит полиция по факту взлома и присутствия при этом в доме ваших личных вещей – по этой причине всегда захватывают только пустующие строения и квартиры, причем присматриваются к ним довольно долго, чтобы убедиться в том, что жилье действительно необитаемое и там нет личных вещей хозяев.

Ну и, понятное дело, опасность захвата тем меньше, чем выше статус района с вашим жильем и чем гуще он населен. Как правило, для захвата выбирают или удаленные пустые дома, стоящие где-нибудь на горе, или заброшенные строения в “плохих” районах.

Я, собственно, к чему это все пишу? К тому, чтобы потенциальные и состоявшиеся покупатели представляли, какие подводные камни здесь бывают. Конечно, у одних вполне получается сдавать дом (квартиру) на постоянной основе и они никаких проблем не имеют – я очень рад за них. Наша домохозяйка-каталанка с нами тоже никаких проблем не имела и, когда мы сказали о том, что съезжаем, чуть ли не со слезами на глазах просила найти ей для аренды русских – мол, русские, они такие классные. Мы никак с ней не спорили по поводу того, какие русские классные, но предупредили, что как все испанцы очень разные, так и русские тоже могут попасться проблемные. А могут и не попасться.

Впрочем, знаю немало историй о том, как владельцы недвижимости, поработав с русскими-украинцами после, например, марокканцев, говорят, что теперь будут сдавать только русским-украинцам. Из серии: “Мать твоя – чистюля, дай бог каждому!”

В общем, тут нужно хорошо понимать четыре простые вещи.

1. Сдавать в сезон квартиру-дом не так уж и просто, а финальный результат спокойно может быть нулевым: расходы сожрут прибыль или же прибыль будет незначительной на фоне серьезных затрат времени и нервов.

2. Сдавать квартиру-дом в несезон и самому жилье использовать в сезон не слишком реально.

3. Сдавать квартиру-дом на постоянной основе может быть сопряжено с серьезными проблемами.

4. Держать в Испании пустующую квартиру-дом опасно: есть шанс ее захвата, потом замучаетесь этих негодяев выселять.

Как снять квартиру и другую недвижимость в Испании

Для тех, кто отправляется в краткосрочный отпуск или же приезжает в Испанию на более длительный срок, поиск жилья становится первостепенной задачей. Однако в связи с этим возникает ряд важных вопросов:

  • Как искать квартиру, через агентство недвижимости или самостоятельно?
  • Какие аспекты необходимо учитывать арендатору?
  • На какие пункты нужно обратить внимание в договоре аренды?

Как снять квартиру в Испании: самостоятельно или через агентство

Каждый вариант имеет плюсы и минусы. Если говорить об аренде через проверенное агентство недвижимости, то среди преимуществ этого метода:

  • Оперативный поиск подходящего варианта;
  • Консультативная помощь, в том числе при заключении договора – это поможет избежать недопониманий с владельцем недвижимости в будущем.
  • Безопасность – жилые объекты тщательно проверяются риэлтором, что исключает мошенничество.
  • Устранение языкового барьера – агентство предоставляет переводчика для общения с арендодателем.

В свою очередь, самостоятельный поиск недвижимости позволяет выйти напрямую на собственника жилья и, соответственно, сэкономить на аренде. Однако в этом случае аренда связана с определенными рисками для иностранца, особенно неискушенного в этих вопросах.

Если вы все-таки решили снять недвижимость в Испании без посредников, воспользуйтесь этими испанскими сайтами:

Важные аспекты аренды

Если вы хотите снять квартиру на короткий срок, тогда заключать договор в большинстве случаев не придется. Из документов понадобится только заграничный паспорт. Если речь идет о долгосрочной аренде, тогда договор заключается в обязательном порядке. Более того, иностранцу необходимо получить идентификационный номер NIE и открыть счет в испанском банке, с которого будут сниматься коммунальные платежи. Наличие NIE дает право арендатору заключать договоры с поставщиками услуг: кабельного телевидения и интернета.

Часто владельцы жилья требуют внесения гарантийного депозита, размер которого, как правило, равен ежемесячной арендной плате. Залог возвращается арендатору по окончании арендного договора при условии сохранности имущества. По согласованию сторон из гарантийного депозита вычитаются расходы за коммунальные услуги.

Если вы не работаете в Испании, то Вас могут попросить внести арендную плату сразу за несколько месяцев или за весь период аренды. Это является гарантией платежеспособности арендатора.

Квартиры и апартаменты, сдающиеся в долгосрочную аренду, как правило, не имеют постельного белья и кухонной посуды, а также подключения к интернету.

Рекомендации арендаторам

Основным документом, регулирующим отношения между арендатором и собственником жилья, является арендный договор. Поэтому внимательно изучите текст документа, обращая внимание на следующие аспекты:

  1. Предусмотрено ли изменение размера арендной платы и за какой период указана сумма?
  2. Как оплачивается износ оборудования (кранов, бытовой техники)?
  3. Имеет ли квартирант право сделать ремонт внутренних помещений?
  4. Разрешается ли держать домашних животных и на каких условиях?

Уточните у собственника жилья или его доверенного представителя:

  • Какие компании являются поставщиками коммунальных услуг и каковы тарифы на коммунальные услуги.
  • Имеется ли документ Нота Симпле – это поможет удостовериться, принадлежит ли помещение арендодателю и имеет ли право на эту собственность другое лицо.

Все интересующие Вас вопросы, связанные с арендой недвижимости в Испании, Вы можете задать по телефону, электронной почте или Skype в разделе Контакты.

Если вы являетесь собственником недвижимости в Испании, предлагаем Вам прочитайте статью: «Особенности сдачи жилья в аренду».

Краткосрочная аренда в Испании: юридические аспекты сдачи жилья

Прежде чем сдавать недвижимость в Испании в краткосрочную аренду, в большинстве автономных сообществ страны требуется получить специальную лицензию, подтверждающую, что квартира или дом оборудованы всем необходимым для проживания и соответствуют санитарным требованиям. Такой документ нужен и для того, чтобы собственники не уклонялись от уплаты налогов: по данным испанского правительства, ежегодно казна не досчитывается примерно 2,9 млрд евро незадекларированного дохода от аренды. Наконец ещё одна причина введения лицензий — защита гостиничного бизнеса от конкуренции со стороны частного сектора.

Когда нужно получать лицензию

В каждом автономном сообществе Испании есть свои законодательные акты, регулирующие рынок краткосрочной аренды. Впрочем, в большинстве регионов есть следующие общие положения:

  • сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду с оказанием гостиничных услуг (в формате B&B, или Bed&Breakfast‎) можно только при наличии лицензии;
  • сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду без оказания гостиничных услуг (только уборка) можно без лицензии;
  • сдавать квартиры, расположенные не в туристических комплексах, можно только в долгосрочную аренду, то есть на срок более (в регионах, где лицензии для квартир не выдаются);
  • апартаменты, расположенные в туристических комплексах и занимающие целое здание или комплекс, управляются профессиональным провайдером услуг, а отдельным собственникам лицензии не требуются;
  • лицензия не требуется для сдачи квартир и домов в долгосрочную аренду (более ).

Также во многих автономных сообществах запрещено сдавать в краткосрочную аренду отдельные комнаты.

Получать лицензии должны собственники, которые сдают в краткосрочную аренду туристическое жильё. Таковым признаются объекты, которые соответствуют следующим критериям:

  • относятся к жилому фонду;
  • сдаются в аренду туристам на короткий срок (от нескольких дней );
  • сдаются по системе бронирования;
  • рекламируются с помощью специальных сайтов, сервисов и приложений (например, Airbnb, FlipKey, HomeAway, TripAdvisor, Tripping, VRBO и др.).
Туристическая арендаНетуристическая аренда
УслугиНабор услуг гостиничного профиля, в частности питаниеТолько уборка
НДССобственник взимает с арендаторов НДС, который затем выплачивается государствуСобственник не взимает с арендаторов НДС
ОбъявленияВ объявлениях о сдаче объекта в аренду можно перечислять оказываемые услугиВ объявлениях о сдаче объекта в аренду запрещено указывать, что арендаторы получат набор услуг гостиничного типа

В Испании существует набор критериев для получения лицензии (конкретные требования зависят от местного законодательства). В частности у владельца недвижимости должно быть разрешение на заселение (Cédula de Ocupación или Cédula de Habitabilidad), выдаваемое после сдачи здания в эксплуатацию. Есть требования по наличию системы вентиляции, кондиционеров, горячей воды, противопожарного оборудования и мебели. Площадь жилья должна соответствовать количеству проживающих, постельного белья должно хватать на всех гостей, а все бытовые приборы должны быть исправны. Если в доме больше четырёх этажей, то в нём должен быть лифт. В квартире или доме должна быть хотя бы одна ванная комната с душем, раковиной и унитазом.

Стоимость лицензии зависит от законодательных норм автономного сообщества, в котором расположена недвижимость: обычно сборы за регистрацию варьируются от 177 до 500 евро. В некоторых регионах, например на Балеарских островах, сумма зависит ещё и от количества гостей, на которых рассчитано помещение. Так, если дом может принять восемь человек, сумма сбора за гостя составит 24,84 евро, а всего к оплате потребуется 198,72 евро. Во всех случаях сбор за регистрацию лицензии платится один раз. Лицензия выдаётся на объект недвижимости, а не на владельца и действует шесть лет (с возможностью продления).

Помимо лицензии, от арендодателя потребуется наличие страховки, которая покрывает ответственность за убытки. Среди страховых случаев — травмы и проблемы со здоровьем арендаторов, порча имущества, а также кражи со взломом.

Региональные особенности

Лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду требуются во всех автономных сообществах Испании, кроме , , , Мурсии и Эстремадуры, но и там власти планируют ввести соответствующие законы.

В каждом из регионов страны есть особенности, касающиеся выдачи лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду.

Автономное сообществоРегулирующий рынок аренды законодательный актДата ввода системы лицензированияОрганизация, регистрирующая объектОсобенности
Андалусия (Andalucía)Декрет 28/2016 (Decreto 28/2016)11 мая 2016Управление по туризму и спорту Андалусии (Consejería de Turismo y Deporte, Junta de Andalucía)Лицензии не выдаются для квартир, сдающихся на срок более двух месяцев. Владельцы более чем трёх квартир, расположенных в одном здании или в радиусе 1 км друг от друга, должны зарегистрировать такие объекты как «туристические апартаменты» (apartamento turístico).
Арагон (Aragón)Декрет 80/15 (Decreto 80/15)5 мая 2015Виртуальный офис (Oficina Virtual de Trámites)Максимальный срок аренды — 1 месяц. Запрещено сдавать отдельные комнаты. Владельцы нескольких квартир в одном здании должны зарегистрировать их как «туристические апартаменты» (apartamento turístico).
Астурия (Principado de Asturias)Декрет 34/2003 (Decreto 34/2003)30 апреля 2003Реестр компаний и субъектов туристической деятельности Астурии (Registro de Empresas y Actividades Turísticas)Курортное жильё (viviendas vacacionales) и дома, расположенные в сельской местности (casas de aldea) должны быть доступны для аренды в июле, августе и сентябре. Нельзя сдавать в аренду квартиры менее чем на 30 дней и отдельные комнаты.
Балеарские острова (Islas Baleares)Декрет 20/2015 (Decreto 20/2015)19 июля 2012Совет острова Майорка (El Consejo Insular de Mallorca), общий реестр туристических компаний, учреждений и других видов деятельности Балеарских островов (Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos de las Islas Baleares)Максимальное количество гостей — 12, максимальное количество комнат — 6. Лицензии выдаются для отдельно стоящих домов, но не для квартир и апартаментов. Лицензия нужна для оказания гостиничных услуг; для обычной краткосрочной аренды лицензия не требуется.
Валенсия (Comunidad Valenciana)Декрет 75/2015 (Decreto 75/2015)3 июля 2009Управление по туризму (офлайн или онлайн) или почтовое отделениеПри управлении пятью и более объектами нужно зарегистрироваться в качестве туристической компании.
Галисия (Galicia)Декрет 52/2011 (Decreto 52/2011)24 марта 2011Управление по туризмуВ аренду могут сдаваться только дома. Максимальное количество гостей — 10 человек. Нельзя сдавать отдельные комнаты.
Канарские острова (Canarias)Декрет 113/2015 (Decreto 113/2015)6 апреля 1995Региональный совет (Cabildo Insular)Нельзя сдавать отдельные комнаты. Информация о гостях должна быть зафиксирована в местном полицейском управлении (Comisaría General). Жильё в туристических комплексах (при наличии у комплекса туристической лицензии) можно сдавать в аренду через прикреплённого к комплексу агента. Фактически лицензии выдаются.
Кантабрия (Cantabria)Декрет 19/2014 (Decreto 19/2014)19 марта 2014Управление по туризмуНельзя сдавать отдельные комнаты. Должны быть зарегистрированы все типы жилья, сдающегося в краткосрочную аренду. Недвижимость для краткосрочной аренды не могут регистрировать пенсионеры.
(Castilla y León)
Каталония (Cataluña)Декрет 159/2012 (Decret 159/2012)20 ноября 2012Муниципалитет или Бюро по управлению предпринимательской деятельностью (Oficina de Gestió Empresarial)Аренда сроком более 31 дня не считается туристической. Собственники могут сдавать не более двух отдельных комнат, если при этом сами проживают в квартире. С мая 2014 года выдача лицензий в Барселоне приостановлена.
(La Rioja)
Мадрид (Comunidad de Madrid)Декрет 79/2014 (Decreto 79/2014)10 июля 2014Почтовое отделениеМинимальный срок сдачи в аренду — 5 дней. Нельзя сдавать отдельные комнаты. Обязательно наличие бесплатного беспроводного доступа в Интернет.
Мурсия (Región de Murcia)
Наварра (Comunidad Foral de Navarra)Декрет 230/2011 (Decreto Foral 230/2011)26 октября 2011Управление по туризмуЛицензию можно получить для жилья, классифицируемого как «сельский дом» (casa rural), если оно построено в традиционном стиле, и как «туристическое жильё» (apartamento turístico / vivienda turística), если оно построено в современном стиле.
Страна Басков (País Vasco)Декрет 198/2013 (Decreto 198/2013)16 апреля 2013Реестр компаний и туристических учреждений (Registro de Empresas y establecimientos Turísticos del País Vasco)Максимальное количество гостей — 12, максимальное количество комнат — 6. Лицензии выдаются только владельцам двух или более объектов.
Эстремадура (Extremadura)

«В Барселоне выдача лицензий прекращена в 2014 году. Тем не менее здесь можно заниматься арендным бизнесом: можно либо купить квартиру в Барселоне с лицензией и сдавать её посуточно, либо приобрести жильё без лицензии и сдавать его в долгосрочную аренду»,— говорит Алина Батыршина, менеджер Tranio по продажам в Испании.

В большинстве случаев процесс регистрации жилья для сдачи в краткосрочную аренду занимает не более трёх месяцев, причём в этот период объект нельзя ни сдавать, ни даже рекламировать.

При нарушении местного законодательного акта о краткосрочной аренде собственник платит штраф, размер которого в каждом автономном устанавливается отдельно. Например, в Андалусии сумма штрафа может составлять от 2 тыс. до 150 тыс. евро, а в Барселоне — от 9 тыс. до 90 тыс. евро.

Также в конце каждого года собственник обязан задекларировать доход от аренды в налоговом органе по месту нахождения недвижимости и в стране своего гражданства.

Налог на доход от аренды и прочие расходы

В Испании при сдаче недвижимости в аренду собственник платит налог на доход от аренды по ставке подоходного налога (для нерезидентов страны по состоянию на 2016 год она составляет 24 %). Налогооблагаемой базой является чистая рента. Например, если годовой доход от аренды составляет 20 тыс. евро, то по ставке 24 % в год на оплату налога уйдёт 4 800 евро. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации ( в год).

Помимо этого, собственники платят муниципальный налог на недвижимость. В зависимости от автономного сообщества его ставка составляет от 0,405 до 1,166 % от кадастровой стоимости объекта. Обычно сумма налога варьируется от 200 до 800 евро в год.

Также в Испании при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду все коммунальные расходы несёт собственник. В среднем на содержание объекта уходит . евро в год.

Ещё одним пунктом расходов может стать комиссия управляющей компании, если собственник не занимается менеджментом самостоятельно. Вознаграждение УК составляет не менее 5 % от арендной платы. То есть если объект сдаётся через специализированный сайт, например Airbnb, комиссия составит около 10 %.

Сколько можно заработать

Дома в Испании сдаются в аренду в среднем в сутки. Если недвижимость сдаётся за 500 евро в сутки 180 дней в году, годовой доход от аренды составит 90 тыс. евро. С учётом налогов и расходов на содержание доход составит примерно 65,6 тыс. евро в год.

Данная статья Tranio носит информативный характер. Региональное законодательство в Испании постоянно меняется, поэтому разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные юристы и специалисты по налогообложению в Испании. Tranio настоятельно рекомендует обратиться к ним перед заключением сделки.

Юлия Кожевникова, Tranio

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Аренда в Испании: памятка для собственника

Коротко о главном

Как отмечают эксперты, сегодня в Испании не существует отлаженного механизма контроля процесса аренды государством. Поэтому, как арендаторам, так и собственникам, необходимо хорошо знать свои права и обязанности, чтобы избежать возникновения возможных проблем и сложностей с арендой.

Ключ успеха для собственника, решившего приобрести жилье в Испании для его последующей сдачи, – это правильный выбор объекта. Пожалуй, любой специалист с опытом порекомендует новоиспеченному инвестору не брать на себя слишком много и не пытаться организовать процесс поиска и совершения сделки самостоятельно. На испанском рынке недвижимости существует огромное количество тонкостей – от региональных правил аренды до менталитета арендаторов в разных районах страны. Поэтому для покупки необходимо привлечь проверенного риэлтора, специализирующегося на продаже и аренде жилых объектов в Испании.

Два вида аренды

Как и на любом другом рынке недвижимости, в Испании существуют два вида аренды: туристическая (краткосрочная) и долгосрочная. Каждый из них имеет свои особенности. Туристическая лицензия необходима собственнику только в том случае, если он собирается сдавать жилье туристам на короткие сроки. Официально определение такого вида аренды звучит так: «туристической считается недвижимость, владелец которой сдает ее в использование третьим лицам в обмен на оплату на срок не более 31 дней в два или более раз в год». Регистрация «Apartamento Turístico» происходит в мэрии по месту расположения объекта. Собственнику необходимо обосновать пригодность жилья для сдачи в аренду, после чего ему будет выдана соответствующая лицензия.

При покупке жилья для туристической аренды эксперты рекомендуют, прежде всего, обратить внимание на соседей в здании – и уточнить, занимаются ли они сдачей своего жилья туристам. Если нет, то специалисты приобретать жилье в таких домах не советуют, поскольку можно столкнуться с жалобами жильцов – или даже запретом на ведение коммерческой деятельности. Но если многие жильцы здания занимаются туристической сдачей, то они отдают себе отчет в том, что увеличивается износ здания – лестничного пролета, дверей, лифта, ухудшается материальное состояние общей зоны пользования. В этом случае расходы по материальному содержанию общих помещений ведутся собственниками совместно – обеспечивая инвестору благоприятные условия для последующей сдачи объекта.

Что касается долгосрочной аренды, то в Испании для нее не требуется туристическая лицензия – и организовать процесс сдачи на порядок проще. Компетентные агентства обеспечат соблюдение прав арендодателя, ежемесячные платежи по графику, ведение бухгалтерии.

Услуги агентства обойдутся относительно недорого: как правило, при долгосрочной сдаче это сумма ежемесячной стоимости аренды, а при краткосрочной к добавляется 10% от суммы ежемесячного платежа. Хотя это может варьироваться от региона к региону.

Ключевые факторы

Перед покупкой жилья в Испании для его последующей сдачи собственнику необходимо убедиться, что инвестиция будет оправданной – и принесет желанную отдачу. Чтобы это понять, нужно соотнести ряд факторов, которые помогут понять потенциальную выгодность сделки.

  • Стоимость. Чтобы выяснить, является ли выгодной цена выбранного объекта, нужно узнать среднюю цену аналогичных квартир / домов в выбранном районе.
  • Район, в котором находится дом. Необходимо проверить, является ли эта зона востребованной у арендаторов – и существует ли на местном рынке дефицит предложений по аренде (к примеру, это касается центров крупных городов). Плюс, выяснить, хорошо ли в районе развита инфраструктура, является ли он спокойным и безопасным. Это основные факторы, которые влияют на ценообразование и, следовательно, повышают рентабельность при аренде.
  • Тип недвижимости. Собственнику необходимо определить, существуют ли какие-либо факторы, выделяющие данный объект в ряду аналогичных в данном районе. Это может быть уникальный дизайн, закрытая территория комплекса, наличие бассейна. Как правило, виллы, апартаменты, пентхаусы и квартиры с двумя или тремя комнатами пользуются для аренды наибольшим спросом.
  • Арендная ставка. Стоит заранее проверить среднюю стоимость аренды в данном районе – в соответствии с площадью объекта и его характеристиками. В качестве примера доходности жилья относительно невыскокой стоимости можно рассмотреть долгосрочную аренду в Валенсии. Так, при покупке «банковской» квартиры стоимостью €30 000-€50 000 и, как правило, нуждающейся в ремонте, ежемесячный доход от аренды будет составлять здесь €300-€400. Аренда новой квартиры от застройщика или «вторички» в многоквартирном доме стоимостью от €150 000 и выше и не требующей ремонта, стоимость аренды составит €500-€700 в месяц.

  • Тип аренды. Как правило, определяется расположением жилого объекта. Так, краткосрочная аренда более выгодна в курортных городах. Плюсы – более высокая прибыль, минусы – сезонность, более высокая изнашиваемость недвижимости (поломки, уборка), оплата услуг управляющей компании (самостоятельно будет очень сложно следить за таким типом аренды). Долгосрочная аренда – более выгодна в крупных городах страны. Плюсы – ежемесячная арендная плата и отсутствие сезонности. Минусы – как правило, более низкая общая прибыль от аренды. Для туристической аренды рекомендуется выбирать собственность в непосредственной близости к пляжу и инфраструктуре, для долгосрочной же больше подходят объекты в больших городах с инфраструктурой и общественным транспортом в пределах 500 метров от жилого объекта.
  • Расходы. Перед покупкой нужно принять во внимание такие дополнительные расходы, как НДС, затраты на регистрацию недвижимости, нотариальные расходы или открытие ипотечного счета. Плюс – расходы на недвижимость, которые по закону оплачивает собственник (годовой налог на недвижимость, оплата коммунальных услуг «коммунидад», страховка, налог нерезидента и др.).
  • Инвестиции, которые потребуются для сдачи жилья в аренду. Перед сдачей собственнику стоит оценить состояние недвижимости и понять, нужно ли проводить в ней капитальный ремонт, приобрести новую мебель и т.д.
  • Риски. Необходимо определить, как их минимизировать, ведь не бывает инвестиций без рисков. К ним могут относиться такие факторы, как долгий «простой» жилья без аренды, неуплата арендатором арендной платы и пр. Перед покупкой, при помощи надежного риэлтора, стоит оценить все «за» и «против» данной собственности и ее «арендного потенциала». И уже затем принять решение, действительно ли игра стоит свеч.

Региональные тонкости

Три года назад правительство Испании исключило туристическую аренду из LAU («Закона о городской аренде») и делегировало управление сдачей жилья 17 региональным правительствам. Поэтому аренда в каждом из этих регионов отличается своими тонкостями: где-то обязательная регистрация требуется лишь для находящихся в собственности двух и более объектов, где-то собственники должны предоставлять в полицию данные о постояльцах, а где-то туристам не могут сдаваться однокомнатные апартаменты.

Непосредственно цены на аренду «диктуют» агенства по сдаче в аренду и собственники, а «правовые аспекты» аренды – муниципалитеты. Эксперты отмечают, более лояльны они на Канарских островах, Майорке и в Андалусии, поскольку в этих регионах объем аренды имеет такой «размах», что полностью контролировать его просто невозможно. 80% недвижимости в этих регионах попросту не имеют туристической лицензии – и вряд ли будут иметь в ближайшие годы. Более внимательны к процессам аренды каталонцы. Профессионалы отмечают, что для собственников тщательная легализация аренды не является негативным фактором, поскольку обе стороны – и собственник и арендатор – защищены законом.

До сих пор лишь 11 из 17 автономных сообществ страны выпустили указы, регулирующие процесс туристической аренды. Приводим свежую информацию по наиболее популярным регионам Испании, опубликованную испанским порталом о недвижимости Spanish Property Insight.

В Андалусии аренда не регулируется властями. Ситуация должна измениться в первой половине 2016 года. Но собственники, владеющие тремя и более объектами в радиусе 1 км друг от друга, должны зарегистрировать «Apartamento Turístico».

На Балеарских островах процесс туристической аренды регулируется с 2012 года, последние изменения внесены в Decreto 20/2015. В данный момент региональное правительство рассматривает введение изменений к уже существующим правилам. Собственники могут предлагать объекты в аренду максимум для 12 гостей (6 спален). Регистрироваться должны виллы, шале и таунхаусы. Апартаменты в многоквартирных зданиях не подлежат регистрации.

На Канарских островах туристическая аренда подлежит лицензированию с мая 2015 года согласно Decreto 113/2015. Однако ввиду большого числа неточностей и сложностей для собственников, в данный момент новое правительство Канарских островов пересматривает содержимое документа. Сегодня для туристической сдачи на Канарских островах не могут использоваться однокомнатные апартаменты, а все арендаторы должны быть зарегистрированы в полиции. В данный момент от регистрации освобождено около 90% туристических объектов, находящихся в туристических центрах, а также в рамках жилых сообществ, поскольку перед туристической регистрацией прежде должны получить согласие сообщества.

В Каталонии процесс аренды контролируется с ноября 2012 года документом Decret 159/2012. Туристическое жилье непременно должно иметь лицензию, а собственники обязаны предоставлять в полицию копии паспортов и все детали постояльцев. Номер лицензии обязательно должен включаться во все рекламные материалы. В Барселоне с мая 2014 года выдача туристических лицензий приостановлена.

В Мадриде туристическую аренду с июля 2014 года регулирует Decreto 79/2014. Согласно этому документу, туристы могут арендовать жилье в испанской столице минимум на пять дней. Сдача в аренду однокомнатных объектов не разрешена, все объекты должны иметь бесплатный WiFi. Подавать объект на регистрацию для туристической аренды нужно вместе с планом этажа с печатью авторизованного архитекторского или геодезического бюро. Это также можно сделать по почте.

Мурсия в данный момент никак не регулирует процесс аренды – но региональный туристический совет отмечает необходимость введения соответствующих правил. Когда это будет сделано, пока неизвестно.

Особенности аренды в Барселоне

Барселона – регион Испании с наиболее серьезным контролем процесса аренды со стороны мэрии города. Потенциальным инвесторам важно знать, что на данный момент выдача туристических лицензий приостановлена на неопределенный срок, а те редкие апартаменты, которые уже имеют разрешение на аренду – и при этом выставлены на продажу, – оцениваются очень высоко.

От других популярных туристических направлений страны Барселона отличается колоссальной туристической посещаемостью в любое время года. Средняя занятость индивидуальных апартаментов составляет 85%-90% в год, что весьма заманчиво для инвестиций. Приобретая жилье в Барселоне как для туристической, так и для долгосрочной аренды, рекомендуется обратиться в специализированное агентство, которое организует все правовые аспекты последующей сдачи.

Очень важно убедиться в экономической стабильности квартиросъемщика: для этого он должен предоставить документы, подтверждающие свои доходы. Испанские риэлторы советуют удерживать не менее двух месячных оплат в качестве залога, избегать многодетных семей и эмигрантов из африканских и арабских стран для избежания неприятностей с задержками оплаты и «износа» жилья.

Представители испанских агентств недвижимости, специализирующихся на сдаче жилья, настоятельно рекомендуют всем собственникам избегать так называемой «черной аренды». Работать официально, включать НДС в стоимость аренды, проводить доходы через банк. На данный момент отменены ежегодные квоты на лицензии и запрещена выдача новых разрешений на аренду в Барселоне. Поэтому счастливые обладатели лицензий должны максимально строго соблюдать все правила по оплате налогов и общего содержания недвижимости, чтобы лицензию не потерять.

Суммы штрафов за нелегальную аренду в Испании могут достигать €90 000 – а в среднем составляют €30 000.

Регистрация собственности

В качестве примера приведем регистрацию недвижимости для туристического использования в испанском городе Валенсия. Собственники здешней недвижимости должны регистрировать ее только в том случае, если владеют двумя и более объектами недвижимости. Для тех, у кого имеется от одного до четырех жилых объектов, каждый из них необходимо зарегистрировать индивидуально. Если собственник имеет пять и более объектов, для последующей сдачи в аренду потребуется их регистрация на юридическое лицо. Подать заявку на регистрацию можно в любом местном или региональном административном офисе.

Процесс регистрации довольно прост. Владелец жилья должен подать в местный муниципалитет «декларацию ответственности» – документ, подтверждающий соответствие сдаваемого объекта необходимым требованиям. После этого объект вносится в Реестр. Собственнику выдается ​​сертификат о регистрации с идентификационным номером.

После того как недвижимость зарегистрирована, собственник обязательно должен включать выданный регистрационный номер и категорию объекта недвижимости в каждое объявление об аренде.

Напомним, что в Испании аренда недвижимости «туристического предназначения» без регистрации является очень серьезным нарушением закона.

Налогообложение аренды

Процесс аренды жилья в Испании контролируют налоговые органы страны. Каждый арендодатель должен декларировать доход и НДС со сдачи в аренду своей собственности. Арендодатель обязан иметь страховой полис, который покрывает материальный ущерб, обеспечивает медицинское обслуживание в случае несчастного случая. В Испании сдача недвижимости в туристическую аренду облагается подоходным налогом в размере 24% без вычета расходов. В том случае, если туристическая недвижимость иностранного гражданина-нерезидента «простаивает» и не сдается в аренду, ему приписывается доход от ее владения в размере 2% от кадастровой стоимости. К полученной в результате расчета сумме применяются общие ставки (24%).

Если арендодатель является собственником жилья совместно с супругом, членом семьи или другом – они также должны декларировать доходы и уплачивать налоги в зависимости от процента участия в собственности.

Пять советов инвесторам, решившим приобрести недвижимость в Испании для ее последующей сдачи в аренду

1. Никогда не пытайтесь самостоятельно, в целях экономии, заниматься поиском и покупкой жилья в Испании. Зачастую отсутствие опыта в сфере недвижимости и незнание языка могут привести к нежелательным последствиям, вплоть до значительных финансовых потерь. Не стоит пользоваться услугами гидов и переводчиков для покупки недвижимости! Для поиска жилья и оформления сделки необходимо найти надежное риэлторское агентство – в этом могут помочь знакомые, уже имевшие позитивный опыт покупки испанского жилья. Консультироваться и доверять сделку стоит только компетентным агентствам: имеющим офис, штат, внушительный опыт работы. Прежде чем обращаться к ним, можно ознакомиться с базовой информацией на ведущих интернет-форумах.

2. Перед покупкой проведите небольшое исследование и узнайте, насколько быстро данный объект можно будет продать в случае необходимости. Сравнительный анализ объектов с разными характеристиками можно с легкостью провести при помощи популярных интернет-ресурсов: испанских fotocasa, idealista, habitaclia и европейских homeaway и homelidays.

3. Запросите ипотеку на 50% стоимости объекта. Процентные ставки в Испании весьма доступны (3-3,5%). Впоследствии, после покупки жилья и его сдачи в аренду, с полученного дохода вы сможете «гасить» ежемесячные платежи. Нерезидентам Испании банки утверждают ипотечные кредиты довольно быстро, главное предоставить полный пакет необходимых документов. Как правило, сумма кредитования сделки не превышает 50% от стоимости жилья.

4. Занимайтесь сдачей в аренду собственности исключительно легально, через компетентные агентства.

5. Проявляйте внимательность при оформлении документов и доверенностей – не доверяйте этот процесс исключительно своим представителям и агентам. Всегда переводите документы на русским язык, не скупитесь на оплату услуг специализированных переводчиков.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Екатерину Прокудину (InmoRusa) и Олега Климанова (SEGLE IX).

photocredits: depositphotos / flickr / segleix

Как снять в аренду недвижимость в Испании. Практическое пособие

Арендовать жилье в Испании не составляет труда. В настоящее время существует масса всевозможных предложений от собственников квартир или домов, которые предложат снять жилье практически в любом регионе Испании или районе города как на короткий, так и на длительный срок. Однако, вместе с тем на поиски подходящего варианта может потребоваться достаточно много времени, а к процедуре съема жилья стоит подойти с вниманием и полной серьезностью.

Аренда недвижимости в Испании имеет свои особенности и определяется законом о городской аренде № 29/1994 от 24 ноября 1994 года. Данный закон подробно регламентирует отношения арендатора и арендодателя, им регулируются аспекты аренды недвижимости в Испании. Однако, его нормы не являются обязательными при сдаче в аренду недвижимости класса люкс (с площадью, превышающей 300 кв.м), а также для краткосрочной сезонной аренды, где условия аренды устанавливаются по соглашению сторон.

Оформление контракта на аренду жилья

Соглашение об аренде недвижимости в Испании может быть выполнено как в устной, так и в письменной форме, но разумнее все же подписать контракт на бумаге. Контракт можно составить в свободной форме, однако он должен содержать основные обязательные моменты – идентификационные данные сторон, информация и описание арендуемого жилья, условия оплаты, срок действия контракта. Кроме того, рекомендуется указать кто должен вносить ежемесячные суммы за оплату коммунальных платежей и также перечислить существующий инвентарь, бытовые приборы, мебель и ее состояние. Закон предусматривает возможность нотариального оформления сделки с составлением нотариального акта и внесением сведений в Регистр Собственности (Registro de Propiedad). Субаренда жилья возможна только в частичной форме и по предварительному согласованию с арендодателем.

Срок действия и продление контракта

В контракте должен быть отражен срок аренды жилья. В том же случае, если срока не указано, считается, что контракт заключен на 1 год. Если срок аренды не превышает 5 лет, арендатор вправе продлевать его ежегодно до тех пор, пока срок аренды не составит 5 лет. При этом владелец не вправе отказать арендатору в продлении контракта при отсутствии причин для его расторжения.

Арендатор обязан известить арендодателя о нежелании его продления за 30 дней до истечения срока контракта. Как правило, контракт заключается сроком на один год, с указыванием того, что он автоматически продлевается по истечении каждого очередного года. Автоматически контракт продлевается до тех пор, пока общий срок аренды не достигнет 5-ти лет. После этого отношения владельца и арендатора, согласно закону, могут измениться. А именно, арендодатель вправе повысить арендную плату настолько, насколько он считает нужным и предложить заключить новый контракт. Арендатор, в свою очередь, может согласиться или отказаться от новых условий и, соответственно, остаться или освободить жилье.

Оплата арендной платы

Размер арендной платы не регламентируется никакими нормативными актами и устанавливается по взаимной договоренности. Как правило, оплата осуществляется ежемесячно в течение первых семи дней месяца. По закону арендодатель не вправе требовать предоплату более чем за один месяц, если иное не указано в контракте. Рекомендуется, чтобы в контракте были строго указаны размеры ежемесячных платежей, периодичность и способ оплаты. В момент оплаты арендодатель обязан предоставить документ, подтверждающий факт оплаты (расписку или банковскую квитанцию в случае оплаты по безналичному расчету).

В случае неоплаты ежемесячного арендного взноса, собственник вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания долга и при отсутствии поступлений поднять вопрос о выселении съемщика.

Повышение размера арендной платы

В течение первых пяти лет арендодатель имеет право ежегодно повышать размер арендной платы, но только в соответствии с индексом инфляции (Indices de Precios de Consumo, IPC) и при условии, что это было отражено в договоре. Закон дает право владельцу повысить размер аренды и до истечения первых 5 лет аренды на том основании, что он за свой счет улучшил качество жилья. Например, заменил электробытовые приборы или мебель на новые, или вместе с другими собственниками жилья в этом доме профинансировал монтаж лифта, которого не было в момент сдачи жилья в аренду. При этом допускается увеличение арендной платы на сумму, превышающую индекс инфляции, но не более чем на 20% от размера арендной платы предыдущего года.

Заказать консультацию

Оплата коммунальных расходов

В контракте обычно указывается кто и как должен оплачивать коммунальные расходы (газ, электричество, вода) и другие текущие затраты (обслуживание бассейна, уборка территории). Чаще всего владелец жилья сам оплачивает коммунальные услуги по поступающим к ему счетам-фактурам, арендатор расплачивается с ним по этим счетам одновременно с оплатой аренды. Хорошей практикой при этом является предоставление копий счетов квартиросъемщику.

Залог при аренде недвижимости в Испании

В момент подписания контракта, арендатор обязан внести собственнику залоговую сумму в размере месячной арендной платы. Эта сумма возвращается в полном размере съемщику после истечения срока контракта и в том случае, если жилье находится в первоначальном состоянии и при наличии всего инвентаря и мебели в сохранности. В случае обнаружения повреждений жилья из залоговой суммы вычитается стоимость принесенного ущерба.

В случае невозвращения залога по истечении контракта, но при условии полной сохранности жилья, съемщик вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания суммы залога и процентов, накопившихся в результате задержки.

Права супругов арендаторов

Несмотря на то, что арендатором выступает лицо, подписавшее контракт, закон обговаривает условия для супруга (супруги) арендатора, который имеет право проживать в арендуемом жилье на тех же самых условиях, что и непосредственно арендатор. В случае же развода семейной пары тот из супругов, который не указан в контракте, может остаться проживать в арендуемом жилье на основании соответствующего решения суда. Арендодателя при этом надо известить о новых обстоятельствах в течение двух месяцев и предъявить ему копию судебного решения.

Ремонт и сохранность жилья

Согласно закону ремонт арендуемого жилья для поддержания его в пригодном состоянии делается за счет собственника. Мелкий же текущий ремонт производит сам арендатор. В случае если съемщик хочет сделать ремонт за свой счет, для этого необходимо получить разрешение владельца. Такое разрешение надо получать на любую модернизацию жилья, даже на то чтобы вбить в стену гвоздь, однако на практике разрешение требуется лишь при более серьезных работах – покраске стен или замене навесной мебели.

Расторжение контракта

Закон предусматривает возможность досрочного расторжения контракта со стороны арендодателя. Причинами расторжения могут быть отсутствие арендной платы или любых других взносов, предусмотренных соглашением, факт субаренды, несогласованный с арендодателем, опасные или вредоносные действия жильцов, преднамеренное нанесение убытков или несогласованных работ по изменению жилища.

Центр услуг в Испании

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

Читайте также:  Лучшие агентства недвижимости Уссурийска
Ссылка на основную публикацию