Особенности аренды недвижимости в Болгарии

Покупка недвижимости в Болгарии: риски и подводные камни

Соотечественники, желающие приобрести недвижимость за рубежом, обращают внимание на Болгарию. Она является одной из недорогих стран для приобретения апартаментов. На местности Балканского государства находятся курорты – морские и горные. Жилье продается повсеместно, выбирай и инвестируй.

Где лучше приобретать недвижимость в Болгарии?

Побережье делится условно на северное и южное:

  • На севере популярностью пользуются квартиры в Верне — покупают для постоянного проживания, летнего отдыха в Болгарии.
  • На южном побережье климат не влажный. В этой части балтийского государства строятся комплексы и как результат конкуренции — демократичные цены.
  • Покупка квартиры в столиц — это относительно надежная инвестиция.
  • Перед принятием решения, где купить жилплощадь в Болгарии, определитесь, для чего ее приобретаете.

Плюсы и недостатки

Сопоставим отрицательные и положительные стороны:

К достоинствам относятся:

  • Отличный, благоприятный для здоровья климат;
  • демократичная стоимость продуктов, отличающиеся экологичностью;
  • Цена квадратного метра в стране недорогая – это относится к вторичному, и к новому жилью;
  • Необязательно оформлять визу.

Из минусов выделяют аспекты:

  1. Приобретение квартиры с целью инвестиций —невыгодно. Болгария состоит в Евросоюзе, она не может вступить в зону Шенгена – это не нравится многим странам Европы. Стоимость квартир и домов в балтийском государстве долго будет находиться в ремиссии.
  2. Если планируете купить жилье для принятия гражданства, не обольщайтесь. В Болгарии можно принять только вид на проживание, требующее ежегодного подтверждения в банке Болгарии – пенсионерам 1000 евро, работающему 2000 евро — для домов, квартир и студий. Недвижимость в сельской местности, может купить исключительно юр. лицо, придется зарегистрировать фирму. Дома продаются с землей, на ее покупку для иностранцев ввели это правило. Зарегистрировать фирму мало, придется дважды за год сдавать нулевую декларацию, в местные налоговые органы. Не сдадите отчет, появятся проблемы у фирмы, и как результат – у недвижимости.
  3. Желание купить квартиру для сдачи — увы, это нерентабельно. Хотите сдавать квартиру летом, а зимой жить — стоит понимать, что плата за электричество в зимнее время большая и составляет 75 евро за квартиру в 60 квадратов. Неплохо сдавать квартиру 11 мес., а один там жить, но таких арендаторов найти сложно.

Расходы на содержание и покупку

С электричеством, разобрались, но есть немалое количество других затрат:

  • Охрана, водоем, уборка местности, содержание жилья – 15 евро за 1 квадрат недвижимости;
  • Вода – евро за кубический метр;
  • Налог на мусор, точнее, за вывоз, в зависимости от района нахождения недвижимости. Платить раз в год — 0,2%, от цены квартиры.
  • Налог на имущество – 0,15% от цены, прописанной в соглашении купли-продажи.

На приобретение жилья вы потратите приблизительно:

  1. Авансовый платеж – 2,5 тысячи евро. Оставшуюся сумму нужно внести при получении Акта 16 (за первичное жилье). На вторичное жилье вносят 90% предоплаты, 10% у нотариуса при подписании купли-продажи.
  2. Нужно открыть счет в Болгарском учреждении банка, для проведения платежей.
  3. Счет нужно задекларировать в России, чтобы не выставили штраф. За перевод средств берется комиссия: 50–500 евро за операцию.
  4. Не можете присутствовать на сделке, придется заплатить за нотариально заверенный документ 40 евро.
  5. Зарегистрировать недвижимость в БУСТЛАТ (кадастровой палате), за 7 дней, или штраф – 300 евро, регистрация стоит 20 евро.
  6. За обладание собственностью придется выложить 5% от цены недвижимости.
  7. Нотариальная пошлина – 1,8 тысячи евро.
  8. Налог на муниципальное жилье – 2% от цены покупки.

Подводные камни

В течение последних 5 лет 200 тысяч российских граждан приобрели недвижимость в Болгарии, это говорит о повышенной популярности домов и квартир в балтийском государстве. В большинстве случаев это города-курорты на побережье.

Посмотрев на число проведенных сделок по покупке недвижимости, кажется, что сложностей в покупке жилья в Болгарии нет. Это не так — рисков много, и непредвиденных ситуаций, о них и поговорим.

К нюансам в приобретении болгарского жилья причисляют:

  • Подсчитывание квадратов жилой площади квартиры и общедомовых квадратов.

Площадь квартиры состоит из суммы этих характеристик. Первое – жилая зона квартиры. Вторая – общая площадь (коридор, балкон, лестничная клетка, подъезд, лестница, двери, толщина стен).

Толщина стен высчитывается и делится между жильцами дома поровну.

  • Электричество оплачивается по общему счетчику.

Это необязательное условие, лучше не соглашаться. Для того чтобы не платить за энергию, потребляемую не вами. Поставьте счетчик в квартире, подпишите отдельный договор, с раздельным тарифом на ночной и дневной. В Болгарии электричество в ночное время стоит дешевле.

  • Если покупаете жилье в новом доме обязателен Акт 16.

Это документ, по которому вы можете заселиться в свою квартиру. В нашей стране это акт введения строения в эксплуатацию. Не надейтесь на Акт 15 и 14, по ним вы не имеете права заселиться. Эти документы выдаются на промежуточных стадиях строительства.

Выгодно ли покупать в Болгарии?

Однозначного ответа нет, все зависит от предназначения недвижимости. Если есть желание получить вид на жительство – сделка будет выгодной. Цены на недвижимость, продукты обихода в Болгарии на порядок ниже, чем в Москве или Питере.

Если покупать для сдачи в аренду, приезда на отдых раз в год, то стоит задуматься, готовы ли вы быть постоянно привязаны к одному курорту все последующие годы.

Сдавать квартиру или дом тоже невыгодно: весь летний заработок может попросту уйти на оплату услуг зимой, придется периодически тратить деньги на посещение страны, чтобы проследить за своей недвижимостью – готовы вы к этому?

В любом случае решение принимать исключительно вам. Взвести нюансы и только потом определитесь, выгодно ли это.

Обязательно к действию

Стоит учесть следующие моменты:

  • Не стоит забывать, что в Болгарии живут люди, и хватает мошенников. Не подписывайте акты и договоры без тщательного, детального изучения. Обратитесь, в агентство по продаже недвижимости с хорошей репутацией — это сэкономит деньги, время и нервы.

Болгарские специалисты по недвижимости советуют, для удачного совершения процедуры покупки в Болгарии:

  1. Не покупать жилье заочно, лучше съездить на объект и посмотреть. Не надейтесь на фото квартиры, они могут быть недостоверными. По приезде на осмотр, узнайте, развита ли инфраструктура, как ходит общественный транспорт, имеются ли детские сады, магазины, больницы. Осмотрите район, с построенным зданием. Узнайте о соседях – это важно для дальнейшего проживания.
  2. Не доверяйте местному прорабу, пригласите знакомых специалистов. Они оценят состояние (сантехники, электрики, и других коммуникационных систем). Если выявится много недоделок и скрытых дефектов, то стоимость квартиры существенно снизится.
  3. Наймите независимого юриста – это обязательное условие. Небольшие расходы на его оплату могут сэкономить вам немало средств и исключить неприятности от неправильно приведенной сделки. Болгарский юрист сможет проверить пакет документации продавца, наличие обременения.
  4. Проявите бдительность при покупке апартаментов в Болгарии, лучше обезопасить себя, чем потом жалеть.

А стоит ли вообще покупать именно в Болгарии и почему именно там?

Купить недвижимость в Болгарии стоит пенсионерам, желающим выехать на морское побережье, и жить там постоянно. Для пенсионеров в Балтийском государстве комфортные условия.

Для молодежи целесообразно купить недвижимость в случае, если в планах ежегодное трехмесячное проживание в квартире, во время отдыха.

В остальных ситуациях стоит хорошенько подумать, насколько покупка целесообразна.

Личный опыт

На видео ниже опытом покупки делится Светлана Петрова.

Как я купил квартиру в Болгарии под аренду — не повторяйте моей ошибки

В 2011 году, на очередной встрече с институтскими друзьями, выяснилось, что ежегодный выбор куда поехать к морю на лето, они решили основательно – вложились на этапе строительства в апартаменты, и уже два года выезжают на всё лето в Болгарию. Так началась история о том, как мой друг Михаил Журавский решил совместить приятное с полезным: стать обладателем домика у моря и заодно попробовать себя в роли инвестора.

Недавно я уже публиковал пост о том, как Миша заработал 10 000 р. в первый месяц владения 3D-принтером и получил предзаказов на несколько месяцев вперед. Советую кстати его почитать! Михаил — предприниматель до мозга костей, он занимался разными бизнесами, но не все его идеи приносили прибыль. Об этом он сегодня и расскажет — передаю ему слово.

Как я решился на покупку квартиры у моря

Итак, в 2011-м я узнал, что мои друзья — владельцы зарубежной недвижки. Я тоже загорелся этой идеей. Фотографии посмотрели, тему вечера «отдых у моря между Варной и Бургасом» изучили досконально. Застройщик еще работал, соседний дом уже заложили. Деньги были. Выбирать каждый год между Египтом, Турцией, Кипром и дачей — надоело. Сходили в московский офис к застройщику, услышали слова-капканы:

  • продать всегда можно;
  • недвижимость дорожает, а уж на побережье – тем более;
  • сами отдохнем задешево;
  • можно сдать в аренду, если сами не поехали;
  • и вообще, это инвестиции, с полезным функционалом отдыха.

Умеют уговаривать менеджеры девелоперов, нечего сказать.

Что и на каких условиях решил брать

Предложение шикарное, нужно брать — решил я. Заключаем договор рассрочки на приобретение квартиры в г. Бяла, общая площадь 55 квадратных метров, две комнаты, огромная 16 квадратов терраса, 5 этаж, плюс гараж-навес, за все 50 тысяч евро.

Рассрочка почти на два года, платежи раз в два месяца, последний платеж по факту приезда и начала оформления документов уже в сданном объекте. Отделка – современного эконом-класса, туалет с душем, освещение, розетки – под ключ. Огромные окна, лифт, бассейн во дворе, на отшибе, всё, как и хотели. Стоимость содержания 8 Евро в год за квадратный метр – 440 евро.

Застройщик не подвел, сроки сдержал, бесплатным бонусом соединил балконы между собой, чтобы получилась огромная веранда.

Вид на море нереальный, градусов 210, в хорошую погоду видна Варна в 50 км. Погода шепчет. Мебель и бытовую технику покупали сами по приезду через Украину в 2013 году.

Как я считал доходность от сдачи в аренду

В сезон стоимость подобных апартаментов в сутки составляет 40-50 евро на протяжении нескольких последних лет.

Читайте также:  Аренда апартаментов и вилл в Израиле

Т.е. заработать в год возможно, в лучшем случае 4500 евро , из которых 440 нужно отдать за обслуживание управляющей компании, примерно на 100 евро набегало воды, электричества, местных налогов. Не платить налоги – чревато, просто не дадут визу. В общем, 4000 Евро в год неплохо, по идее должно хватить на собственный отдых там же, т.е. еще и собственный отдых бесплатный. Красота, да и только.

Ожидание не равно реальность

Вроде неплохо получается, но при более близком рассмотрении всплыли подводные камни, о которых я даже и подумать не мог.

Про сезон и совмещение сдачи в аренду и своего отпуска

Сезон именно в этой части побережья Черного моря очень короткий – июль, август, начало сентября. И естественно, именно на это время приходится собственный выезд дней на 30-40, т.е. почти 2000 Евро ожидаемого дохода не придут. Получается, дилемма: если зарабатываем в год 4000 евро, то сами уже в пролете с отдыхом у моря в своей квартире.

Второй момент: так как основной транспорт для нас между РФ и РБ – собственная машина, то и сроки выезда зависят от погоды и моря. Заштормило надолго, прошли ливни – мутная вода на пару недель — поехали в родное Подмосковье. Но потенциальному клиенту нужны ведь точные сроки когда квартира свободна для сдачи.

Про то как жалко свое-родное

Не знаю как вам, но мне невыносимо жалко пускать чужих незнакомых людей на свои новенькие «мебеля», простыни и кухонную посуду, с любовью и удовольствием купленными супругой. И понять это я смог только став собственником.

Еще один камень преткновения — отношение арендаторов к общему имуществу (бассейну, лифтам, распорядку дня) как в отеле, что в корне отличается от постоянно проживающих российских собственников. Пустив к себе незнакомцев, вероятность выслушать негатив от соседей, резко возрастает.

Про конкуренцию

Таких умников, решивших отбить вложения на аренде, оказалось немало как среди соотечественников, так и среди русскоговорящих немцев. Только в нашем комплексе я насчитал больше пяти семей.

Причем «буржуи» комплексами собственников не страдают, и только у них получался въезд следующих арендаторов через пару часов после выезда, когда от предыдущих еще полотенца не высохли (в комплексе все на виду, этого не скроешь).

Про реальный спрос

Реакция на размещенные объявления в виде звонков от вездесущих перекупов есть, но только фактически сдать жилье тяжеловато.

При детальном изучении контингента, появляющиеся в комплексе новые «незнакомые соседи» после знакомства оказывались или друзьями или родственниками разной степени родства собственников апартаментов – т.е. никак не коммерческими арендаторами.

Юридические трудности

И самый интересный капкан: для оформления визы потенциальным арендаторам, необходимо оформлять приглашения, с предоставлением доказательства права владения апартаментами. Естественно это напрочь отбивает желание заниматься поиском постояльцев самостоятельно.

Итоги авантюры — сколько мне удалось заработать

Подводя в 2019 году итоги авантюры с покупкой жилья в 2013, оказалось, что выручка именно от сдачи в аренду равняется нулевой по моим расчетам.

И минусовой – по подсчетам супруги, которая, по результатам однократного бесплатного «запуска» племянницы с мужем, посчитала порчу белого дивана пролитым красным вином, и оплаченную нами воду и электроэнергию. Последующие мелочи, типа «все не так лежало, и не могу найти», в расчет уже не принимаются.

Мы так и не смогли организовать процесс постоянного потока арендаторов. Кстати, это не все мои приключения связанные с этой квартирой. В следующей части расскажу что я решил делать, чтобы выйти в плюс.

Какие выводы я сделал?

Сдача в аренду собственного жилья – это вид бизнеса , а не попутный способ заработать денег.

И если у Вас нет моральной и практической подготовки в виде многолетнего опыта сдачи в аренду квартиры в РФ, то нечего и думать, что у Вас получится. Чем и пользуются менеджеры застройщиков, упоминая среди прочего сдачу в аренду недвижимости. Или только для аренды, или для себя любимых. Иначе – никак.

А какой у вас опыт заработка на аренде? Если пост вам понравился — делитесь им с друзьями в соцсетях и подписывайтесь на обновления в Яндекс.Дзен. До встречи!

Secondary Navigation Menu

Сдача в аренду собственности в Болгарии – положение дел и перспективы.

Сдача в аренду собственности в Болгарии – положение дел и перспективы.

Если вы планируете купить дом для отдыха в Болгарии, вы также можете быть заинтересованы в приобретении недвижимости, которая обеспечит вам доход, чтобы покрыть эксплуатационные расходы и помочь с ипотечным платежам. Наиболее распространенный способ заработать деньги от собственности – сдача в аренду.

Следует отметить, что в настоящий момент, рассматривать аренду как способ получение хорошей прибыли в нынешних перспективах выглядит не всегда привлекательным.

Те, кому удается сделать хорошую отдачу от недвижимости, предлагают что-то особенное — будь то качество, техническое обслуживание, необычного или уникального здания (например, после ремонта старого дома фермы или удаленный домик в горах) или потрясающее место с морской панорамой, вдали от толпы.

Если вы думаете о покупке серьезно, внимательно исследуйте рынок, посмотрите доступные предложения, постарайтесь оценить конкуренцию. Определите тип недвижимости, потенциально привлекательный для аренды в подходящем для вас регионе.

Виды аренды имущества

Существуют два основных вида аренды:

  • Апартаменты с самообслуживанием — собственной кухней, санузлом и другой необходимой инфраструктурой для полноценного проживания и отдыха. Не требуется вашего постоянного присутствия.
  • Жилье, в котором вы предлагаем размещение на основе кровать и завтрак (B & B).

Размещение с самообслуживанием должно быть комфортным и самодостаточным. Сдача в аренду имеет смысл, когда у вас несколько апартаментов, это снизит эксплуатационные затраты на единицу и уменьшит стоимость обслуживания инфраструктуры – бассейн, озеленение территории и т. д.

B & B – при размещение «кровать и завтрак» рекомендуется знать болгарский язык, или нанять работника. Если вы планируете запустить B & B, вы будете обязаны зарегистрировать своих гостей в местной полицией. Для успешного бизнеса понадобиться ваше присутствие.

Сдача в аренду — правила и положения

Апартаменты с самообслуживанием

Если вы приобретете не большую гостиницу или апарт отель, он должен быть классифицирован и зарегистрирован в Министерстве экономики энергетики и туризма. Даже если вы будете заниматься сдачей в аренду самостоятельно, вы можете оплатить взнос и классифицировать, зарегистрировать свою собственность, стоимость около € 20. Категоризацией является «звезда», рейтинг вашей собственности, которая присуждается после проверки со стороны местных властей. Проверка может занять до шести месяцев, чтобы начать работу немедленно, вы получите временную лицензию в качестве туристического объекта.

Как и в случае с болгарскими отелями, рейтинги зависит от количества предоставляемых удобств (например, телевизор, кондиционер в каждой комнате, ванные комнаты), чем со стандартом этих объектов или общим качеством проживания. Если ваше имущество является привлекательным и со вкусом (и по разумным ценам), хорошие фотографии будут продавать его потенциальным клиентам гораздо лучше, чем звездочки.

Bed & Breakfast размещение

Кровать и завтрак (B & B) размещение немного сложнее. Если вы планируете создать B & B вам нужно будет сделать следующее:

  • зарегистрировать свою собственность в местном совете по туризму, пожарной охране;
  • купить, зарегистрировать кассовый, разумно иметь говорящий по русски бухгалтера;
  • заключить договор на оказание услуг для кассового аппарата, обычно в той же фирме где и приобретаете аппарат;
  • получить регистрационную книгу туристов (от туристического совета).

Во-первых, совет по туризму проверит вашу собственность и дать ему оценку звезды и категории (например, гостиница, гостевой дом или хостел). Затем отдел пожарной охраны проверит его, чтобы убедиться, что он соответствует требованиям пожарной безопасности. После того, как эти проверки будут завершены, вам будет выдан сертификат или лицензия.

Процесс звучит устрашающе, но это не сложно, если у вас есть хороший переводчик, юрист и бухгалтер, хотя и может занять до четырех месяцев.

Договор аренды

Если вы работаете через агента, он предоставить стандартный договор аренды. Если нет, то вы должны подготовить письменный договор для арендаторов, который включает в себя описание имущества, имена клиентов, расходов по оплате услуг и любые депозиты (и условия возврата), а также даты заезда и выезда.

Если вы сдаете недвижимость часто и на короткие периоды, вы можете проверить с адвокатом, что ваш договор аренды является законным и содержит все необходимые гарантии. Например, он должен указать типы повреждений, за которые арендатор несет ответственность.

Обратите внимание, если ваши клиенты – граждане различных государств, вы должны иметь договор аренды на соответствующих иностранных языках.

Страхование

Обязательно застрахуйте свое имущество, и гражданскую ответственность.

ВНИМАНИЕ !
Если кто — то получил травму или умер во время пребывания в вашем отеле, и у вас отсутствует страховка, вы можете быть привлечены к суду, и оштрафованы на огромную сумму.

Местоположение недвижимости

Если получение доход является приоритетом, вы должны купить недвижимость с учетом местоположение, это имеет первостепенное значение. Некоторые части Болгарии лучше подходят для аренды, чем другие (как правило, на побережье, горные районы и горнолыжные курорты являются самыми популярными). Хотя многое зависит от того, кем вы думаете будут ваши клиенты.

Что следует принимать во внимание при принятии решения о покупке имущества для сдачи в аренду в Болгарии:

  • климат
  • Близость к аэропорту
  • Доступность
  • Интересные места (пляж, горнолыжный курорт, туристический город, объекты досуга и т.д.)
  • Бассейн (обязательно в более теплых регионах)

Сдача в аренду — цены

Цены на аренду варьируются в зависимости от времени года, области, а также размера и качества жилья. Перед принятием решения о установлении цены, вы должны сделать как можно больше исследований. Ориентироваться можно на аналогичные предложения ваших конкурентов, доступных в вашем районе. Игнорируйте исключительно высокие и низкие цены.

Дом, с шестью спальными местами можно арендовать за € 400 до € 600 в неделю в высокий сезон. Роскошную вилла в популярном районе с бассейном и размещение до 12 человек можно арендовать от € 500 до € 1000 в неделю в высокий сезон.

Читайте также:  Аренда недвижимости в Пуэрто-Рико

Сдача в аренду в высокий сезон на побережье в Болгарии — июль и август, а иногда и в первую неделю сентября. В горах высокий сезон обычно длится с середины декабря до середины марта. В средний сезон, включают в себя июнь и сентябрь на побережье, когда ставки составляют около 25 до 30 процентов ниже, чем в высокий сезон. Остальная часть года — низкий сезон, когда вы не должны ожидать более € 200 до € 250 в неделю в среднем от собственности. В горных курортах, летом может быть в середине сезона и осенью и весной низкий сезон.

Не забудьте важный фактор в получении вашей прибыли — коммунальные услуги, электричество, в большинстве случаев не оплачивается арендатором. Если ваше имущество имеет кондиционер, вы можете добавить плату за обслуживание в летний период. Кондиционеры используют много электроэнергии, стоимость будет значительной, если жильцы запустить его в течение длительного периода времени.

Как выгодно сдать жилье?

Все больше иностранных владельцев жилья в Болгарии задумываются о том, как сдать недвижимость во время туристического сезона. Мотивы для такого решения разные: некоторыми движет желание заработать на квартире во время своего отсутствия в стране, другие хотят окупить ежегодную таксу за обслуживание жилого комплекса. Какой бы ни была причина, побудившая к этому Вас, сдача заграничного жилья сопряжена с определенными трудностями. В этой статье рассматриваются следующие вопросы:

  • С какими проблемами чаще всего сталкиваются иностранные арендодатели и как минимизировать риски?
  • Какими способами сдать недвижимость в Болгарии? Каковы преимущества и недостатки каждого из них?

Дилемма собственника: кому сдавать, как и почем

Где искать клиентов, как проводить переговоры с арендаторами и каким образом решать возникающие разногласия? Согласитесь, что это главные переживания, которые удерживают многих от сдачи в аренду жилья.

Если говорить о поиске арендаторов, то здесь все просто. Достаточно создать тематические странички на форумах и в социальных сетях, разместить объявления на специализированном сайте: VPUT.RU или же рекламировать недвижимость среди друзей и родственников. Гораздо больше сложностей возникает при решении арендных вопросов на месте. Разрешить эти трудности собственник может следующими тремя способами.

1. Сдавать самому. Самостоятельная сдача жилья – самый выгодный вариант, не требующий оплаты посреднических услуг. В то же время – это довольно сложный путь, особенно если значительную часть времени Вы проводите на родине. Должен ведь кто-то передавать отдыхающим ключи, решать финансовые вопросы, следить за сохранностью имущества. Этот вариант подходит только в том случае, если вы живете в Болгарии или же рассчитываете на помощь соседей или живущих поблизости родственников.

Другой, достаточно популярный у россиян способ сдачи зарубежных апартаментов – поиск клиентов среди знакомых и родственников в России, передаче им ключей от апартаментов и получение оплаты на основании заключенного контракта. Однако здесь приходится целиком и полностью надеяться на совестливость “своих” арендаторов. Более того, выбирая этот способ, вы значительно ограничиваете круг клиентов, ведь арендуют в Болгарии и граждане Германии, Польши, Румынии и Скандинавии.

2. Сдавать через управляющего жилым комплексом или компанию-застройщика. Этот способ рискованный, так как мало кто из болгарских управленцев предложит сотрудничество на выгодных именно для Вас условиях. Максимум на что вы можете рассчитывать, так это на освобождение от уплаты ежегодной таксы за обслуживание жилого комплекса и скромное вознаграждение сверху. Соглашайтесь на такое “взаимовыгодное сотрудничество” лишь в крайнем случае. Хотя, по правде говоря, многое в этом случае зависит от порядочности управляющего лица.

3. Сдавать через риэлтерские агентства, оказывающие услуги управления недвижимостью. Этот вариант уменьшит прибыль, однако обезопасит и избавит вас от многочисленных переживаний. Заказывайте посреднические услуги только в надежной компании. Репутация посредника, наряду с грамотно заключенным договором, обеспечат вам хорошие арендные доходы.

Схема работы управляющих компаний

Управляющие компании на Солнечном береге и других болгарских курортах, будь то администрация вашего жилого комплекса или сторонние структуры, работают по схожему принципу. Как правило, услуги по сдаче в аренду осуществляются на основании договора, в котором прописываются обязанности управляющего и размер его комиссионных – обычно это 25%-30% от суммы. Управляющий берет на себя вывоз на хранение личных вещей собственника, поиск арендаторов, решение финансовых вопросов, оплату счетов за коммунальные услуги и обслуживание апартаментов. Договор с управляющей компанией заключается дистанционно или через вашего доверенного представителя.

В контракте могут прописываться дополнительные условия. К таковым относится график перечисления арендных доходов, процедура решения конфликтных ситуаций с арендаторами. Для покрытия расходов в случае повреждения мебели, вам могут предложить оформить страховку, стоимость которой не превышает 100 евро. Для перспективных жилых объектов управленческие компании выплачивают собственнику фиксированную ежемесячную плату, размер которой так же прописывается в договоре.

Сколько можно заработать на аренде в Болгарии

Все зависит от того, где расположены ваши апартаменты. Удаленность от моря, близость центра города, доступность магазинов и развлекательных центров, формат апартаментов, то есть апартотель или многоквартирный дом, – все эти факторы влияют на величину арендных доходов. Лучшее сочетание этих факторов обеспечит больший доход и оптимальную загруженность апартаментов.

Размер доходов зависит также от того, сдается ли квартира в краткосрочную или долгосрочную аренду. На крупных болгарских курортах востребована в основном краткосрочная, или посуточная аренда. Однако есть спрос и на долгосрочный наем, в основном со стороны сезонных рабочих, которые обслуживают туристов в течение курортного сезона.

Долгосрочная аренда менее прибыльна, чем краткосрочная, однако гарантирует стабильный ежемесячный доход, прозрачность платежей, спокойствие арендодателей. В среднем по Солнечному берегу месячная оплата за студию составляет 250 €, двухкомнатный апартамент можно сдать за 300 € – 450 €.

Разброс цен на посуточную аренду апартаментов составляет от 10 € до 70 €, в зависимости от расположения и качественных характеристик объекта. Однако суммарный месячный доход арендодателя зависит от загруженности квартиры и определяется сезонными факторами, а также прозрачностью информации, предоставляемой управляющей компанией.

Итак, средняя доходность курортных апартаментов в Болгарии составляет 4-4,5%. Однако это сумму необходимо скорректировать на размер налогов, связанных с арендой недвижимости.

Какие налоги придется заплатить арендодателю?

По болгарским законам арендные доходы, рассчитываемые согласно контракту, облагаются налогом на прибыль в размере 10% и НДС в размере 9%. Дополнительно придется единожды заплатить по 5 евро за каждую кровать в вашей квартире. Некоторые собственники пытаются обойти уплату налогов, однако в случае обнаружения контролирующими органами факта незаконного найма апартаментов, собственник облагается штрафом в 250 евро.

Преимущества сдачи в аренду через агентство «BolgarskiyDom»

Основным направлением деятельности компании «BolgarskiyDom» является продажа недвижимости в Болгарии. Однако, анализируя трудности иностранных собственников жилья, мы сосредоточились также на оказании услуг по управлению курортной недвижимостью клиентов. Мы уже помогли сотням клиентов решить проблему сдачи своей недвижимости в аренду и приобрели репутацию надежной управляющей компании. Благодаря налаженным каналам размещения рекламы, собственным офисам на крупных курортах Болгарии, знанию рынка и тонкостей болгарского законодательства мы гарантируем Вам:

  • максимальную загрузку квартиры/апартаментов во время курортного сезона;
  • хороший доход с аренды;
  • прозрачность информации о клиентах и доходах;
  • обслуживание вашей недвижимости (уборка, смена полотенец и др.).

Особенности аренды недвижимости в Болгарии

Мы с супругой на протяжении нескольких лет задумывались о покупке недвижимости за границей. Основная цель — иметь возможность уезжать из холодной Москвы на зиму, благо работа удаленная. При этом снимать жилье уже не хотелось. Сопоставляя свои финансовые возможности с потребностями, мы пришли к выводу, что отличным вариантом станет недвижимость в Болгарии.

Как мы выбирали место для дома в Болгарии

До момента окончательного решения о приобретении недвижимости в этой стране, мы уже несколько раз посетили Болгарию. Нам с семьей и детьми удалось побывать на морском курорте, покататься на горных лыжах, посетить крупные города и столицу этой страны. Поэтому достаточно большой личный опыт позволил подойти к вопросу покупки недвижимости осознанно.

Итак, перед покупкой мы рассматривали три варианта расположения будущей квартиры или дома:

  • В первую очередь внимание было обращено на объекты недвижимости в курортной зоне. Зимой климат на Черноморском побережье достаточно мягкий для проживания. При желании можно выбираться на пляжный отдых летом.
  • Также мы рассматривали Софию в качестве города для покупки недвижимости. Но, постоянное проживание в Болгарии пока в наши планы не входит, поэтому от такого варианта было решено отказаться.
  • Недвижимость в районе горнолыжных курортов отлично подходит для инвестиций и дальнейшей сдачи аренду. Но, так как наша семья планировала находиться в Болгарии несколько месяцев в году, такой вариант тоже не подошел.

В результате недолгих размышлений и споров было решено приобрести недвижимость в одном из городов или поселков на берегу Черного моря. Благо выбор квартир и домов был достаточно большим на всем Черноморском побережье.

Почему решили купить квартиру в Несебре

В первую очередь мы определили для себя, что оптимальным вариантом является квартира с двумя спальнями. Дом, на мой взгляд, требует слишком много усилий для содержания, особенно если не планируешь переезжать в Болгарию на постоянное место жительства. Покупка квартиры обходится дешевле, и средств на содержание недвижимости уходит меньше.

В ходе одной из летних поездок мы побывали в городе Несебр на Черноморском побережье страны. Нам очень понравилось здесь отдыхать, поэтому к выбору квартиры подходили осознанно. Понравился большой выбор недвижимости на первой-второй линиях, выходишь из дома и почти сразу пляж. Город тихий и спокойный, даже в разгар сезона здесь нет толп туристов.

В итоге решили покупать квартиру в Несебре. Наши друзья, которые ранее обзавелись собственной квартирой в Бургасе, посоветовали хорошего риелтора. Тем не менее, мне с супругой пришлось жить в Болгарии и снимать жилье на протяжении двух месяцев, пока нашелся подходящий вариант, и были оформлены необходимые документы. В итоге наша мечта осуществилась, и мы стали обладателями уютной квартиры с видом на море.

Стоимость недвижимости и дополнительные расходы

Цена на квартиры в Болгарии зависит от нескольких факторов. Город или населенный пункт, удаленность от моря, площадь и этажность, состояние объекта недвижимости. Наша покупка датирована 2015 г., покупка обошлась в 40 тыс. евро. Кому то стоимость может показаться завышенной, но и квартира была новой, в отличном состоянии.

Читайте также:  Как правильно арендовать недвижимость в Тайланде

Кроме оплаты недвижимости, нам пришлось понести дополнительные расходы. На приобретение мебели в течение года мы потратили около 8 тыс. евро. За оформление сделки и услуги риэлтора пришлось заплатить еще примерно 2 тыс. евро. Оплата была несколькими траншами. Сначала я отдал небольшой задаток в размере 5 % от стоимости квартиры. Далее за 2 раза перевел всю сумму продавцу.

Особенности местной жизни

Скоро будет 5 лет, как наша семья владеет недвижимостью в прекрасной восточноевропейской стране. Многим Болгария кажется отсталой и скучной, но наша семья полностью довольна покупкой. Мы регулярно живем на море и наслаждаемся чистым воздухом и вкусной пищей.

На мой взгляд, преимуществами жизни в этой стране в целом и Несебре в частности являются:

  • Отличное расположение квартиры. Из окон открывается шикарный вид на море, просыпаться и слышать шум прибоя одно удовольствие.
  • Город обладает развитой инфраструктурой, при желании можно пешком добраться до центра, посетить многочисленные магазины, провести время в развлекательных центрах.
  • Все пляжи чистые и ухоженные, город изобилует уютными и недорогими кафе с блюдами на любой вкус.
  • Из Несебра легко добраться в любую часть страны, а также посетить соседние европейские страны.
  • На содержание жилья не требуются большие деньги, при необходимости за квартирой всегда присмотрят соседи.

Болгария, несмотря на частые поездки в эту страну, остается интересной и неизведанной. Мы успели объехать только малую ее часть. Неоднократно бывали в Софии, Бургасе, Варне, горнолыжных курортах. В каждый свой приезд стараемся побывать в новом месте и открываем для себя Болгарию с другой стороны.

Советы потенциальным покупателям недвижимости в Болгарии

На мой взгляд, Болгария остается интересной в плане инвестиций в недвижимость. Если имеется желание и возможность купить квартиру или дом, необходимо отнестись к выбору ответственно. Обязательно надо учитывать следующие правила:

  • Прежде всего, необходимо определиться с целью покупки. Приобретения для курортного отдыха, постоянного проживания, с целью получения прибыли предполагают разные подходы в выборе жилья. Болгария дает возможность реализовать планы любому потенциальному покупателю.
  • Существует возможность покупки недвижимости в кредит. Банки охотно идут на предоставление ипотеки клиентам из России, правда стоимость объекта недвижимости возрастает.
  • Если вы не является специалистом в недвижимости, лучше всего найти квалифицированного агента, которому можно доверять. Желательно искать риэлтора через знакомых.
  • Прямой необходимостью является многократная проверка продавца и объекта недвижимости. Желательно подключить к этому все имеющиеся связи и возможности. Как и в России, стать жертвой мошенников в Болгарии очень просто.
  • Также необходимо запастить временем и иметь запас в деньгах. Сделка может затянуться на длительный срок, при этом покупателю потребуются финансы на дополнительные расходы и проживание в этой стране.

Несмотря на все имеющиеся сложности, покупка квартиры в любом районе Болгарии реальна. Мы, я считаю, отлично справились с поставленной задачей и не жалеем о своем выборе. Советую всем обратить внимание на качественную и доступную недвижимость в этой прекрасной стране.

Болгария: советы по сдаче квартиры в аренду

Бремя выбора – сдавать квартиру в долгосрочную или краткосрочную аренду – обычно касается только тех владельцев недвижимости Болгарии, чья собственность находится в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе, то есть в городах, где вместе с окончанием летнего сезона жизнь не замирает. В Варне и Бургасе можно сдавать квартиру в долгосрочную аренду за 250-400 евро (в зависимости от размеров жилья и удаленности от центра), в Софии цена будет больше. Инвестировав в городскую недвижимость, можно рассчитывать на доходность в размере до 10% годовых.

Однако чаще всего россияне являются обладателями курортной недвижимости в Болгарии, поэтому обычно собственниками обычно рассматривается именно краткосрочная сдача квартиры в аренду. В силу того, что недвижимость Болгарии – как покупка, так и аренда – сравнительно недорогие, то ожидать высокого заработка хозяевам жилья не стоит. Если процесс сдачи объекта в аренду хорошо налажен, то все расходы на налоги, коммунальные платежи будут оправданы и даже получится «заработать» на пару авиабилетов. Апартаменты с одной спальней на море при условии сдачи в аренду на протяжении всех пяти месяцев летнего сезона (когда клиенты меняются не реже, чем раз в неделю) принесут 5%-7 годовых.

Расходы на обслуживание жилья

Стоимость электричества в Болгарии, как минимум, в два раза выше, чем в России, тарифы на воду тоже не самые низкие. В большой квартире, оборудованной кондиционерами, в летнее время потребляется электричества на сумму 100-120 евро. Что касается размеров налогов на жилье, то они прописываются в нотариальном акте при покупке и колеблется примерно от 100 до 300 евро в год. Также не будем забывать расходы на инфраструктуру, которые сейчас есть почти в каждом жилом комплексе – от 2 до 15 евро за кв.м в год. Даже если недвижимость располагается в простом доме, на оплату инфраструктуры будет уходить не менее 100 евро в год. Таким образом, если суммировать все расходы на содержание квартиры, то получится не такая уж и маленькая сумма, которую многие владельцы хотели бы, как минимум, «отбить».

Сдавать квартиру в краткосрочную аренду, разумеется, возможно только тогда, когда рядом с ней всегда будет человек (обычно их несколько), который встретит и проводит гостей, выдаст им ключи и все необходимое, организует уборку, примет оплату (если не рассматривается он-лайн), даст полезные советы. В силу того, что собрать такую команду на болгарском курорте, где находится собственность, далеко не каждому, чаще всего владельцы обращаются к услугам управляющей компании. Если она работает на уровне (именно это качество стоит тщательно узнать при выборе недвижимости с прицелом под сдачу в аренду), то многие заботы будут сняты. Выйти на такую компанию просто: обычно, когда покупатель совершает сделку, такую компанию рекомендуют, либо она идет «в наследство» вместе с квадратными метрами конкретного жилого комплекса.

Управляющая компания берет в среднем около 30%, но бывает и когда стоимость услуг доходит и до 50% от суммы прибыли – это зависит от местоположения и качества конкретно недвижимости, как городской, так и курортной. То есть за услуги управляющей компании, которое берет под свою опеку квартиру средних размеров в год будет уходить около 1000 евро.

Стоимость аренды

Что касается стоимости аренды самого жилья, то, если речь идет о городском жилье, на ценообразование влияет география объекта, уровень инфраструктуры в окрестностях, насколько давно построено здание, какова система безопасности – домофон, охрана и т.д. Городскую недвижимость часто арендуют студенты, которые приезжают получать образование и готовы снять квартиру с одной спальней за 500 евро в месяц. Помимо студентов, такой тип жилья снимают клиенты, которые приезжают по рабочим вопросам. На стоимость аренды курортной недвижимости, в первую очередь, влияет сезонность, близость к морю, уровень инфраструктуры на территории жилого объекта. Есть комплексы, которые расположены и чуть дальше от моря, но, имея богатую инфраструктуру, также легко сдаются в аренду, как и те, которые расположены на первой линии моря.

Цены на аренду начинаются от 10 евро в сутки за студию, квартиры с одной спальней сдаются по 20 евро и выше. Обычно “вилка” за хорошие односпальные апартаменты на море составляет 20-30 евро в зависимости от сезона, но бывают предложения и дороже – их обычно выставляет уже управляющая компания. За варианты с 3-4 спальнями стоимость может составить около 100 евро. Примерно на 15-30% цена может вырастать в самый высокий сезон с середины июля до первых чисел сентября, а с мая по июнь и с сентября по начало октября в Болгарии – бархатный сезон, на который чаще всего приезжают на отдых сами владельцы недвижимости. Большинство объектов сдаются в аренду через он-лайн сервисы Booking и Airbnb. Эти сайты также берут комиссию с хозяина объекта: на Airbnb ее размер составляет 3,5% от стоимости аренды, и 12-13% на Booking. Существует также возможность бронировать объекты напрямую на специализированных интернет-порталах.

Доходность

Доходность от курортной недвижимости составляет около 5-12%. Размер прибыли зависит от многих факторов: занимается ли сдачей в аренду собственник недвижимости или управляющая компания. Безусловно выгоднее всего сдавать самому владельцу (но это значительно тяжелее) или через управление агентства. Успех в этом деле зависит от правильного инвестирования в недвижимость: приобретая недвижимость в Болгария, важно, чтобы цена соответствовала качеству, местоположению, а не так, что приобретаются большие площади за маленькие деньги, а потом владельцы не понимают процесс и размах отплаты за обслуживание недвижимости.

Важно, чтобы недвижимость была ликвидной и имела спрос не только у иностранных клиентов, но и у местного населения. При сдаче в аренду городской недвижимости важно заключать годовой контракт с суммой предоплаты за два месяца, составлять фотоотчет квартиры и полное описание имущества и его текущее состояние. В случае с курортной недвижимостью (если не рассматриваются он-лайн платформы) также составляется контракт, осуществляется предоплата перед заселением.

Важные параметры аренды

Залогом успеха в деле сдачи курортной недвижимости в Болгарии в краткосрочную аренду помимо общего уюта, безусловно является ее правильное благоустройство. Безусловно очень хорошо влияют хорошие фотографии, состояние жилья, отсутствие личных вещей владельцев и чистота. В квартире должно присутствовать все самое необходимое: занавески, столовые приборы, постельное белье, кондиционер, техника для приготовления пищи, детская мебель, наличие в доме лифта. В Болгарию чаще всего едут на отдых с детьми, поэтому важно тщательно продумать все то, что для них может понадобиться, начиная детскими кроватками и заканчивая игрушками и книжками. Если все это есть в наличии, то в пользу именно такого объекта будут склоняться семейные арендаторы, понимая, что с собой нужно будет брать только самое необходимое, не перегружая себя объемным багажом.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Евгению Проказову, директора по продажам компании Bulgaria Avenue

Ссылка на основную публикацию